Por que os brasileiros estão “invadindo” o mercado imobiliário paraguaio em 2026?

Os brasileiros estão “invadindo” o Paraguai, com forte impacto no mercado imobiliário local. Brasileiros receberam 22.628 das 29.765 residências concedidas no primeiro semestre de 2026 pela DNM (Dirección Nacional de Migraciones, ou Direção Nacional de Migrações numa tradução livre) do país vizinho,  o equivalente a cerca de 76% do total.

É quase o dobro das que foram concedidas em igual período de 2025, quando 11.723 brasileiros decidiram ingressar no país vizinho para morar.

O aumento da procura levou a DNM a adotar um plano de contingência neste ano, com ampliação dos horários de atendimento e jornadas extras em dias não úteis para acelerar a análise dos pedidos de residência.

Mercado imobiliário paraguaio atrai investidores brasileiros

O avanço da migração é acompanhado pelo aumento da procura por imóveis, segundo empresas que atuam no mercado paraguaio. O interesse vai além das cidades de fronteira, como historicamente acontece, e passa a atrair investidores de diferentes regiões do Brasil, interessados em diversificar patrimônio, investir em ativos dolarizados e aproveitar um ambiente de juros mais baixos e tributação menos onerosa que o brasileiro, segundo especialistas do setor.

GUIA PRÁTICO

Como Comprar um Imóvel no Paraguai

1. Documentação Pessoal

Apresentação de RG ou Passaporte válido. Não é necessário ter residência permanente.

2. Origem de Recursos & Transferência

Comprovação legal de origem e realização do pagamento via remessa bancária internacional.

3. Escrituração

Emissão e registro da escritura pública diretamente em cartório local.

4. Finalização

Processo completo de aquisição leva cerca de 4 meses.

Fonte: Ernesto Figueredo/Presidente Raíces Real Estate

Imobiliárias que atuam no Brasil começaram a prospectar o mercado vizinho. Em julho, presidentes de conselhos regionais de corretores de imóveis brasileiros estiveram  no Paraguai para conhecer empreendimentos, conhecer empreendimentos, regras locais e oportunidades de negócios. 

A anfitriã do grupo foi a incorporadora Raíces Real Estate, que opera uma franquia da Sotheby’s International Realty no Paraguai. “Nos últimos 12 meses, a participação de clientes brasileiros cresceu mais de 75% no total de clientes da empresa, consolidando-se como um dos mercados com maior potencial de crescimento para Raízes”, afirma Ernesto Figueiredo, presidente da Raíces.

A expansão ocorre em um mercado imobiliário que deve movimentar cerca de US$ 3 bilhões ao longo de 2026, segundo estimativa publicada pelo jornal argentino La Nación.

Em Assunção, bairros como Villa Morra, Recoleta e Carmelitas concentram parte dos empreendimentos de maior valor, enquanto cidades como Ciudad del Este, Encarnación, Luque, Mariano Roque Alonso e Hernandarias também vêm atraindo novos investimentos. 

Mudança de perfil dos compradores e objetivos

A mudança mais visível, segundo as empresas ouvidas pela reportagem, não está apenas no volume de interessados, mas no perfil de quem compra. Embora não abra os números da operação no Paraguai para atender brasileiros, Celso Pereira Raimundo, diretor de assuntos Internacionais da Raíces Real Estate e organizador do encontro que reuniu presidentes de Crecis do Brasil, afirma que há poucos anos a demanda era concentrada em moradores de cidades brasileiras próximas à fronteira. Hoje, as consultas chegam de diferentes regiões do país.

“Antes, a demanda provinha principalmente de compradores de cidades fronteiriças; hoje recebemos consultas de distintas regiões do Brasil, impulsionadas por pessoas que buscam proteger e diversificar seu patrimônio em um mercado estável e com grande potencial de crescimento”, diz. 

Segundo ele, também mudou o objetivo da compra. “Já não se trata unicamente de adquirir um terreno, mas de encontrar uma proposta de valor integral que combine segurança, infraestrutura, qualidade de vida e uma incorporadora que acompanhe todo o processo.”

Custos Fixos e impostos

Quanto Custa Manter um Imóvel

Encargo	Frequência	Alíquota / Regra
Condomínio	Mensal	Cobrança padrão de taxa ordinária
Imposto Imobiliário	Anual	1% sobre o valor fiscal (cadastral)
Imposto sobre Aluguel	Conforme receita	~5% da receita bruta (locação residencial)
Escritura e Registro	Ato da compra	Pago uma única vez na transferência

Fonte: Ernesto Figueredo/Presidente Raíces Real Estate, Municipalidad de Asunción e DNIT (Dirección Nacional de Ingresos Tributarios)

A leitura é semelhante à da Tavarnaro Consultoria Imobiliária, de Ponta Grossa, no Paraná. Em  parceria com a Apolar, Curitiba, no Paraná, a empresa ofereceu um treinamento técnico a corretores de sua rede para mostrar as oportunidades de negócios no país vizinho. 

