Taxa de condomínio subiu? Saiba o que causa o reajuste e os direitos do morador

Nos últimos três anos, o valor do condomínio no Brasil registrou uma alta de 24,9%, segundo dados do Censo Condominial 2025/2026, elaborado a partir de levantamentos do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatistica (IBGE), da Receita Federal e da plataforma uCondo.

O avanço acima do índice inflacionário também se reflete em mercados locais, conforme indica um estudo recente do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio). Na capital fluminense, a região Central liderou os reajustes com alta de 11,8% — valor superior aos 4,64% da inflação registrada no período —, enquanto na Zona Norte a taxa condominial já compromete até 40,7% do preço do aluguel.

O valor impacta diretamente nos gastos do consumidor. Em geral, o aumento acontece para cobrir custos operacionais do condomínio e preservar a manutenção do patrimônio – e esses dados devem ser justificados aos moradores e aprovados em assembleia.

O que causa o aumento do preço do condomínio?

Folha de pagamento, contratos terceirizados, segurança, portaria, elevadores, manutenção preventiva, seguros, água, energia, obras e adequações técnicas estão entre os fatores que pressionam os preços. “Além disso, condomínios complexos, com academias, piscinas, áreas de lazer e maior estrutura de segurança, naturalmente têm uma operação mais cara”, pontua Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial.

É justamente o tipo de gasto que faz com que a taxa do condomínio possa subir acima do valor da inflação. Enquanto o IPCA mede a variação de preços de uma cesta de produtos consumidos por uma família, a taxa condominial depende de diferentes fatores, como convenções coletivas de porteiros ou seguranças.

Outro fator determinante para essa variação é a degradação natural do edifício ao longo do tempo. O envelhecimento da estrutura exige intervenções constantes e dispendiosas, como a reforma da fachada, a impermeabilização de superfícies e a manutenção de elevadores e prumadas hidráulicas. Soma-se a isso o encarecimento das tarifas de água e energia elétrica, cujos reajustes frequentemente superam a inflação e pesam diretamente no orçamento do condomínio.

“Em cenários em que o fundo de reserva é subdimensionado, essa despesa pode acabar concentrada em um único exercício e gerar a percepção de um aumento abusivo para o morador, quando, na verdade, é um custo que poderia ter sido previsto e provisionado ao longo do tempo”, descreve Viviane Alves, professora do curso de Direito da Escola Superior de Propaganda e Marketing (ESPM).

A inadimplência de parte dos moradores é outro fator que pode pressionar a taxa condominial: o valor que não foi arrecadado acaba sendo rateado entre os demais.

Como o aumento acontece?

Por mais que os aumentos de gastos sejam justificados, a mudança de valor não pode acontecer de um dia para o outro. “O síndico e a administradora têm o papel de elaborar a proposta de previsão orçamentária e submetê-la à votação entre os condôminos. O síndico não pode alterar o valor da taxa ordinária de forma unilateral sem deliberação em assembleia”, explica Rogério Souto, administrador de condomínios e síndico profissional.

“O art. 1.350 do Código Civil determina que a assembleia anual seja convocada justamente para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições e a prestação de contas”, adiciona o advogado Rodrigo.

Na prática, deve ser apresentado quanto o condomínio arrecada, quanto gasta, quais contratos serão reajustados, quais despesas estão previstas e qual será a necessidade financeira para o próximo período. “A administradora não decide o aumento. Ela auxilia tecnicamente. O síndico administra e apresenta a proposta. A assembleia delibera, observadas também as regras da convenção”, ele completa.

Em geral, a aprovação ocorre por maioria simples, mas o quórum pode variar de acordo com o tipo de matéria e as regras previstas na convenção de cada prédio.

Despesas urgentes e extraordinárias, como aquelas decorrentes de falhas ou problemas no edifício, também podem ser deliberadas por meio de assembleias extraordinárias.

“As cobranças extraordinárias podem ser realizadas para um rateio pontual para obra, reforma ou cobertura de déficit específico, pois não são aumento de taxa, embora também dependam de aprovação em assembleia”, esclarece Viviane.

