Regularização de imóvel: entenda o que é e para que serve o processo

Você sabe dizer se o seu imóvel está regularizado? Mantê-lo na conformidade legal faz com que você seja reconhecido como proprietário legítimo e assegura que o titular possa exercer os seus direitos de forma plena.

Embora esse seja um processo importante e necessário, infelizmente nem todos conhecem os detalhes acerca da regularização de imóveis. Pensando nisso, reunimos todas as informações necessárias abaixo. Confira!

O que é e para que serve a regularização de imóveis

Segundo Thiago Badaró, advogado pós-graduado em Direito Imobiliário e especializado em Direito Condominial, a regularização de um imóvel nada mais é que o ajuste ou adequação de burocracias legais estabelecidas pelos órgãos competentes para que o proprietário do bem ou titular dos seus direitos possa usar o imóvel conforme a sua destinação.

O processo pode ser realizado através de via administrativa ou judicial, a depender da análise e das circunstâncias específicas de cada caso.

Importância da regularização do imóvel

Para começar a listar os motivos pelos quais é necessário regularizar um imóvel, é importante entender que alguns direitos só podem ser exercidos se a residência está regularizada. É o caso da venda.

“Nos casos de imóveis irregulares, é impossível passar a propriedade, sendo possível apenas a transferência do direito, como no caso da posse. Outro exemplo é o comércio, que só pode ser exercido se o imóvel atender a determinadas normas”, diz Thiago.

Além disso, do ponto de vista jurídico, um imóvel regularizado tem um valor de comercialização imobiliária significativamente mais elevado em comparação àqueles que apresentam pendências legais, além de prevenir outras situações.

“Um imóvel com a documentação regular pode ser negociado por meio de FGTS, financiamento imobiliário e consórcio; e dado em garantia para operações de equity, por exemplo”, explica Francisco Machado Egito, advogado pós-graduado em Direito Imobiliário.

Ao mesmo tempo, a regularização evita riscos relacionados a eventuais questionamentos de sua titularidade ou suas condições. Isso torna o imóvel mais atraente para compradores e investidores, que buscam segurança jurídica e a garantia de que a aquisição está livre de contingências legais.

Quando devo regularizar o imóvel?

Segundo Francisco, o melhor momento para realizar a regularização imobiliária é ao adquirir a propriedade, ocasião na qual o adquirente poderá avaliar os riscos através de um procedimento denominado due diligence.

“A aquisição pode envolver riscos que, se adequadamente mapeados, com as cautela negociais e jurídicas necessárias, permitirão a celebração de um bom negócio imobiliário”, diz.

A regularização também se faz necessária quando o proprietário ou titular de direitos de aquisição ou posse sobre o imóvel percebe que precisa regularizá-lo para assegurar o domínio ou evitar problemas futuros, seja em relação à documentação, seja à construção, etc.

Outra situação é quando o imóvel apresenta pendências legais que comprometem sua conformidade com as normas urbanísticas, fiscais ou de propriedade.

Conforme Francisco, algumas das situações mais comuns que exigem a regularização imobiliária são:

• imóveis sem registro ou com registro irregular;
• construções irregulares;
• imóveis com pendências fiscais;
• mudança de uso do imóvel;
• divisão, remembramento ou desmembramento de imóvel;
• imóveis com documentação incompleta ou irregular;
• imóveis com área construída não registrada.

“Nos casos de atendimento de norma, a recomendação é que a regularização seja imediata, sob o risco do pagamento de multas”, acrescenta Thiago.

Como saber se o imóvel é regular

Para saber se um imóvel é regular, Thiago diz ser necessário levantar todos os documentos que legalmente ele precisa atender, como o habite-se, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), certidões de matrícula do imóvel e, no caso de imóveis comerciais, os alvarás.

Como se trata de uma análise mais técnica e jurídica, que verifica todos os aspectos legais, administrativos e construtivos, vale contratar um advogado especializado em direito imobiliário, e, em alguns casos, até mesmo um engenheiro ou um arquiteto.

