Escritura pública de imóvel: como funciona, quando é exigida e quanto custa

A escritura pública de imóvel é um dos documentos mais importantes na maioria das situações de compra e venda.

Este artigo do Portas coletou informações divulgadas pelo Colégio Notarial Brasileiro, pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil e pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios para tirar as principais dúvidas sobre como funcionam as escrituras de compra e venda.

Além disso, reunimos informações do Código Civil e de outras leis para responder, por exemplo: quando a escritura pública de imóvel é obrigatória e quando pode ser dispensada? O que deve constar nela? Quais os documentos necessários para fazer uma? E quem deve pagar: comprador ou vendedor? Continue a leitura e fique por dentro.

O que é escritura pública de imóvel e para que ela serve?

A escritura pública de imóvel é o “documento elaborado no Tabelionato de Notas que formaliza a transação de compra e venda, com fé pública”. Esta é a descrição do nosso Glossário do Mercado Imobiliário, que ressalta que ela é o passo que antecede o registro na matrícula.

O Código Civil brasileiro (Lei nº 10.406/2002) afirma, em seu artigo 215, que “a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena”. Ou seja, ela serve para comprovar a celebração de um negócio jurídico. 

No caso da compra ou venda de um imóvel, ela é um dos documentos mais importantes. Como explica o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) em seu site: 

“Sem a escritura pública e o posterior registro, o comprador não tem garantias de transferir a propriedade para seu nome, abrindo possibilidade de discussão judicial sobre a propriedade. Além disso, na escritura pública constam todas as informações sobre o imóvel, tais como localização, dimensões, dados do antigo proprietário e as condições estabelecidas do negócio, evitando discussões posteriores.”

O que deve constar na escritura pública de imóvel?

A escritura pública de imóvel deve conter todas as informações sobre o imóvel que está sendo negociado, incluindo “localização, dimensões, dados do antigo proprietário e as condições estabelecidas no negócio”, como explica o TJDFT.

Além disso, o Código Civil prevê que toda escritura pública, exceto quando exigidos por lei outros requisitos, deve ser escrita em língua portuguesa e conter os seguintes itens:

• data e local de sua realização;
• reconhecimento da identidade e capacidade das partes e daqueles que tenham comparecido ao ato, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
• nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
• manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
• referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
• declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;
• assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.

Quando a escritura pública de imóvel é obrigatória?

A escritura pública de imóvel é obrigatória quando a negociação envolver imóveis de valor superior a 30 vezes ao do salário mínimo vigente. Para o salário mínimo em vigor no Brasil em 2026, de R$ 1.621,00, isso representaria qualquer imóvel acima de R$ 48.630,00.

É o que diz o artigo 108 do Código Civil:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Quando a escritura pública não é exigida?

A escritura pública de imóvel não é obrigatória quando o imóvel for de valor igual ou inferior a 30 salários mínimos e em outras situações previstas em leis específicas, como em financiamentos imobiliários. Veja a seguir:

Situação em que a escritura não é obrigatória	O que diz a lei
Quando o imóvel tiver valor igual ou menor que 30 salários mínimos	“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” (Código Civil)
Compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de lote urbano quitado	“Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.” (Art. 26, § 6º da Lei 6.766/1979)
Atos e contratos abrangidos pela Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)	“Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.” (Art. 38. da Lei nº 9.514/1997)
Determinados contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH)	“Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitação ou entidades que integrem o Sistema Financeiro da Habitação, bem como as operações efetuadas por determinação da presente Lei, poderão ser celebrados por instrumento particular, os quais poderão ser impressos, (…) atribuindo-se o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados até a data da publicação desta Lei.” (Art. 61, § 5º da Lei nº 4.380/1964)
Termos, contrato e título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terras públicas rurais	“Os termos, contratos e títulos, expedidos pela União, pelos Estados, Municípios, Territórios, ou entes de sua administração descentralizada, que se destinem a instrumentalizar a alienação, concessão, arrecadação ou o reconhecimento de domínio sobre terras públicas rurais, terão, para todos os efeitos, valor e eficácia de escritura pública.” (Art. 7º do Decreto-Lei 2.375/1987)
Programa de arrendamento residencial	“O contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, bem como o contrato de transferência do direito de propriedade ou do domínio útil ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente.” (Art. 8º da Lei 10.188/2001).
Programa Minha Casa Minha Vida na modalidade financiada com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)	“Os contratos de aquisição de imóveis ou de direitos a eles relativos pelo FAR serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados no registro de imóveis competente.” (Art. 79-A § 4º da Lei nº 11.977/2009).

Como fazer a escritura pública de um imóvel?

A escritura pública de imóvel pode ser feita em qualquer cartório de notas, independentemente do endereço.

Todas as pessoas que fazem parte do negócio jurídico, ou seus representantes, devem comparecer ao cartório no dia em que ela for lavrada, portando uma série de documentos (veja no próximo tópico). 

No caso da compra e venda de um imóvel, portanto, é preciso que tanto o vendedor quanto o comprador (ou seus representantes) estejam presentes.

Segundo o Colégio Notarial Brasileiro (CNB), não é necessário levar testemunhas, mas “pode ser necessária a presença de outras pessoas, como o cônjuge do vendedor que é casado sob qualquer regime de bens, exceto o da separação de bens”.

Dá para fazer a escritura online?

