Matrícula do imóvel: o que é, para que serve e como consultar
A matrícula do imóvel é o documento mais importante de qualquer imóvel, por reunir todo o histórico jurídico daquela propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Dela pode ser emitida a certidão da matrícula, que pode ser consultada por qualquer pessoa, e que traz informações valiosas sobre o bem, e inclusive ajuda a identificar possíveis problemas.
Por exemplo, antes de comprar um imóvel, é bom dar uma olhada na matrícula para ver quem tem direito sobre ele de verdade, evitando possíveis fraudes.
A localização e descrição completa, que constam na matrícula, ajudam a identificar se o imóvel que está sendo vendido é realmente o que está registrado.
A matrícula também informa se o imóvel está mesmo disponível, ou se há algum impeditivo – por exemplo, ele pode estar penhorado.
Tudo isso está descrito na matrícula do imóvel, e é sobre ela que vamos tratar neste artigo do Portas, que ouviu a diretora de Comunicação do Registro de Imóveis do Brasil (RIB), Erika Stocco, para tirar todas as principais dúvidas a respeito.
O que é matrícula do imóvel?
A matrícula do imóvel é o registro que individualiza uma propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis. Dela pode ser emitida a certidão da matrícula, documento que reúne todas as informações jurídicas do imóvel.
Esta é a definição para “matrícula do imóvel” que consta no Glossário do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECISP):
“Número de registro do imóvel no cartório, o mesmo desde sua construção.”
E, como diz nosso Glossário, “a matrícula é emitida quando um bem imobiliário é regularizado no Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado e resume características como localização, tamanho e histórico de compra e venda”.
Para que serve a matrícula do imóvel?
A matrícula do imóvel serve principalmente para concentrar em um só local o histórico jurídico completo do bem; garantir a publicidade e a segurança para todas as transações relacionadas àquele imóvel; identificar todos os atos relativos àquela propriedade; comprovar quem são os titulares; e registrar possíveis encargos financeiros.
Qual a diferença entre matrícula, escritura e registro do imóvel?
Matrícula, escritura, registro e inscrição imobiliária são documentos com finalidades diferentes, e que também são emitidos em fases diferentes da construção. Compare a seguir:
| Documento | Para que serve | Quem emite |
|---|---|---|
| Matrícula do imóvel | É o registro individual do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, identificado por um número único. Ela resume características como localização, tamanho e histórico de construção e de compra e venda. | Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado o imóvel. |
| Escritura | Documento que formaliza a transação de compra e venda do imóvel, com fé pública. É o passo que antecede o registro na matrícula do imóvel. | Tabelionato de Notas. |
| Registro de imóvel | Comprova oficialmente a propriedade do imóvel. | Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado o imóvel. |
| Inscrição Imobiliária | Usada para fins fiscais, principalmente para o cálculo do IPTU. | Prefeitura Municipal da cidade onde está o imóvel. |
É importante entender que não basta um contrato de compra e venda ou mesmo uma escritura para que uma pessoa seja considerada dona de um imóvel.
“A escritura pública é feita em casos específicos, a depender do valor da transação, para formalizar um contrato de compra e venda perante um tabelião de Notas. Mas nenhum desses documentos garante, de fato, o direito à propriedade”, explica Erika Stocco.
“A transferência só ocorre legalmente quando a escritura ou os documentos de transferência necessários são registrados na matrícula, pelo cartório de Registro de Imóveis. É só a partir disso que a informação é acrescentada no documento e, enfim, o proprietário pode ser considerado o verdadeiro dono.”
Como consultar a matrícula do imóvel?
Existem duas formas oficiais de consultar a matrícula de um imóvel: presencialmente no cartório onde está localizada a propriedade ou pelo portal de serviços eletrônicos do Registro de Imóveis, o RI Digital (ridigital.org.br).
Se você não sabe em qual cartório está localizada a matrícula, é possível fazer essa consulta pela plataforma oficial Mapa do Registro de Imóveis (mapa.onr.org.br), que é gerenciada pelos registradores imobiliários, a partir do endereço da propriedade.
“Caso queira apenas visualizar as informações, sem necessidade de um documento com validade jurídica, é possível solicitar uma visualização da matrícula. O resultado é imediato e pode ser utilizado como uma simples consulta. Mas caso precise de um documento com validade jurídica, para efetuar transações e comprovar a propriedade do imóvel, é preciso pedir uma certidão de inteiro teor da matrícula”, explica Erika Stocco.
Onde achar o número da matrícula do imóvel?