Irregularidades comuns

No Brasil, há muitas irregularidades comuns relacionadas a imóveis. Segundo Francisco, são elas:

• falta de escritura ou registro junto à matrícula do imóvel;
• imóvel sem habite-se;
• construção sem alvará;
• irregularidades no registro de imóveis;
• indisponibilidade de bens constante na matrícula do imóvel (não podendo ser vendido ou doado);
• penhoras na matrícula do imóvel;
• alterações não aprovadas (ampliações ou reformas);
• imóvel em loteamento irregular;
• imóvel em áreas de preservação ambiental ou terrenos públicos, etc.

“Podemos destacar que a falta do registro do título de propriedade é a campeã de irregularidades, atingindo quase a metade dos domicílios no Brasil”, diz.

Tipos de regularização de imóveis

A regularização imobiliária pode ser um processo complexo e envolve diferentes tipos de ações, dependendo do tipo de irregularidade presente no bem e as leis que se aplicam àquele tipo de imóvel.

“Os [tipos mais comuns de regularização] acabam sendo aqueles que permitem o funcionamento do imóvel, como o AVCB e habite-se, e aquelas regularizações pertinentes a determinar a titularidade do bem, como o registro no cartório de imóveis”, diz Thiago.

Em todos os casos, Francisco defende ser fundamental buscar orientação de profissionais especializados e consultar os órgãos públicos competentes (prefeitura, cartório de registro de imóveis, etc.) para garantir que o imóvel se ajuste à legislação vigente e evite problemas futuros.

Quem pode fazer a regularização de imóvel?

Depende do tipo de regularização, mas, em geral, é o corretor de imóveis ou advogado imobiliário quem detecta as irregularidades quando analisam a documentação do imóvel, em etapa anterior à preparação para algum negócio imobiliário.

“Como existem diversas modalidades, o primeiro passo é identificar a irregularidade, para então escolher o especialista adequado. Em alguns casos, será necessário um engenheiro ou um arquiteto, especialmente quando houver a exigência de cumprir normas técnicas da construção civil”, orienta Francisco.

Já em outros casos, ele explica que um advogado especializado é a melhor opção, pois os processos envolvem diferentes órgãos públicos e requerem o acesso a documentos, seja por meio extrajudicial, seja judicial.

Quanto custa a regularização de um imóvel?

O valor do processo depende da regularização a ser realizada, da situação e localização do imóvel e, em alguns casos, também do valor do bem. Segundo Thiago, isso pode significar uma porcentagem de até 10% do valor do bem, sem considerar eventuais custas de cartório e outros gastos para atendimento de burocracias legais.

Tempo para regularizar um imóvel

Francisco informa que o tempo necessário para regularizar um imóvel pode variar bastante e depende de vários fatores, como a complexidade do caso, a localização do imóvel, a situação jurídica e documental da propriedade, além da eficiência dos órgãos envolvidos no processo, tendo em vista também que as leis não são específicas quanto a prazos de respostas de órgãos públicos.

“No entanto, em média, o processo pode durar de seis meses a dois anos ou mais, dependendo do tipo de regularização necessária”, diz.

Lei da Anistia de São Paulo

Em São Paulo, existe uma lei que facilita o processo de regularização de imóveis: a Anistia de São Paulo ou Lei n.º 17.202/2019. Ela dispõe sobre a regularização de edificações, condicionada, quando necessário, à realização de obras, para atendimento do Plano Diretor do município de São Paulo.

“Nela é prevista algumas facilidades, como a isenção de IPTU para alguns casos, simplificação do procedimento de licenciamento e aumento de prazos para a regularização do imóvel”, afirma Thiago.

Segundo a lei da Anistia de São Paulo, a regularização pode acontecer de três formas:

• Regularização automática: para edificações isentas de IPTU (menores que 150 m²), respeitando as especificações de construção do Plano Diretor;
• Regularização declaratória: para imóveis acima dos 150 m² e vão até 1.500 m², com procedimento simplificado nas edificações residenciais até 500 m², respeitando as especificações de construção do Plano Diretor;
• Regularização comum: para construções irregulares que não se encaixam nas modalidades anteriores.

Caso você queira solicitar os benefícios do programa, é necessário um requerimento protocolado junto à prefeitura.

expresso.arq com informações de Yara Guerra