Na avaliação de Rafael Bellei, diretor de vendas da Tavarnaro, o ambiente econômico brasileiro levou parte dos investidores a procurar alternativas fora do país. “O investidor brasileiro passou a buscar maior diversificação diante do ambiente de juros elevados e das incertezas econômicas. Paralelamente, o movimento cambial tornou mais acessível investir em ativos dolarizados, como os imóveis no Paraguai”, diz.

Ainda segundo o executivo, pesam nessa decisão dos investidores a estabilidade econômica do país vizinho, os incentivos ao investimento estrangeiro e regras consideradas previsíveis.

Quem está comprando imóveis no Paraguai?

Embora investidores de maior renda ainda respondam por parte importante da demanda, empresas relatam que o perfil do comprador brasileiro ficou mais diverso. Hoje há empresários, profissionais liberais, famílias e investidores interessados em dolarizar parte do patrimônio ou gerar renda em moeda estrangeira.

Segundo Figueiredo, muitos clientes chegam ao Paraguai em busca de proteção patrimonial, enquanto outro grupo é formado por empresários que transferem ou ampliam operações no país e acabam adquirindo uma residência. 

OPORTUNIDADES

O que o Dinheiro Compra?

A partir de

Studios (Compactos)

US$ 38 mil

Porta de entrada ideal para renda passiva de locação por temporada.

Por m²

Áreas Premium

US$ 1.500 – 2.500

Localizações nobres em eixos corporativos e residenciais consolidados.

Alto Padrão

Acima de 250 m²

Apartamentos amplos com estrutura completa de lazer e alta metragem.

Diversificação de Carteira

Loteamentos & Logística

Opções em galpões industriais, terrenos e imóveis comerciais corporativos.

Fonte: Capadei (Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios), Rafael Bellei, diretor de Vendas da Tavarnaro Consultoria Imobiliária e Veja

Os dados divulgados pela autoridade migratória do Paraguai não permitem saber quantos brasileiros que pediram residência de fato compraram imóveis no país vizinho. Procurada, a Dirección Nacional de Migraciones não respondeu aos pedidos de informações formulados pelo Portas até a conclusão deste texto.

Celso Pereira Raimundo, diretor de assuntos Internacionais da Raíces e responsável por recepcionar o grupo de corretores brasileiros, afirma que o objetivo costuma ser mais importante que a renda. Segundo ele, empresários, profissionais, investidores e famílias têm em comum a busca por ativos dolarizados e projetos com potencial de valorização. “Independentemente do nível de renda, todos compartilham o mesmo objetivo: investir com segurança em projetos com potencial de valorização e respaldados por uma empresa com trajetória”, diz Raimundo.

Na Tavarnaro Consultoria Imobiliária, a percepção é semelhante. Segundo Bellei, as opções do país são diversas, e incluem desde áreas destinadas a loteamentos, condomínios industriais, galpões logísticos e imóveis comerciais até apartamentos compactos voltados para locação. 

O executivo da empresa sediada em Ponta Grossa diz um dos produtos que mais desperta interesse entre brasileiros são studios vendidos a partir de US$ 38 mil, com parcelamento em até 40 meses, sem juros e sem correção. O mercado também oferece empreendimentos de alto padrão, com apartamentos acima de 250 metros quadrados.

Como comprar um imóvel no Paraguai e os custos envolvidos

Estrangeiros podem comprar e registrar imóveis no Paraguai usando apenas passaporte. Não é necessário sequer morar no país, segundo Figueiredo, da Raíces. O processo exige transferência bancária internacional e leva cerca de quatro meses para ser concluído.

Ele explica que tanto a assinatura do contrato de compra e venda quanto o registro definitivo da propriedade podem ser feitos utilizando apenas um passaporte válido ou a carteira de identidade nacional do país de origem, sem a exigência de residência prévia ou documento de identidade paraguaio. 

O fluxo de compra começa na formalização do contrato. “Uma vez efetuado o pagamento em conformidade com as condições pactuadas, inicia-se o processo de lavratura da escritura e o posterior registro do imóvel”, explica o executivo.

PANORAMA DE MERCADO

Por que Investir no Paraguai?

10%IR Empresarial & PessoalRegime tributário simplificado

10%IVA NacionalImposto sobre valor agregado

5,5%Juros Básicos (a.a.)Taxa de Política Monetária

~3,5%Inflação AnualMeta do Banco Central

O mercado imobiliário paraguaio é negociado e contratado majoritariamente em Dólar Americano (USD).

Fonte: DNIT (Dirección Nacional de Ingresos Tributarios) e BCP (Banco Central del Paraguay)

O envio de dinheiro ocorre via transferência bancária internacional, na maior parte feita em dólar. Assim como no Brasil, onde a forma legal possuir um imóvel é por meio da matrícula em cartório, no Paraguai a titularidade é formalmente transferida no cadastrado no RUN (Registro Unificado Nacional).