Sim, desde 2020 existe a possibilidade de lavrar uma escritura pública e de compra e venda de forma 100% online, por meio da plataforma digital e-Notariado, que é gerida pelo Colégio Notarial do Brasil.

Para isso, é preciso que o comprador e o vendedor tenham um certificado digital ICP-Brasil ou um Certificado Digital e-Notariado, com emissão gratuita e validade de dois anos, instalado em seu celular. 

Com o certificado digital, basta fazer login no e-Notariado, escolher o serviço desejado e agendar uma videoconferência, que será conduzida pelo tabelião de notas.

“Ao término do ato, fará a leitura do conteúdo na íntegra e colherá manifestação de vontade dos participantes. Os documentos serão enviados por e-mail para validação com a assinatura digital. Os efeitos do ato são imediatos”, diz o CNB no site.

E, desde junho de 2026, as assinaturas digitais em atos protocolares realizados pelo e-Notariado também exigem prova de vida.

O que é preciso para fazer a escritura pública de um imóvel?

Vários documentos são exigidos para fazer a escritura pública de um imóvel. Veja, a seguir, a lista divulgada pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG/BR) em seu site:

Documentos do vendedor

Vendedor Pessoa Física:

• RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges;
• Certidão de Casamento: se casado, separado ou divorciado;
• Pacto antenupcial registrado, se houver;
• Certidão de óbito (deverá ser apresentada se o vendedor for viúvo);
• Informar endereço;
• Informar profissão.

Vendedor Pessoa Jurídica:

• Número do CNPJ para obtenção da certidão via internet;
• Contrato ou estatuto social, última alteração e alteração em que conste modificação na diretoria;
• Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN);
• Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS;
• RG, CPF, profissão e residência do diretor, sócio ou procurador que assinará a escritura;
• Certidão da junta comercial de que não há outras alterações.

Também podem ser pedidas para o vendedor:

• Certidão da Justiça do Trabalho;
• Certidão dos Cartórios de Protesto;
• Certidão dos Distribuidores Cíveis;
• Certidão de Executivos Fiscais – Municipal e Estadual;
• Certidão da Justiça Federal;
• Certidão da Justiça Criminal.

Documentos do comprador

• RG e CPF originais, inclusive dos cônjuges;
• Certidão de Casamento: se casado, separado ou divorciado;
• Pacto antenupcial registrado, se houver;
• Certidão de óbito;
• Informar endereço;
• Informar profissão.

Documentos dos bens imóveis

Para imóveis urbanos:

• Certidão de matrícula ou transcrição atualizada no momento da assinatura da escritura (prazo de 30 dias a partir da data de expedição);
• Certidão de quitação de tributos imobiliários, como o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos (ITBI);
• Carnê do IPTU do ano vigente;
• Informar o valor da compra.

Para imóveis rurais:

• Certidão de matrícula ou transcrição atualizada (prazo de 30 dias a partir da data de expedição);
• Certidão de regularidade fiscal do imóvel emitida pela Secretaria da Receita Federal;
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
• Cinco últimos comprovantes de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR);
• Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR);
• Informar o valor da compra.

Quanto custa uma escritura pública de imóvel?

O custo de uma escritura pública de imóvel varia conforme o Estado e a tabela de emolumentos vigente. Ele é tabelado por lei em todos os cartórios do país e pode ser consultado pela internet no site do Registro de Imóveis do Brasil.

Em São Paulo, por exemplo, uma escritura com valor declarado, no ano de 2026, custava de R$ 356,90 até R$ 65.637,95.

Além da escritura, a compra de um imóvel também envolve os pagamentos do registro do imóvel e do ITBI.

Qual é a diferença entre escritura pública e registro de imóveis?

A escritura pública de imóvel formaliza a transação de compra e venda, enquanto o registro no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que transfere definitivamente a propriedade. Compare:

Documento	Para que serve	Quem emite
Escritura	Documento que formaliza a transação de compra e venda do imóvel, com fé pública. É o passo que antecede o registro na matrícula do imóvel.	Tabelionato de Notas.
Registro de imóvel	Comprova oficialmente a propriedade do imóvel.	Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado o imóvel.

Como explica o Tribunal de Justiça do DF:

“Embora a escritura pública garanta ao adquirente os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura a propriedade é transferida definitivamente para o adquirente.”

Quem paga a escritura pública de imóvel?

Em um contrato de compra e venda, quem paga pela escritura e pelo registro do bem é o comprador, mas isso pode ser negociado nas cláusulas do contrato, conforme o artigo 490 do Código Civil:

“Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.”

Quais as vantagens da escritura pública de imóvel?

A escritura pública de imóvel aumenta a segurança jurídica da compra e venda, ajuda a prevenir erros, nulidades e falsidades e facilita a produção de provas sobre o negócio.

Além disso, o Colégio Notarial Brasileiro destaca que a escritura pública ajuda a evitar futuros litígios judiciais e que os documentos ficam guardados em segurança, “com possibilidade de fácil e fiel reprodução futura”.

“Em muitos casos, mesmo sem ser obrigatória, a escritura pública pode ser muito importante para evitar litígios e fazer prova plena sobre seus direitos”, diz o CNB em seu site.

Agora que você já sabe tudo sobre escritura pública de imóvel, entenda como funciona o laudêmio.

expresso.arq com informações de Cristina Moreno de Castro