Holding familiar na reforma tributária: mito, salvamento ou pesadelo fiscal para quem tem imóvel?

A reforma tributária não criou as holdings familiares nem tornou obrigatória sua adoção por proprietários de imóveis. Ainda assim, a regulamentação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) fez crescer a procura por essa forma de planejamento patrimonial, especialmente entre pessoas que concentram imóveis para locação.

Quem está pensando nesse modelo deve se apressar: em 31 de dezembro de 2026 acaba o período de transição para aproveitar as regras atuais, e a nova tributação começa logo no dia seguinte.

Tributaristas afirmam que a principal mudança não está na existência da holding em si, mas na necessidade de rever estruturas societárias que muitas vezes foram montadas apenas com foco no Imposto de Renda ou na sucessão patrimonial. E agora existe também a questão do imposto sobre consumo.

A recomendação é que cada caso seja analisado individualmente, considerando o patrimônio, a renda obtida com aluguel, o número de imóveis e a forma de utilização desses bens. Há dois pontos importantes, que não podem fugir de uma análise mais criteriosa.

Como as alíquotas do IBS vão subir de forma escalonada entre 2027 e 2033, os cálculos precisam levar em conta essas alterações. Porque, em determinados casos, os valores líquidos recebidos dos aluguéis pela pessoa jurídica (ou seja, dentro da holding) apenas serão totalmente impactados pela reforma em 2034.

Abatimento de imposto com notas fiscais

A possibilidade de geração de créditos dentro do novo sistema, para que eles possam ser abatidos quando se precisa pagar o imposto sobre consumo também é outro ponto essencial. Por isso, proprietários que hoje repassam ao inquilino a responsabilidade de pagar por água, luz e condomínio devem rever essas práticas. Porque elas, se continuarem da forma que estão, não vão gerar créditos tributários.

O tamanho do patrimônio das pessoas também é o que deixa a opção pela criação ou não da holding algo essencialmente particular. O quanto a pessoa já paga, ou vai pagar de imposto de renda, também tem que entrar no cômputo geral. 

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Desespero total, acho que vou perder dinheiro

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Ainda nem comecei a pensar nisso

Embora a criação de uma empresa continue oferecendo vantagens relacionadas ao planejamento sucessório e à organização do patrimônio, especialistas avaliam que a economia tributária, por si só, tende a ser menor do que no modelo atual. 

Isso porque a Lei Complementar nº 214/2025 passou a incluir as operações imobiliárias no novo sistema de IBS e CBS, estabelecendo regras específicas para locação e venda de imóveis, além de redutores de alíquota para o setor. Segundo o Ministério da Fazenda, a locação de imóveis contará com redução de 70% na alíquota padrão do novo IVA dual, enquanto outras operações imobiliárias também terão mecanismos de redução da carga tributária.

É sempre interessante ser pessoa jurídica?

Na prática, especialistas apontam que proprietários que não se enquadram como contribuintes (ou seja, possuem poucos imóveis e renda moderada de aluguel) tendem a continuar encontrando maior eficiência tributária na pessoa física, desde que não se enquadrem nas hipóteses em que a atividade passa a ser considerada empresarial para fins de incidência do IBS e da CBS. 

Calculadora da Reforma Tributária

Veja se, em tese, o locador entra ou não na condição de contribuinte nas regras da Reforma Tributária para aluguel de imóveis.

Quantidade de imóveis alugadosReceita anual com aluguel (R$)Em algum mês a receita passou de R$ 24 mil?         

Já para investidores com uma carteira mais robusta de imóveis, maior volume de receitas ou estratégia de aquisição e venda frequente de ativos, a constituição de uma holding patrimonial pode permanecer vantajosa, principalmente pela possibilidade de planejamento patrimonial, sucessório e pela apropriação de créditos tributários permitidos às pessoas jurídicas.

Estudos de escritórios especializados indicam, entretanto, que muitas holdings imobiliárias tributadas pelo lucro presumido deverão enfrentar aumento da carga fiscal em relação ao regime atual, uma vez que PIS e Cofins serão substituídos pelo IBS e pela CBS. 

Pessoa Física ou Holding na Reforma Tributária?

Cenário / perfil do investidor	Estrutura sugerida	Principal motivação
Poucos imóveis e renda moderada de locação	Pessoa Física	Isenções e simplicidade se não enquadrado como atividade empresarial.
Carteira robusta de imóveis e giro constante	Holding Patrimonial	Aproveitamento de créditos tributários do IBS/CBS e governança.
Foco em Sucessão e Proteção Familiar	Holding Patrimonial	Evitar inventário demorado e garantir a governança entre herdeiros.

