Quebra de contrato de aluguel: multa, prazos e direitos
A quebra de contrato de aluguel acontece quando uma das partes deixa de cumprir alguma obrigação prevista no contrato de locação ou decide encerrá-lo antes do prazo estabelecido.
Há situações específicas envolvendo tanto os inquilinos (locatários) quanto os proprietários (locadores). Todas elas estão esmiuçadas na chamada Lei do Inquilinato, que é a Lei 8.245/1991.
Neste artigo do Portas, procuramos traduzir os termos jurídicos mais difíceis para que possam ser compreendidos por todos. Continue a leitura para entender quando a quebra de contrato é permitida, como funciona a multa e quais são os direitos do inquilino e do proprietário em cada situação.
O que é a quebra de contrato de aluguel?
A quebra de contrato de aluguel é o encerramento ou cancelamento de um contrato, antes do prazo estipulado para o fim da locação.
É importante diferenciar a quebra de contrato do término natural da locação.
A Lei do Inquilinato prevê que o término (ou “resolução”) do contrato de locação residencial acontece assim que termina o prazo estipulado no contrato. Isso, independentemente de haver notificação ou aviso. Nos aluguéis de imóveis residenciais, é bastante comum que esse prazo seja de 30 meses.
Com um detalhe importante: se terminar o prazo previsto no contrato e o inquilino continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem objeção por parte do proprietário, fica presumido que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, e todas as condições do contrato são mantidas.
A mesma lei prevê que tanto o locatário quanto o locador podem “denunciar” a locação, ou seja, comunicar formalmente a intenção de encerrar o contrato.
A seguir, veja como funciona cada uma dessas situações.
Quando o inquilino pode fazer a quebra de contrato de aluguel?
O inquilino pode devolver um imóvel antes do fim do prazo do contrato de locação, desde que atendendo a algumas condições previstas na Lei do Inquilinato. Veja a seguir as situações mais comuns.
Quebra de contrato antes do fim da locação
A lei é bem clara ao determinar que o locador não pode reaver o imóvel alugado enquanto durar o prazo estipulado para a duração do contrato, mas o locatário pode devolver antes da hora, desde que pagando uma multa.
Essa multa deve ser estabelecida no contrato e sempre proporcional ao período cumprido. Se não estiver no contrato, pode ser estipulada na Justiça.
Outro detalhe importante previsto na lei é que, se o locatário tiver que devolver o imóvel antecipadamente por ter sido transferido por seu empregador para prestar serviço em outra cidade, ele é dispensado de pagar multa. Para isso, no entanto, ele precisa notificar por escrito o locador, com pelo menos 30 dias de antecedência.
Exemplo:
- Vamos supor que o contrato de aluguel preveja o fim da locação no dia 1 de outubro de 2028. O inquilino cumpriu boa parte do contrato, mas resolveu sair dois meses antes desse prazo.
- Ele vai ter que pagar uma multa, mas é uma multa proporcional, que vai ficando cada vez menor quanto mais tempo ele tiver ficado naquele imóvel.
- O valor da multa costuma estar especificado no contrato, e é importante verificar se está, antes mesmo da assinatura, para evitar disputas numa situação como esta.
- Se for o caso, e ele conseguir comprovar para o proprietário que foi transferido de cidade por seu empregador (público ou privado), e se comunicar com um mês de antecedência, ele não precisa pagar multa nenhuma.
Quebra de contrato em locação com prazo indeterminado
Se a locação tiver prazo indeterminado, o locatário pode encerrar o contrato (o que a lei chama de “denunciar a locação”) a qualquer momento, bastando, para isso, avisar o proprietário do imóvel, por escrito, com antecedência de pelo menos 30 dias.
A lei prevê que, se o inquilino não fizer esse aviso, o locador pode exigir que ele pague a quantia equivalente a um mês de aluguel, além de eventuais encargos.
O proprietário pode fazer a quebra de contrato de aluguel?
Sim, o locador também pode encerrar o contrato antes do prazo acordado, mas em situações muito específicas previstas na lei, como estas:
- por mútuo acordo, ou seja, quando as duas partes conversam e concordam com a rescisão de contrato de aluguel;
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual, como, por exemplo, o uso indevido do imóvel ou uma reforma não autorizada;
- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser feitas com a permanência do locatário no imóvel ou que ele esteja se recusando a consenti-las.
A lei também prevê que, depois que o contrato tiver sido prorrogado por tempo indeterminado, o locador pode pedir o imóvel de volta a qualquer tempo, desde que garanta 30 dias para a desocupação.
Mas, no geral, como já apontamos, a lei é bem clara quanto às garantias de o inquilino permanecer no imóvel, ao dizer, por exemplo: “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”
E se o proprietário quiser vender o imóvel?
Nesse caso, a lei garante que o inquilino tenha a preferência na compra, que é o chamado “direito de preferência”.
O proprietário tem que comunicar sobre a venda, via notificação judicial, extrajudicial “ou outro meio de ciência inequívoca”, e essa comunicação deve informar todas as condições do negócio, como o preço, a forma de pagamento e o local e horário para poder examinar a documentação.
Se o locatário não responder que aceita a proposta em até 30 dias, o direito de preferência dele deixa de existir.
