Lei do inquilinato: direitos, deveres e implicações para o mercado imobiliário

Popularmente denominada Lei do Inquilinato, a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, é o arcabouço normativo que rege as locações de imóveis urbanos no Brasil e cuja função primordial é equilibrar as relações contratuais entre proprietários (locadores) e inquilinos (locatários), oferecendo segurança jurídica e previsibilidade para todas as partes envolvidas. 

Para profissionais do mercado imobiliário, como corretores, gestores de imobiliárias e incorporadores, o domínio dessa legislação é fundamental na condução de negócios e na mitigação de riscos.

Este guia explora os pilares da Lei do Inquilinato, desde a formalização do contrato até sua rescisão, abrangendo aspectos como:

• reajustes;
• benfeitorias;
• garantias locatícias;
• processo de despejo.

O conhecimento aprofundado desses pontos é crucial para a conformidade legal, a otimização de operações e a assessoria qualificada a clientes, sejam eles proprietários ou potenciais inquilinos e investidores.

É importante lembrar que a lei do inquilinato aplica-se exclusivamente a locações de imóveis urbanos para fins residenciais e não residenciais (comerciais, industriais, serviços). 

A lei não abrange locações de imóveis rurais (regidas pelo Estatuto da Terra), de vagas de garagem autônomas, de espaços publicitários, de apart-hotéis, de arrendamentos mercantil (leasing) ou de bens públicos. 

Também é concebida para proteger tanto o patrimônio do locador quanto o direito à moradia ou ao uso do imóvel pelo locatário, delineando responsabilidades mútuas.

Contrato de locação: elementos essenciais

Embora a forma escrita seja a mais recomendada para segurança jurídica, a lei admite a locação verbal. Contudo, para fins de prova e execução, o contrato escrito é indispensável e nele, devem constar:

• Qualificação das partes: Nome completo, CPF/CNPJ, estado civil e endereço.
• Descrição do imóvel: Endereço completo, área, matrícula no Registro de Imóveis, e o fim a que se destina (residencial ou não residencial).
• Valor do aluguel: Valor mensal, data de vencimento e índice de reajuste.
• Prazo da locação: Determinado ou indeterminado.
• Forma de garantia locatícia: Fiança, caução, seguro fiança ou título de capitalização.
• Encargos da locação: IPTU, condomínio, seguro contra incêndio, e outras despesas que o locatário se responsabilizará.
• Condições de entrega e devolução: Incluindo o termo de vistoria.

Termo de vistoria

O termo de vistoria é um documento anexo e parte integrante do contrato de locação, cuja função é descrever detalhadamente as condições do imóvel no momento da entrega ao locatário, incluindo estado de conservação de paredes, pisos, instalações elétricas e hidráulicas, pintura, vidros e demais itens.

Este documento é crucial para futuras conferências no momento da devolução do imóvel e para dirimir controvérsias sobre danos.

Direitos e deveres do locador

A Lei do Inquilinato estabelece uma série de obrigações e prerrogativas para o proprietário do imóvel, visando a preservação do seu patrimônio e a fluidez da relação contratual. Veja:

Entregar o imóvel em condições de uso

O locador tem o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Isso inclui garantir que o imóvel esteja livre de vícios ou defeitos ocultos que o tornem impróprio para uso, sendo de sua responsabilidade os reparos estruturais e de vícios preexistentes à locação.

Responsabilidade por benfeitorias necessárias e úteis

O locador é responsável pela indenização de benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, ainda que não autorizadas, e por benfeitorias úteis, desde que expressamente autorizadas. 

As benfeitorias necessárias são aquelas indispensáveis à conservação do imóvel (ex: reparo de telhado ou instalações elétricas). As úteis aumentam ou facilitam o uso do imóvel (ex: instalação de grades de segurança). Benfeitorias voluptuárias (de embelezamento) não são indenizáveis.

Preferência de compra na venda do imóvel

Em caso de decisão de venda do imóvel locado, o locador deve oferecer o imóvel ao locatário em iguais condições de preço e prazo de pagamento oferecidos a terceiros.

 A notificação deve ser formal e escrita, concedendo ao locatário o prazo de 30 dias para manifestar seu interesse na aquisição, conforme artigo 27 da Lei nº 8.245/91.

Não requerer o imóvel durante o prazo contratual

Em regra, o locador não pode reaver o imóvel antes do término do prazo contratual, salvo em situações específicas previstas em lei, como infração contratual, falta de pagamento do aluguel ou acordo mútuo para a rescisão.

Fornecer recibo detalhado

O locador ou seu representante (imobiliária) é obrigado a fornecer recibo (físico ou online) discriminado dos valores pagos pelo locatário (aluguel, condomínio, IPTU, etc.). 

Esse documento é essencial para a comprovação de pagamento e para fins de declaração de Imposto de Renda.

Direitos e deveres do locatário

Os direitos e deveres do locatário visam garantir seu direito à moradia ou ao uso comercial do bem, ao mesmo tempo em que o responsabilizam pela manutenção e conservação do imóvel.

Receber o imóvel adequado ao uso

Como contrapartida ao dever do locador, o locatário tem o direito de receber o imóvel em plenas condições de uso para a finalidade contratada, conforme atestado no termo de vistoria.

Uso adequado do imóvel

O locatário deve utilizar o imóvel para a finalidade estabelecida em contrato (residencial ou comercial), zelando por sua conservação como se fosse seu. Isso implica em realizar a manutenção ordinária, como pequenos reparos e limpeza.