Os especialistas reforçam que a assembleia é caminho necessário para aprovação da taxa, mas pontuam que não há um limite para o aumento do valor. “Tecnicamente, não estamos falando de um ‘preço’, mas do rateio das despesas necessárias para manter o condomínio. Se as despesas justificadamente aumentarem 15%, 20% ou mais, a arrecadação poderá ter que acompanhar esse aumento”, ressalta Rodrigo.

Quais os direitos do morador?

Depois que os gastos são aprovados, o síndico deve prestar contas à assembleia anualmente e sempre que for solicitado. “Se o morador é responsável por pagar as despesas do condomínio, também tem o direito de saber como e onde o dinheiro está sendo usado. Como coproprietário, ele pode fiscalizar a administração do condomínio — isso faz parte de seu direito de propriedade”, diz a professora.

O condômino pode solicitar documentos que permitam verificar as receitas, despesas e a gestão financeira do condomínio. Entre eles estão a previsão orçamentária, atas de assembleia, balancetes, contratos com prestadores de serviço, documentos relacionados às despesas e a convenção e o regimento interno. O acesso a documentos que contenham dados pessoais, como folhas de pagamento e relatórios de inadimplência, deve respeitar as regras de proteção de dados.

Após a aprovação da nova taxa, o morador ainda pode questionar o aumento. “O primeiro caminho deve ser administrativo e condominial: solicitar esclarecimentos e documentos, analisar a previsão orçamentária, levar o tema ao conselho e, se necessário, discutir a matéria em assembleia”, sugere Rodrigo.

Se houver insatisfação entre os moradores, um quarto dos condôminos pode convocar uma assembleia caso o síndico não tome a iniciativa, conforme prevê o artigo 1.355 do Código Civil.

Em caso de contestação, a obrigação de pagamento da taxa aprovada permanece, salvo se houver decisão que determine o contrário.

A cobrança também pode ser questionada judicialmente quando o aumento é feito sem a realização da assembleia exigida, quando nem todos os condôminos são devidamente convocados, quando não há documentação que justifique a cobrança ou existem indícios de desvio de finalidade.

“Havendo indício de irregularidade, o condômino deve pedir esclarecimento ao síndico. Não resolvido, os próprios condôminos devem convocar assembleia extraordinária, com o quórum que a convenção permite, para rever a deliberação. Nos condomínios que possuem conselho fiscal, deve-se acionar o conselho para emitir parecer sobre as contas. Mas esgotada a via interna, cabe a via judicial”, sintetiza Viviane.

Gestão pode ajudar a reduzir custos

Alguns sinais podem indicar que há espaço para rever as despesas do condomínio. Segundo Rogério, a falta de cotação de preços para compras e contratação de serviços é um dos pontos que merece atenção. “Contratar sem uma cotação prévia pode fazer com que o condomínio pague mais do que deveria”, afirma.

Contratos antigos que nunca foram renegociados, horas extras recorrentes e a ausência de manutenção preventiva também podem pressionar o orçamento. A inadimplência é outro ponto importante: “É preciso ter uma gestão rápida e uma cobrança ativa dos inadimplentes, seja de forma amigável, seja judicial”, diz o administrador de condomínios.

Para reduzir despesas, a administração pode adotar medidas de eficiência e melhorar o controle dos gastos. Entre as possibilidades estão a instalação de lâmpadas de LED e sensores de presença nas áreas comuns, estudos para a adoção de energia solar e ações para reduzir o desperdício de água, como a identificação de vazamentos e a individualização dos hidrômetros.

A renegociação de contratos com prestadores de serviços, como empresas de elevadores, segurança e seguros, pode abrir espaço no orçamento. “Revisar contratos e preços periodicamente é uma forma de adequar os custos à realidade do mercado”, aconselha Rogério.

Outras alternativas incluem revisar escalas de funcionários, aprimorar processos internos e até buscar formas de gerar receita para o condomínio, como a locação de espaços comuns.

expresso.arq com informações de Bianca Camatta