Flats: o que são, como funcionam e quais as vantagens de morar em um

Entre as diversas opções de locação de imóvel, há o flat: uma modalidade de acomodação que combina as características de um apartamento e um hotel. Seja para morar, seja para investir, os flats oferecem algumas vantagens em relação à praticidade e segurança, por exemplo.

Reunimos aqui todos os detalhes que constituem um flat para te ajudar a entender se esse tipo de imóvel é o melhor para você.

O que é um flat?

Segundo Lylyan Bizarro, corretora de imóveis e sócia proprietária da empresa de investimentos imobiliários Prime Flats, um flat é um tipo de acomodação que combina características de apartamento e hotel – por isso, também pode ser chamado apart-hotel.

“Geralmente, [o flat] inclui uma sala de estar, um quarto, uma cozinha equipada ou copa e um banheiro, proporcionando mais espaço e conforto do que um quarto de hotel tradicional”, diz. Além disso, muitos flats oferecem serviços semelhantes aos de um hotel, como limpeza diária, TV a cabo, recepção 24 horas e manobrista.

“Essa opção é bastante popular para estadias curtas ou médias, como viagens de negócios ou turismo”, comenta Lylyan.

A diferença para um hotel tradicional se dá pelo flat ser uma unidade que pertence a um proprietário individual, e pode ser comprado ou alugado tanto para moradia quanto para investimento – incluindo opções em plataformas como Airbnb ou Booking.

“[Os flats] Oferecem serviços hoteleiros, proporcionando praticidade e comodidade aos hóspedes, mas com a vantagem de serem propriedades individuais, funcionando como uma alternativa interessante aos hotéis convencionais”, diz Raphael Wittman, arquiteto do Rawi Arquitetura + Design.

Aqui no Brasil, o conceito surgiu em São Paulo por volta de 1920, conta o arquiteto, mas se popularizou nos anos 1970 e 1980, quando atingiu o seu auge e teve uma demanda muito grande. “Muita gente comprou o flat como um investimento para alocação, até que já havia um número excessivo do modelo no mercado, e aí passou a decair um pouco esse tipo de construção”, diz.

Flat versus apartamento

Para Lylyan, a principal diferença entre um flat e um apartamento está nos serviços oferecidos:

• Flat: combina características de um apartamento e de um hotel. Inclui serviços como organização diária do quarto, TV a cabo, manobrista, recepção 24 horas e, às vezes, café da manhã. É ideal para estadias curtas ou médias.
• Apartamento: é uma residência privada sem serviços adicionais incluídos. Os moradores cuidam da limpeza e outras necessidades por conta própria. É ideal para locação de longo prazo.

“A Lei do Inquilinato não se aplica aos flats, pois eles funcionam como serviços hoteleiros, oferecendo comodidades semelhantes às de um hotel”, acrescenta Raphael.

Além disso, flats costumam ser menores, com áreas de 25 a 70 m², mas podem ser maiores e mais luxuosos. Outro ponto é que flats têm cozinhas menores ou, às vezes, nenhuma, enquanto apartamentos tradicionais têm cozinhas completas e áreas sociais maiores, adequadas para receber pessoas.

Como funciona um flat

Ao comprar um flat, procede-se com escritura e registro individualizado, como ocorre com um apartamento convencional. Isso significa que o comprador recebe uma matrícula de propriedade registrada no cartório de imóveis, garantindo seus direitos de propriedade sobre o bem.

Após a aquisição, o proprietário do flat pode morar, alugar ou deixar no pool de locação (administração hoteleira), explica Lylyan. Entenda cada modalidade abaixo:

• Moradia: você compra, geralmente, o apartamento mobiliado e pode reformá-lo ao seu gosto pessoal, paga as despesas de IPTU, luz e condomínio. No condomínio estarão inclusos os serviços daquele flat, como arrumação diária no quarto, água, TV a cabo, Wi-Fi, recepção 24 horas e manobrista.
• Aluguel mensal: muitas pessoas alugam flats, assim como fariam com um apartamento convencional. O aluguel pode ser mensal, mínimo de um mês e máximo de 12 meses e o valor costuma incluir condomínio, IPTU e os serviços oferecidos pelo flat – como limpeza diária, TV a cabo, manobrista e recepção.
• Aluguel por diárias: os hóspedes fazem reservas diretamente com o proprietário ou através de plataformas de reserva online, como Booking.com, Airbnb, entre outras.
• Pool de locação: é um modelo em que o proprietário do flat coloca seu imóvel em um “pool” administrado por uma empresa hoteleira. Nele, a mobília segue o padrão do hotel, não podendo modificá-la. A empresa aluga o flat para os hóspedes, geralmente turistas ou viajantes de negócios, e o proprietário recebe uma parte da receita gerada líquida na sua conta bancária mês a mês. Isso permite ao proprietário ganhar renda passiva sem se preocupar com a gestão do imóvel, pois ele não precisa se preocupar com nenhuma despesa como condomínio, luz, manutenção, etc.