Compare as principais regras da quebra de contrato de aluguel:
| Situação | O que diz a Lei do Inquilinato |
|---|---|
| Inquilino quer sair antes do fim do contrato | Pode devolver o imóvel antes do prazo, mas normalmente deve pagar multa proporcional prevista no contrato. |
| Inquilino é transferido pelo empregador | Pode sair sem pagar multa, desde que comunique o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. |
| Contrato por prazo indeterminado | O locatário pode encerrar a locação mediante aviso por escrito com antecedência mínima de 30 dias. |
| Proprietário quer encerrar o contrato | Durante o prazo determinado, só pode reaver o imóvel nas hipóteses previstas na Lei do Inquilinato, como infração contratual e falta de pagamento. Se a locação já estiver por prazo indeterminado, também pode pedir o imóvel de volta, garantindo 30 dias para a desocupação. |
| Proprietário quer vender o imóvel | O inquilino tem direito de preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. |
Como funciona a multa por quebra de contrato de aluguel?
Se o locatário decidir sair do imóvel residencial antes do prazo estabelecido em contrato, ele está sujeito a pagar uma multa, como já vimos.
O valor dessa multa não é estipulado na Lei do Inquilinato, que diz apenas que ela deve ser “proporcional ao período de cumprimento do contrato” ou, se não houver essa cláusula no contrato, deve ser estipulada na Justiça.
A proporcionalidade também está prevista no Código Civil, que diz o seguinte:
“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”
Em outras palavras, quanto maior for o tempo já cumprido do contrato, menor tende a ser a multa.
No caso de imóvel não residencial, a lei prevê que o locatário deve arcar com a multa convencionada no contrato. Mas ela não pode exceder “a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.
É muito importante, para segurança de ambas as partes, que o valor e as condições para pagamento de multa por rescisão antecipada de contrato de aluguel estejam bem detalhados no documento de locação.
Exemplo de cláusula sobre quebra de contrato de aluguel
O exemplo abaixo foi retirado de um contrato de locação residencial real:
“Se o(a) LOCATÁRIO(A) devolver o imóvel locado antes do vencimento do prazo ajustado na cláusula primeira deste, pagará ao(a) LOCADOR(A) a multa compensatória de 03 (três) vezes o valor do aluguel vigente devidos a época da infração. Esta multa será paga obedecendo à proporção ao tempo do contrato a cumprir, prevista no artigo 413 do Código Civil.”
Exemplo de cálculo da multa por quebra de contrato de aluguel
A fórmula para calcular a multa é a seguinte: (Valor da Multa Contratual / Tempo Total do Contrato) x Tempo Restante do Contrato.
- Suponha que o valor do seu aluguel é de R$ 1.000, seu contrato estabelecia um prazo de 30 meses de duração e uma multa de três meses de aluguel em caso de entrega antecipada.
- Se você ficou no imóvel por dez meses, ainda faltam 20 meses para cumprir o prazo.
- O valor da multa cheia é de R$ 3.000 (três vezes o aluguel de mil reais).
- Primeiro, calcule o valor da multa por mês, dividindo R$ 3.000 pelos 30 meses = R$ 100 por mês.
- Depois, multiplique o valor por mês pelos meses que faltam para entregar o imóvel no prazo definido em contrato. Nesse exemplo, é R$ 100 x 20 = R$ 2.000. Esse é o valor da multa proporcional.
Em quais situações é possível fazer a quebra de contrato de aluguel sem pagar multa?
Existem algumas situações em que o locatário fica dispensado de arcar com essa multa.
Uma delas é se ele for transferido por seu empregador, e comunicar o fato ao proprietário do imóvel com pelo menos um mês de antecedência. Veja o que diz a Lei do Inquilinato:
“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
A outra situação mais comum é se isso estiver previsto no contrato ou for negociado entre as partes.
Por exemplo, é comum que os contratos de locação residencial prevejam que, depois de 12 meses, o locatário pode sair do imóvel sem ter que pagar multa. Como neste exemplo abaixo, tirado de um contrato real:
“Fica combinado, entre as partes, que após 12 (doze) meses cumpridos desse contrato, locatário ou locador ficarão isentos da multa contratual por rescisão antecipada.”
Vale reforçar que o que está no contrato é o que vale. Pode haver situações de um contrato com prazo de locação de 36 meses e isenção da multa após 18 meses, por exemplo. Os prazos e condições variam conforme o caso – e geralmente são negociáveis.
Como fazer a quebra de contrato de aluguel?
Para fazer a quebra de contrato de aluguel corretamente, o primeiro passo é comunicar por escrito a intenção de desocupar o imóvel. Esse aviso deve ser feito com pelo menos 30 dias de antecedência.
Também é importante quitar todas as pendências, incluindo eventuais multas ou encargos, taxas de condomínio e IPTU. Além disso, fazer a vistoria do imóvel e, por fim, a entrega das chaves.
Agora que você já sabe como funciona a rescisão antecipada do contrato de locação, descubra também quem deve pagar o IPTU durante a locação e entenda como essa responsabilidade é definida em contrato.
expresso.arq com informações de Cristina Moreno de Castro
