Não compre um imóvel antes de checar o Plano Diretor da sua cidade! Saiba mais

Ao comprar um imóvel, muitos brasileiros cometem o erro de avaliar apenas a infraestrutura atual do bairro, ignorando o potencial futuro da região. O Plano Diretor do município funciona como um importante termômetro e deve ser considerado na decisão de compra, pois revela como a cidade pretende crescer e se organizar ao redor da propriedade nos próximos anos.

Claudio Bernardes, vice-presidente de urbanismo metropolitano do Secovi-SP, explica que esse documento pode ajudar o comprador a prever se a região do imóvel poderá se valorizar ou não. “O valor de um imóvel não acaba sendo atribuído simplesmente pela localização que ele tem hoje, mas também pelo que vai estar no entorno nos próximos anos.”

Por exemplo, uma rua tranquila pode se transformar num importante corredor comercial; enquanto um terreno vizinho que recebe um grande empreendimento pode causar valorização ou desvalorização.

Assim, o Plano Diretor é útil porque indica quais regiões do município receberão investimentos públicos, melhorias de mobilidade, novos empreendimentos ou restrições urbanísticas nos próximos anos.

“Essas definições impactam a valorização, o potencial construtivo e até a qualidade de vida. Conhecer essas informações ajuda o comprador a tomar uma decisão mais segura e alinhada às suas expectativas”, ressalta a advogada Cristiane de Oliveira Azim Nogueira, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Paraná (OAB-PR).

O que analisar no Plano Diretor?

Segundo Claudio, o primeiro ponto que deve ser analisado é em quais regiões do município serão predominantemente residenciais, quais terão uso misto (residencial e comercial), onde vão se concentrar determinadas atividades econômicas, e onde o poder público pretende ampliar a infraestrutura.

“Essas questões afetam diretamente a qualidade de vida. Se o crescimento urbano ocorre sem investimentos proporcionais em mobilidade e infraestrutura, a região pode enfrentar aumento de tráfego e sobrecarga no uso dos serviços urbanos. Por isso, é importante analisar não apenas o potencial de crescimento previsto, mas também a capacidade da infraestrutura local para absorver esse crescimento”, alerta o especialista do Secovi-SP.

As regras de quanto se pode construir em cada terreno e liberação de prédios mais altos na região também têm efeito direto no valor do imóvel. Isso porque a ampliação do potencial construtivo e a melhoria da mobilidade tendem a aumentar a atratividade da região.

“Por outro lado, determinadas restrições urbanísticas ou mudanças no perfil do bairro podem reduzir o interesse do mercado e impactar a valorização esperada do imóvel”, aponta Cristiane.

Quais outras leis devo levar em consideração ao comprar um imóvel?

Leis urbanísticas complementares, como as de zoneamento e uso do solo, também devem ser analisadas pelo comprador, pois geralmente detalham e reforçam as diretrizes estabelecidas nos Planos Diretores.

“O Plano Diretor traz diretrizes gerais para futuras intervenções, mas os projetos mais específicos costumam aparecer em outros documentos, como o Plano de Mobilidade, o Plano de Transporte e as Leis de Melhoramentos Viários”, pontua Claudio.

Antes da compra é recomendável verificar também os projetos públicos previstos para aquela região. Uma futura linha de metrô pode gerar uma forte valorização imobiliária; enquanto uma grande via expressa, como um viaduto, pode alterar significativamente as características do entorno.

No Brasil, o Estatuto da Cidade determina que os Planos Diretores passem por revisões obrigatórias, no máximo, a cada 10 anos. Por isso, ao consultar o plano do seu município é fundamental conferir se o documento está atualizado conforme o cronograma legal.

A adovgada Cristiane ainda orienta que é importante solicitar a matrícula atualizada do imóvel e verificar a situação registral da propriedade.

No aspecto urbanístico, os documentos mais relevantes costumam ser a certidão de uso e ocupação do solo, a consulta de zoneamento e eventuais diretrizes urbanísticas aplicáveis à área. “Como esses documentos exigem leitura técnica, o ideal é contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para interpretar corretamente as informações”, continua a especialista.

Como consultar o Plano Diretor?

Atualmente, a maioria das cidades disponibiliza o Plano Diretor pela internet, no site do município. Porém, caso o comprador tenha dificuldades em encontrar, ele pode buscar diretamente na Secretaria de Planejamento ou de Urbanismo da prefeitura, que geralmente oferece ajuda na consulta.

Outra informação relevante: não existe uma obrigação genérica de corretores e incorporadoras apresentarem uma análise completa do Plano Diretor para cada comprador. “Mas se houver informações urbanísticas conhecidas que possam influenciar significativamente a decisão de compra, especialmente quando são utilizadas como argumento de venda, uma omissão pode, sim, gerar questionamentos jurídicos”, comenta Claudio.

expresso.arq com informações de Rone Carvalho