O comprador visita o imóvel por videochamada, negocia o preço, assina a escritura por videoconferência, transfere os recursos por meio do sistema financeiro oficial e recebe a documentação registrada sem precisar embarcar para o Brasil. O que até poucos anos atrás exigia viagens internacionais passou a fazer parte da rotina de parte do mercado imobiliário de alto padrão.

Na WhereInRio, imobiliária especializada em imóveis de luxo que atua na capital fluminense, cerca de 70% dos compradores são estrangeiros. Segundo o CEO da empresa, o belga Frederic Cockenpot, grande parte dessas negociações é concluída de forma remota.

“Fazemos bastante venda remota com visita por videochamada. Acompanhamos o cliente em cada etapa, inclusive no processo de câmbio quando ele envia os recursos. Esse modelo se desenvolveu durante a pandemia de Covid-19, quando os cartórios passaram a implementar a assinatura digital”, lembra.

Tecnologia e abertura internacional impulsionam vendas

Para atender esse público, a empresa também estruturou uma equipe formada por profissionais estrangeiros e multilíngues, capazes de conduzir negociações em diferentes idiomas e reduzir barreiras de comunicação durante todo o processo.

Passo a Passo para Investir no Brasil do Exterior

Guia prático e institucional focado no processo de aquisição e regularização de investimentos imobiliários no país.

01 Solicitação de CPF

Solicitar o CPF em um consulado brasileiro. Em situações específicas, a regularização pode ser feita diretamente pelo e-mail oficial: cpf.residente.exterior@rfb.gov.br.

02 Apostilamento e Tradução

Apostilar documentos emitidos no exterior conforme a Convenção da Apostila de Haia e providenciar tradução pública juramentada, quando estritamente necessário.

03 Cericado Digital

Emitir gratuitamente o Certificado Digital Notarizado, ferramenta essencial utilizada para assinar as escrituras eletrônicas dentro da plataforma e-Notariado.

04 Assinatura da Escritura

Assinar a escritura pública por videoconferência, por procuração pública ou perante um consulado brasileiro. A escritura deve ser obrigatoriamente lavrada em português e o preço expresso em reais.

05 Registro do Imóvel

Registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente. Somente após a efetivação deste registro a propriedade é legalmente transferida ao comprador.

Fonte: Eduardo Calais: Presidente do CNB (Colégio Notarial do Brasil), Ivana Bonfim, sócia da área imobiliária do escritório Cescon Barrieu, Frederic Cockenpot: CEO da imobiliária de luxo WhereInRio e Marcello Romero: CEO da Bossa Nova Sotheby’s International Realty

O movimento coincide com uma maior abertura do mercado imobiliário brasileiro para compradores internacionais. A Loft anunciou recentemente uma parceria com a JamesEdition, marketplace global especializado em imóveis de alto padrão, permitindo que imobiliárias brasileiras publiquem automaticamente seus anúncios para compradores de 140 países por meio do Loft/ CRM. A JamesEdition reúne mais de 800 mil imóveis e recebe cerca de 1,5 milhão de visitantes por mês.

Exigências legais para estrangeiros

O aumento da exposição internacional, porém, não altera as exigências jurídicas para aquisição de imóveis no Brasil. Embora um estrangeiro possa concluir toda a operação sem sair do país onde reside, a compra depende do cumprimento de uma série de etapas legais, desde a obtenção do CPF (Cadastro de Pessoas Físicas) até o registro definitivo da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

“O tabelião confirma a identidade dos participantes, verifica sua capacidade civil, esclarece o conteúdo do ato e colhe a manifestação de vontade de forma livre e consciente”, explica Eduardo Calais, presidente do CNB (Colégio Notarial do Brasil), ao detalhar como funciona a assinatura eletrônica realizada por meio da plataforma e-Notariado.

O primeiro passo para qualquer comprador estrangeiro é obter um CPF. A inscrição é obrigatória para quem pretende adquirir bens sujeitos a registro público no Brasil. Segundo Ivana Bonfim, sócia da área imobiliária do escritório Cescon Barrieu, o pedido deve ser feito, em regra, em uma repartição consular brasileira no exterior. Em situações específicas, como regularização cadastral, a solicitação pode ser encaminhada por e-mail à Receita Federal.

Só a partir daí é que o comprador pode iniciar a formalização da aquisição. Atualmente existem três caminhos para assinar uma escritura sem viajar ao Brasil.

Assinatura eletrônica via e-Notariado

O primeiro utiliza a plataforma e-Notariado, sistema oficial dos atos notariais eletrônicos administrado pelo Colégio Notarial do Brasil. O procedimento começa com a análise da documentação pelo tabelião, seguida da elaboração da minuta da escritura e do agendamento de uma videoconferência obrigatória. Durante a chamada, o tabelião confirma a identidade das partes, verifica sua capacidade civil, esclarece o conteúdo do documento e registra a manifestação de vontade antes da assinatura eletrônica.

“O tabelião confirma a identidade dos participantes, verifica sua capacidade civil, esclarece o conteúdo do ato e colhe a manifestação de vontade de forma livre e consciente”, explica Calais.