Em média, a etapa final de registro e averbação da escritura leva cerca de quatro meses.

Para onde vai esse dinheiro e diversificação de negócios

O destino do investimento varia conforme o perfil do comprador. Em Assunção, bairros como Villa Morra, Recoleta e Carmelitas concentram parte dos empreendimentos de maior valor, com preços entre US$ 1.500 e US$ 2.500 por metro quadrado, segundo levantamento publicado pela coluna Radar Econômico, da revista Veja.

Mas a procura não se limita à capital. “Por ser a capital, Assunção vive hoje o maior boom imobiliário do país, impulsionado pela construção de novos edifícios. No entanto, o crescimento também é significativo na região de fronteira, como em Encarnación. Outras cidades estratégicas, a exemplo de Luque e Mariano Roque Alonso, acompanham esse ritmo e também estão em plena expansão”, diz Gidalte Dias, diretor da master franquia da Apolar Paraguai, empresa que tem cinco unidades no país.

Além da venda dos imóveis, algumas empresas passaram a oferecer serviços de administração patrimonial para investidores estrangeiros. No caso da Apolar, a empresa oferece gestão imobiliária integral, desde a compra de mobiliário até a captação de inquilinos para locação tradicional ou de temporada. O modelo inclui a liquidação tributária e o repasse dos rendimentos aos proprietários em contas no Brasil, no Paraguai ou nos Estados Unidos, segundo Dias.

Na Raíces, a concentração de clientes brasileiros continua maior em cidades próximas à fronteira, como Pedro Juan Caballero e Hernandarias, onde a integração econômica com o Brasil é mais intensa. 

Nos últimos 12 meses, porém, a empresa passou a registrar crescimento da procura por condomínios na região metropolitana de Assunção, principalmente entre compradores que pretendem morar no país ou permanecer por períodos mais longos. 

Os custos e riscos de investir no Paraguai

Um dos fatores apontados para sustentar esse mercado é a própria demanda habitacional paraguaia. Dados do Censo Nacional de 2022 tabulados pelo Instituto Nacional de Estatísticas do Paraguai aponta déficit de 1.117.212 moradias no país. Desse total, 108.678 correspondem à necessidade de construção de novas unidades e mais de 1 milhão de residências precisam de melhorias estruturais. 

Para Carlos Tavarnaro, o déficit habitacional mostra que o crescimento do mercado não depende apenas da valorização dos imóveis, mas também de uma demanda permanente por moradia.

Além do valor da compra, o investidor que se interessar em fazer negócios no Paraguai deve considerar despesas como condomínio, imposto predial anual, custos de escrituração e registro do imóvel. Em caso de locação, incide imposto de 10% sobre o lucro líquido obtido com o aluguel, após a dedução das despesas de manutenção.

Segundo Bellei, da  Tavarnaro, a decisão deve seguir os mesmos critérios adotados em qualquer investimento imobiliário. “Não existe investimento sem risco. O investidor precisa avaliar se o imóvel faz sentido para o seu perfil, conhecer a região onde pretende comprar e entender como fatores como câmbio, oferta e demanda podem afetar o retorno do investimento”, diz.

Os cuidados não podem ser deixados de lado, e a decisão deve levar em conta fatores como localização do empreendimento, liquidez, comportamento do câmbio e a reputação da incorporadora, além dos objetivos de longo prazo do comprador, diz Bellei.

GESTÃO DE RISCO

Riscos e Cuidados no Radar

• Liquidez de Revenda

Mercado de revenda menos líquido se comparado a mercados maduros como o dos EUA.

• Crédito Bancário

Restrição de financiamento bancário para compradores estrangeiros sem residência fixa.

• Volatilidade Cambial

Atenção à tripla oscilação entre Real, Dólar e Guarani na apuração do retorno.

• Curadoria Necessária

Necessidade de auditoria prévia e avaliação criteriosa do histórico do incorporador e localização.

Fonte: Rafael Bellei, diretor de vendas da Tavarnaro Consultoria Imobiliária, e Celso Pereira Raimundo, diretor de assuntos internacionais da Raíces Real Estate e responsável pela organização da comitiva

A rentabilidade também deve ser analisada em conjunto com os custos envolvidos na operação. Se a desvalorização cambial, as despesas de manutenção e os demais custos reduzirem o retorno esperado, o investimento pode deixar de ser mais atrativo do que outras alternativas disponíveis no mercado brasileiro. 

Por isso, Bellei recomenda comparar diferentes opções antes de tomar uma decisão. Outro ponto citado pelo executivo é que o mercado imobiliário paraguaio ainda está em fase de expansão e apresenta características diferentes das encontradas em mercados mais maduros. 

Em algumas regiões, a liquidez pode ser menor e o tempo para revenda do imóvel, mais longo. Por isso, a recomendação é priorizar empreendimentos bem localizados, desenvolvidos por empresas com histórico consolidado e voltados para uma demanda habitacional efetiva.

expresso.arq com informações de Clayton Freitas