Ainda assim, a decisão não deve considerar apenas a tributação da renda dos aluguéis. Questões como sucessão familiar, proteção patrimonial, governança e custos operacionais da empresa passaram a ter peso ainda maior na escolha entre permanecer na pessoa física ou migrar para uma estrutura societária.

Reforma não torna holding obrigatória

Nos últimos meses, vídeos e publicações nas redes sociais passaram a sugerir que proprietários deveriam criar uma holding antes da entrada em vigor da reforma tributária. Especialistas ouvidos pela reportagem ponderam que essa conclusão é simplificada.

A legislação estabelece critérios para definir quando pessoas físicas passam a ser contribuintes do IBS e da CBS nas operações de locação, mas isso não significa que a constituição de uma pessoa jurídica seja a única alternativa disponível.

Segundo o advogado tributarista Thiago Santana, do Barroso Advogados Associados, a decisão depende da realidade de cada patrimônio.

“Se a pessoa já exerce uma atividade de locação, a depender do valor que ela recebe, a holding sempre vai ser mais interessante.” O tributarista ressalta, porém, que essa avaliação envolve variáveis tributárias e patrimoniais que precisam ser consideradas em conjunto. Porque, em alguns casos, a tributação sobre a pessoa física tende a ser menor. 

Uso do imóvel passa a ganhar importância

Um dos pontos que passaram a chamar a atenção dos especialistas é a utilização dos imóveis que integram uma holding patrimonial.

Segundo o advogado tributarista Hygoor Jorge, a reforma introduz conceitos ligados à tributação do consumo que exigem uma leitura diferente daquela tradicionalmente aplicada ao direito imobiliário. “Do ponto de vista econômico, você consome um imóvel quando você usa ele.” O conceito é mais econômico do que legal. 

Na avaliação dele, situações em que um imóvel pertence à holding, mas continua sendo utilizado pelos próprios sócios ou familiares, podem exigir planejamento mais detalhado à luz das novas regras, por causa das peculiaridades previstas na legislação.

Imposto de Renda continua fazendo parte da equação

Outro aspecto destacado pelos especialistas é que parte das discussões envolvendo holdings não decorre da reforma tributária em si. Há regras relacionadas ao Imposto de Renda que já existiam anteriormente e continuam influenciando a estruturação patrimonial.

Por isso, a decisão de partir ou não para uma holding não pode considerar apenas a reforma tributária, o que aumenta a complexidade.

Jorge cita, como exemplo, situações em que um imóvel é transferido para a holding, mas permanece sendo utilizado gratuitamente pelos antigos proprietários. Segundo ele, essas hipóteses já eram disciplinadas pela legislação do Imposto de Renda antes mesmo da criação do IBS e da CBS.

Planejamento sucessório continua sendo um dos principais objetivos

Apesar das discussões tributárias, especialistas lembram que as holdings familiares continuam sendo utilizadas principalmente para organizar a sucessão patrimonial, facilitar a administração dos bens e reduzir conflitos entre herdeiros.

Os efeitos tributários representam apenas uma das variáveis analisadas na estruturação. Na avaliação de Jorge, proprietários que ainda pretendem reorganizar seu patrimônio devem iniciar esse planejamento com antecedência, já que operações societárias costumam demandar tempo para serem concluídas. “Quem não fez o seu planejamento, sua holding, se quiser aproveitar as regras atuais, esse é o momento. Tudo precisa estar pronto até 31 de dezembro”, afirma. 

Especialistas recomendam análise individual

Embora a reforma tributária tenha ampliado as dúvidas sobre holdings familiares, não existe uma solução única para todos os proprietários de imóveis.

Tributaristas afirmam que fatores como valor do patrimônio, quantidade de imóveis, renda de locação, perfil dos herdeiros e objetivos do planejamento continuam sendo determinantes para definir a estrutura mais adequada.

A expectativa é que, à medida que novas normas complementares sejam publicadas durante a transição da reforma tributária, esse tipo de planejamento passe a ser revisto com maior frequência por famílias e investidores do mercado imobiliário. “Em 95% dos casos, eu diria, a holding tende a fazer mais sentido”, afirma Jorge, que também é professor do IBMEC/Rio.

expresso.arq com informações de Eduardo Geraque