Após essa etapa, o documento é assinado eletronicamente pelas partes por meio do Certificado Digital Notarizado ou de um certificado ICP-Brasil (Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira), ambos aceitos pela plataforma. O próprio tabelionato pode emitir gratuitamente o Certificado Digital Notarizado, inclusive para pessoas que estejam fora do país, desde que sejam cumpridos os procedimentos de identificação exigidos.

Procuração pública e Apostila de Haia

Uma segunda alternativa é a utilização de procuração pública lavrada no país onde o comprador reside. Nesse caso, o documento deve receber a Apostila de Haia, que é uma certificação internacional que substitui a antiga legalização consular entre países signatários da convenção. Se estiver redigido em outro idioma que não seja o português, é obrigatória a tradução pública juramentada. Só dessa forma é que ela passará a ter efeitos no Brasil.

Consulado brasileiro no exterior

A terceira possibilidade é comparecer ao consulado brasileiro no país de residência. Como o cônsul exerce função notarial, a procuração emitida pela representação diplomática já possui validade jurídica no Brasil e dispensa novo apostilamento.

Formalidades e restrições na compra de imóveis

A digitalização não substitui o atendimento a diversas formalidades, que continuam obrigatórias. Não só o contrato de compra e venda, mas todos os documentos estrangeiros devem passar ao apostilamento ou à legalização internacional, além da tradução pública juramentada.

Outro cuidado envolve o idioma. Como as escrituras públicas brasileiras devem ser lavradas em português, compradores que não compreendem o idioma podem precisar da participação de um tradutor público juramentado durante a videoconferência realizada pelo tabelião.

“A finalidade da videoconferência é garantir que a parte compreenda integralmente o conteúdo jurídico do ato e as consequências da assinatura”, afirma Calais.

Mais ou menos. Além da documentação, o comprador também precisa observar as regras sobre quais imóveis podem ser adquiridos. Embora não existam restrições de valor, quantidade ou nacionalidade para a compra de imóveis urbanos por estrangeiros, a lei veda a aquisição de imóveis localizados em faixa de fronteira, áreas consideradas estratégicas para a segurança nacional e terrenos de marinha pertencentes à União.

“Nos terrenos de marinha, por exemplo, a restrição não alcança apartamentos em condomínios desde que a fração ideal pertencente ao estrangeiro não ultrapasse um terço da área total do terreno”, explica Ivana, advogada do escritório Cescon Barrieu.

Riscos e assessoria especializada

Além de ser obrigatório fornecer toda a documentação conforme previsão em lei, a facilidade para concluir uma compra internacional também não reduz a necessidade de cumprir todas as exigências legais da operação em si. Um dos problemas surge quando comprador ou vendedor tentam simplificar etapas previstas na legislação.

Entre os principais riscos está o chamado “contrato de gaveta”, modalidade em que a negociação é formalizada apenas por instrumento particular, sem escritura pública nem registro imobiliário. No Brasil, a propriedade do imóvel somente é transferida após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, embora existam exceções para imóveis de pequeno valor.

Se isso não for feito, o vendedor continua sendo considerado o proprietário legal, e, a reboque disso, continuará como responsável por obrigações relacionadas ao imóvel.

Outro ponto de atenção envolve a origem dos recursos utilizados na compra. Como normalmente o dinheiro ingressa no país a partir de contas no exterior, a operação deve seguir as normas cambiais brasileiras e ser realizada por instituição financeira autorizada pelo BC (Banco Central).

Segundo Ivana, receber recursos fora do sistema financeiro oficial aumenta significativamente os riscos jurídicos para todas as partes envolvidas. “Solicitar comprovação da origem lícita dos recursos é uma medida essencial de diligência. Recursos vindos do exterior normalmente deixam rastros bancários e cambiais. Ignorar esse aspecto pode expor o vendedor a investigações por lavagem de dinheiro”, afirma a advogada.

Ela também recomenda evitar pagamentos em espécie, transferências realizadas por terceiros ou compensações informais. “O recomendável é que todo pagamento seja rastreável e que exista prova do valor e da origem lícita dos recursos”, diz.

A especialista acrescenta que documentos incompletos, procurações sem Apostila de Haia, ausência de tradução juramentada ou irregularidades cadastrais no CPF podem impedir tanto a lavratura da escritura quanto seu registro definitivo.

Embora boa parte do procedimento possa ser realizada digitalmente, especialistas recomendam que compradores estrangeiros contem com assessoria jurídica, fiscal e contábil antes da conclusão do negócio, principalmente em operações envolvendo imóveis de alto valor.

Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s International Realty, imobiliária especializada em alto padrão com forte atuação na cidade de São Paulo, afirma que cada compra possui características próprias e exige análise individual da estrutura utilizada pelo cliente.

“Quando temos um comprador internacional, contamos com uma área jurídica, fiscal e contábil que presta toda a consultoria para estruturar a operação. Cada caso é um caso. Procuramos entender a necessidade do cliente, qual será a estrutura jurídica e o veículo utilizado para a aquisição, prestando essa assessoria paralelamente à intermediação imobiliária”, afirma.

Segundo ele, essa etapa reduz riscos relacionados à tributação, sucessão patrimonial, documentação e cumprimento das exigências brasileiras.

expresso.arq com informações de Clayton Freitas