Tamanho do flat

Segundo Raphael, os flats geralmente variam de 20 a 70 m² e, normalmente, possuem uma única área íntima maior, sem um espaço social separado. “Quando têm cozinha, ela é pequena e equipada com poucos itens, como um cooktop de uma ou duas bocas e um frigobar. Embora sejam raros, também existem flats maiores e mais luxuosos”, afirma.

Enquanto alguns flats podem ter um layout tipo estúdio, com todos os ambientes em um espaço aberto, outros podem ter divisões mais claras entre os cômodos.

Custos do flat

O custo de um flat no Brasil varia significativamente conforme o ano de construção, estado de conservação, qualidade da decoração, conforto oferecido e localização.

“Em São Paulo, o preço do metro quadrado de um flat pode variar entre R$ 10 mil e R$ 30 mil, com os flats mais novos e bem conservados situados em áreas valorizadas, como os Jardins, alcançando valores mais altos”, diz Raphael.

Ainda segundo ele, em média, o metro quadrado de um flat tende a ser um pouco mais caro do que o de um apartamento convencional, embora apartamentos de luxo possam custar até R$ 65 mil por metro quadrado em São Paulo.

Vantagens e desvantagens de morar ou investir em um flat

As vantagens de morar em um flat incluem o conforto de uma casa com a conveniência de serviços associados a hotéis.

“Esses espaços são projetados para proporcionar uma experiência residencial com diversos benefícios adicionais. A conveniência de serviços é um dos principais atrativos, com inclusões como limpeza regular, segurança 24 horas, acesso à internet Wi-Fi, TV a cabo, serviço de manobrista e recepção disponível a qualquer hora do dia”, diz Lylyan.

Além disso, para ela, a localização estratégica do flat em áreas centrais e bem conectadas facilita o acesso a diversas facilidades urbanas e de transporte.

“A flexibilidade do modelo é outra vantagem significativa, tornando-os ideais para estadias curtas ou médias, atendendo perfeitamente a pessoas que necessitam de mobilidade sem abrir mão do conforto e da conveniência de serviços completos”, comenta.

Por outro lado, como desvantagens, há o custo elevado para manter os serviços hoteleiros, resultando em despesas mensais altas para moradores e investidores, especialmente durante os períodos de desocupação.

“Esses serviços, como portaria 24 horas e lavanderia, são pagos à parte, mas o custo fixo é significativo. Além disso, os flats têm espaços menores, com áreas sociais restritas e cozinhas compactas, adequadas apenas para refeições rápidas. A ausência de lavanderia interna, exigindo o pagamento por serviços externos, é outra desvantagem”, diz Raphael.

Além disso, devido à natureza de apart-hotel, onde serviços como limpeza e recepção são comuns, pode haver menos privacidade em comparação a morar em um prédio residencial convencional.

“A presença constante do pessoal de serviço e outros hóspedes pode reduzir a sensação de intimidade que muitos buscam em seu lar. Esses aspectos devem ser considerados conforme as necessidades individuais e preferências de cada pessoa ao escolher um tipo de moradia”, diz Lylyan.

Já em termos de investimento, uma das principais vantagens é o potencial de renda passiva através do aluguel, especialmente em áreas urbanas movimentadas ou turísticas.

“Investir em flats pode oferecer uma rentabilidade maior comparada a apartamentos tradicionais e menor preocupação com longos períodos de desocupação, devido ao giro mais rápido das locações”, diz Raphael.

Segundo Lylyan, modelos de pool de locação facilitam ainda mais a gestão do imóvel, sendo operados por empresas especializadas que lidam com reservas, manutenção e serviços aos hóspedes, enquanto o proprietário recebe uma parte da receita gerada líquida na sua conta bancária.

“Outra vantagem significativa é que o custo de aquisição de um flat geralmente é mais acessível do que um apartamento convencional. Flats podem ser adquiridos através de financiamento bancário, usando o FGTS como entrada, ou mesmo por carta de consórcio, oferecendo opções flexíveis para diferentes perfis de investidores”, diz a corretora.

Essa acessibilidade financeira, segundo ela, torna os flats uma opção viável para quem deseja ingressar no mercado imobiliário com um investimento sólido e potencial de retorno atrativo.

Já as desvantagens de investir em um flat incluem custo de manutenção do apartamento, especialmente em operações fora do pool de locação e na demanda por hospedagem temporária.

expresso.arq sobre artigo de Yara Guerra