Comprou um imóvel na planta e a obra atrasou? Saiba os seus direitos!

Comprar um imóvel na planta é, no fundo, comprar uma promessa. E quando a construtora quebra essa promessa, não entregando a obra no prazo, a lei coloca a faca e o queijo na mão do consumidor. Este ganha o poder absoluto de escolha: esperar a obra ficar pronta, recebendo uma indenização mensal até que as chaves do imóvel finalmente sejam entregues; ou exigir da construtora a devolução do dinheiro investido, com aplicação de multa prevista em contrato.

Márcio Eduardo Caixeta Borges, advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-DF, destaca que juridicamente a construtora passa a estar em mora (o atraso que a Justiça não perdoa) quando o prazo de 180 dias de tolerância estiver vencido.

Caso um imóvel previsto para ser entregue não o seja, a construtora, por lei, tem mais 180 dias para realizar essa entrega. Descumprido esse prazo, ela passa oficialmente a estar em mora, o que garante o direito de o comprador cobrar juridicamente a construtora.

“Na prática, são 180 dias corridos, sem pular domingos ou feriados. Se a promessa de entrega era 31 de dezembro, a construtora tem até o apagar das luzes do final de junho. E aqui está o pulo do gato: a mora não tem aviso prévio. Ela começa a correr no primeiro segundo do 181º dia. A partir daquele momento exato, a construtora está oficialmente em falta e você já pode disparar todas as suas armas jurídicas para exigir multas ou o cancelamento do negócio”, explica Márcio Eduardo.

Prazo de tolerância de 180 dias

Historicamente, quando há um atraso na entrega, as construtoras alegam que a culpa foi por conta de chuvas, falta de cimento ou greve de operários. Ocorre que os tribunais brasileiros já decidiram que, para que o prazo de 180 dias não passe a ser contado, é necessário que a construtora comprove que uma causa de força maior (ou fortuito externo) levou ao atraso das obras.

Mas o que se enquadra em força maior? É o evento fora da curva no curso das obras, ou seja, que não poderia ser previsto. “Estamos falando de um terremoto devastador, uma guerra ou uma pandemia global, como a de Covid-19, naqueles meses de paralisação total obrigatória. Fora desses cenários cinematográficos, a construtora tem que assumir a culpa”, informa Márcio Eduardo.

Excesso de chuvas, falta de mão de obra, escassez de material não geram a pausa na contagem. Segundo o advogado, a Justiça brasileira já pacificou o entendimento de que esses casos são considerados fortuitos internos. Com isso, não podem gerar pausa na contagem, como os de força maior, pois já estão embutidos naqueles 180 dias de tolerância.

“Além disso, não basta a construtora gritar ‘força maior’ e cruzar os braços. A lei exige que ela seja uma auditora de si mesma: precisa comprovar, com documentos robustos, o nexo de causalidade. Ou seja, provar de todas as formas que aquele evento específico foi a única razão para a paralisação da obra. Isso porque o ônus da prova é todinho dela. Se não provar, o relógio continua correndo contra ela”, destaca o profissional.

Posso parar de pagar as parcelas?

O instinto do comprador ao ver a obra parada, sem receber pelo que está pagando, é deixar de pagar as parcelas. Carlos Alberto de Santana, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, alerta que isso não é recomendado, pois, de vítima, a pessoa pode se tornar inadimplente. “A situação precisa ser diferenciada, a fim de identificar se as parcelas são devidas à construtora ou decorrentes de financiamento bancário.”

De acordo com ele, quando existe financiamento bancário, o pagamento das parcelas não deve ser pausado, porque o contrato de financiamento é juridicamente distinto do contrato de compra e venda com a construtora. “O caminho mais seguro é registrar formalmente o atraso, comunicar a construtora por escrito e, se necessário, buscar orientação jurídica para decidir como agir sem criar um problema adicional para o comprador.”

Por outro lado, quando as parcelas são pagas diretamente à construtora, o atraso pode, em algumas situações, permitir a discussão sobre a suspensão dos pagamentos, mas, para isso, antes é necessário formalizar o atraso e buscar orientação jurídica. “Essa atitude de simplesmente parar de pagar sem avisar ou sem orientação pode fazer com que a construtora alegue inadimplência do comprador, piorando a situação”, diz Carlos.

Ainda segundo o advogado, o correto nessas situações é não cessar o pagamento por conta própria, mas entrar com uma ação judicial pedindo uma tutela de urgência (liminar), para que o juiz dê uma ordem oficial autorizando a suspensão dos pagamentos ou determinando que você deposite as parcelas em uma conta judicial.

Como cancelar o contrato

Decorrido o prazo de entrega do imóvel e o período de tolerância de 180 dias sem a conclusão da obra, surge a dúvida: o que fazer? De acordo com Carlos, o primeiro passo é documentar formalmente a mora. “O comprador deve reunir contrato, eventuais aditivos, comprovantes de pagamento, comunicações da construtora, cronograma da obra e documentos relativos ao financiamento.”

Depois, é recomendável enviar uma notificação por escrito à construtora, informando que o prazo de entrega, incluindo eventual tolerância, já terminou e pedindo uma solução. “Esse registro deve deixar claro que o comprador não está renunciando a seus direitos pelo atraso. Essa documentação é importante tanto para uma eventual negociação quanto para uma futura medida judicial”, ele orienta.

Caso o comprador não tenha causado o problema, ele pode pedir o cancelamento do contrato por culpa da construtora. Nessa situação, a lei prevê a devolução integral dos valores pagos, com correção, além da multa prevista para essa hipótese, em até 60 dias corridos contados do fim do contrato.

Márcio Eduardo também ressalta que o valor a ser devolvido deve vir corrigido monetariamente, somado à multa penal que o contrato previa contra a construtora.

“Agora, se você tiver nervos de aço para esperar, a Lei do Distrato garante uma espécie de ‘aluguel punitivo’. A construtora tem que pagar uma indenização de 1% ao mês de atraso. Mas esse 1% não é sobre o valor total do apartamento dos seus sonhos, mas sim sobre o valor que você já desembolsou e pagou à construtora, sempre corrigido monetariamente”, ele afirma.

Essa “mesada do atraso” deve ser paga mensalmente até o dia da entrega das chaves. “Ela pode cair na sua conta ou abater o saldo que você ainda deve. É um direito inegociável”, continua o advogado.

Cuidado com aditivos contratuais

Diante do atraso na entrega da obra, é comum que as construtoras façam aditivos contratuais. As três maiores pegadinhas colocadas nos contratos são:

1. Quitação plena: uma linha escondida no final dizendo que, ao assinar, você dá plena e irrevogável quitação. Tradução: você renuncia ao direito de processá-los por qualquer dano que esse atraso lhe causou.
2. Reset do tempo: eles criam um aditivo jogando a entrega para dali a um ano, como se fosse um novo contrato. Você aceita o novo prazo e perde o direito de cobrar multas pelo tempo que já passou.
3. Brinde de fachada: oferecem seis meses de isenção de condomínio ou armários na cozinha. Faça as contas: o valor desses brindes é quase sempre mínimo perto da indenização de 1% ao mês que a lei lhe garante.

Carlos também orienta que o comprador fique atento às cláusulas que transferem ao consumidor riscos que eram da própria construtora. “O consumidor não deve assinar um aditivo apenas porque a construtora informa que ele é necessário para ‘regularizar’ o contrato. Antes de assinar, é recomendável verificar se o documento apenas formaliza uma alteração legítima ou se está, na realidade, modificando direitos já adquiridos”, esclarece.

expresso.arq com informações de Rone Carvalho