Dá para encontrar o número da matrícula na escritura pública do imóvel, em contratos anteriores de compra e venda ou de financiamentos e nas certidões emitidas pelo Registro de Imóveis.
Também é possível fazer uma busca a partir do endereço, tanto no balcão do cartório quanto pelo RI Digital, informando o CEP, tipo de logradouro e numeração do imóvel.
Quais informações constam na matrícula do imóvel?
Na matrícula do imóvel fica registrado, cronologicamente, todo o histórico daquele imóvel: compras e vendas, financiamentos, hipotecas, penhoras, usufrutos, doações, inventários, entre outros.
“A matrícula reúne as informações jurídicas completas sobre o imóvel. O documento possui dados sobre os proprietários, características físicas e histórico das transações e dos ônus adquiridos ao longo dos anos”, diz Erika Stocco.
Ela lista tudo o que é possível encontrar no documento:
- Dados pessoais do(s) proprietário(s), como nome, CPF e estado civil;
- Localização (quadra, lote, confrontações etc.);
- Descrição do imóvel, com a área total, medidas, tipo de imóvel etc.;
- Benfeitorias e modificações do projeto do imóvel;
- Transações de compra e venda;
- Indicações de pendências, como ausência de documentação, indisponibilidade judicial e restrições administrativas;
- Inventários;
- Hipotecas e alienações fiduciárias.
Exemplos de como ler a matrícula do imóvel
| Informação na matrícula | O que verificar | Por que isso é importante |
|---|---|---|
| Titular do imóvel | Se o proprietário registrado é quem está vendendo o imóvel | Ajuda a evitar fraudes e garante que a negociação seja feita com quem tem realmente direito sobre o bem. |
| Descrição do imóvel | Endereço, área e demais características | Permite conferir se o imóvel anunciado corresponde ao que está oficialmente registrado e identificar a necessidade de averbações (alterações registradas no cartório). |
| Histórico de registros | Compras, vendas, doações e outras alterações de propriedade | Mostra toda a cadeia de titularidade do imóvel e aumenta a segurança jurídica da negociação. |
| Ônus e restrições | Hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou indisponibilidade | Revela se existem limitações que podem impedir ou dificultar a compra e a transferência do imóvel. |
Erika Stocco orienta que, em caso de dúvidas, é importante procurar um advogado ou o oficial do Registro de Imóveis, que podem ajudar a entender melhor as informações da matrícula.
Quem pode solicitar a matrícula do imóvel e quanto custa?
Qualquer pessoa pode solicitar a visualização da matrícula ou mesmo uma certidão no Registro de Imóveis, pois essas informações são públicas.
Ela pode ser retirada tanto no balcão do cartório de Registro de Imóveis da comarca quanto pelo site RI Digital.
“O valor para emissão varia de acordo com o Estado, uma vez que cabe ao Tribunal de Justiça do Estado e à Assembleia Legislativa definir a tabela de emolumentos – ou seja, os valores que devem ser pagos pelos serviços –, que é seguida por todos os cartórios daquele estado”, diz Erika Stocco.
Qual é a validade da certidão da matrícula do imóvel?
A certidão da matrícula do imóvel, tanto física quanto virtual, tem validade de 30 dias corridos.
Os bancos normalmente exigem a certidão atualizada como parte da documentação para aprovar os financiamentos imobiliários.
Quanto tempo demora para sair a certidão da matrícula do imóvel?
O prazo para emissão da certidão da matrícula do imóvel varia: para pedidos eletrônicos, o envio do documento ocorre em até 4 horas úteis, enquanto no balcão do cartório o prazo pode, legalmente, ser de até cinco dias úteis.
Mas vale dizer que a maioria dos cartórios trabalha com um período muito menor do que esse.
O que fazer quando o imóvel não tem matrícula?
Primeiro é importante confirmar no cartório de Registro de Imóveis responsável se realmente não existe a matrícula daquele imóvel. Se não houver mesmo, é preciso reunir a documentação completa para provar a posse e a aquisição, como contratos de compra e venda, recibos de pagamento (tanto de parcelas quanto de tributos) e escritura pública.
“Os registradores podem auxiliar nesse processo, indicando os documentos necessários e qual o melhor meio para realizar a regularização”, diz Erika Stocco.
Ela cita como exemplo o caso de um imóvel “ocupado de forma mansa e pacífica por um longo período”. Nesse caso, dá para solicitar a usucapião.
“Se já houve o pagamento integral do imóvel e o vendedor está impedindo o registro, o caminho pode ser a adjudicação compulsória extrajudicial. Então, cada caso deve ser analisado individualmente.”
expresso.arq com informações de Cristina Moreno de Castro