Pagar o aluguel e encargos

É dever primordial do locatário o pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação (condomínio, IPTU, contas de consumo, etc.) conforme acordado em contrato. O atraso no pagamento pode ensejar multas e, em casos extremos, ação de despejo.

Realização de benfeitorias

O locatário tem o direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias, podendo reter o imóvel até o recebimento da indenização, conforme artigo 35 da Lei nº 8.245/91.

Para benfeitorias úteis, a indenização depende de autorização prévia e escrita do locador. Benfeitorias voluptuárias podem ser retiradas pelo locatário, desde que não danifiquem o imóvel.

Restituição do imóvel nas mesmas condições

Ao término da locação, o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. A vistoria de saída é o instrumento que compara o estado atual do imóvel com o descrito na vistoria de entrada.

Rescisão antecipada

O locatário pode rescindir o contrato de locação antes do prazo, desde que pague a multa pactuada, proporcional ao tempo restante do contrato, salvo em caso de transferência de emprego para localidade diversa, conforme artigo 4º da Lei nº 8.245/91. 

Neste último caso, é exigida notificação escrita ao locador com antecedência mínima de 30 dias.

Modalidades de contrato e prazos

A Lei do Inquilinato distingue as locações residenciais das não residenciais, estabelecendo prazos e regras de prorrogação específicas.

Locações residenciais

Prazo igual ou superior a 30 meses: Ao término do prazo, o contrato é automaticamente rescindido, e o locatário tem 30 dias para desocupar o imóvel.

Se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado.

Neste cenário de prazo indeterminado, o locador só poderá reaver o imóvel mediante denúncia vazia (sem justificativa), após notificação, com prazo de 30 dias para desocupação, ou nas hipóteses do artigo 47 da Lei nº 8.245/91 (ex: uso próprio, venda do imóvel, falecimento do locatário).

Prazo inferior a 30 meses: Ao término do prazo, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado. O locador somente poderá reaver o imóvel após 5 anos de locação ininterrupta ou nas hipóteses do artigo 47 da lei.

Locações não residenciais

As locações não residenciais oferecem maior flexibilidade contratual. A principal característica é a possibilidade de o locatário ter direito à renovação compulsória do contrato, protegendo o fundo de comércio.

Essa renovação pode ser obtida desde que:

• o contrato seja escrito e com prazo determinado; 
• o prazo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de, no mínimo, cinco anos; 
• o locatário explore o mesmo ramo de atividade no imóvel há pelo menos três anos;
• e a ação renovatória seja proposta no período compreendido entre um ano e seis meses antes do término do contrato (art. 51 da Lei nº 8.245/1991).

Reajuste do aluguel e garantias locatícias

Dois pontos cruciais na gestão de locações são a atualização do valor do aluguel e as garantias exigidas pelo locador.

O reajuste do aluguel é previsto no contrato e geralmente ocorre anualmente, com base em índices inflacionários.

O índice mais comum é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), apurado pela Fundação Getulio Vargas (FGV). 

Outros índices como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), também podem ser utilizados.

Em períodos de volatilidade econômica, a escolha do índice impacta diretamente a rentabilidade do investimento e o custo para o locatário.

Após a forte alta do IGP-M em 2020 e 2021, parte do mercado imobiliário passou a adotar o IPCA como índice de reajuste em novos contratos.

Esse movimento foi observado, por exemplo, em grandes imobiliárias e plataformas de locação, embora não represente uma alteração legal nem uma regra geral para todos os contratos. 

Garantias locatícias

A Lei do Inquilinato permite ao locador exigir uma das seguintes garantias, visando proteger-se contra a inadimplência e danos ao imóvel:

• Caução: Pode ser em bens móveis, imóveis ou em dinheiro. A caução em dinheiro não pode exceder o valor de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo os rendimentos para o locatário ao final da locação.
• Fiança: Um fiador (terceiro) garante o cumprimento das obrigações do locatário. O fiador deve ter patrimônio que garanta a dívida e sua responsabilidade é solidária ao locatário.
• Seguro / fiança locatícia: Contratado pelo locatário junto a uma seguradora ou empresa especializada, garante o pagamento do aluguel e encargos em caso de inadimplência.
• Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento: Nessa modalidade, o locatário cede fiduciariamente cotas de fundo de investimento ao locador como garantia do cumprimento das obrigações locatícias.

É importante lembrar que é vedado ao locador exigir mais de uma modalidade de garantia, sob pena de nulidade da garantia excedente (artigo 37, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91).

Ação de despejo: quando é permitido?

A ação de despejo é o mecanismo legal para o locador reaver o imóvel em caso de descumprimento contratual, principalmente a falta de pagamento.

Outras situações incluem infração legal ou contratual, necessidade de realização de obras urgentes determinadas pelo Poder Público, ou denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado (observados os prazos e condições).

A liminar de despejo, que permite a desocupação rápida do imóvel, pode ser concedida em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel, em casos como:

• descumprimento de mútuo acordo para desocupação
• término do prazo de locação não residencial sem renovação
• falta de pagamento (se o contrato não tiver nenhuma das garantias locatícias ou se a garantia estiver vencida).

Sublocação e empréstimo: o que diz a lei?

A sublocação, o empréstimo (comodato) ou a cessão da locação são práticas que requerem consentimento prévio e escrito do locador. 

A infração a essa regra constitui motivo para rescisão do contrato e despejo. O sublocatário é responsável solidariamente pelo cumprimento do contrato de locação até o limite do valor da sublocação (artigo 16 da Lei nº 8.245/91).

expresso.arq com informações de Diandra Guedes