Pintura ou papel de parede: qual é a melhor opção para imóveis alugados?

Personalizar um imóvel alugado nem sempre é uma tarefa simples. Uma das primeiras decisões envolvem escolher entre pintar ou aplicar um papel de parede. Para além da estética, a questão envolve aspectos legais que devem ser observados por quem aluga uma casa ou apartamento.

Para o advogado Daniel Blanck, especialista em direito imobiliário, a melhor opção para um imóvel alugado é aquela que possa ser revertida com segurança e que esteja amparada por um acordo claro.

“Se a intervenção alterar significativamente o acabamento do imóvel, o inquilino deve conversar com o proprietário antes de executá-la e combinar por escrito se o material poderá permanecer na saída ou se deverá ser retirado e a parede recomposta”, esclarece.

A escolha, então, dependerá do tempo de permanência no imóvel, do orçamento e do estado das paredes. “Quando a preocupação principal é reduzir o risco de problemas na devolução, a pintura costuma ser a opção mais previsível, especialmente por ser mais simples de retocar e de recompor”, pondera Daniel.

Isso não significa que o papel de parede seja proibido ou inadequado. “Ele pode ser uma boa solução para quem deseja transformar o ambiente sem uma reforma mais ampla, desde que sua instalação seja previamente autorizada e feita de maneira compatível com o imóvel”, completa o especialista.

Para locações curtas, o advogado recomenda uma pintura em tom neutro ou, se o proprietário concordar, um papel autoadesivo de boa qualidade e efetivamente removível. Em contratos mais longos, o papel de parede pode oferecer maior liberdade estética e um resultado mais marcante.

Prós e contras de cada solução

Do ponto de vista estético, a escolha depende muito do efeito desejado, como pontua a arquiteta Cilene Lupi: “A pintura costuma ser uma solução mais simples e versátil, principalmente quando a intenção é apenas mudar a cor e renovar o ambiente”.

Mais fácil de reverter, a pintura tende a ser uma opção mais barata, desde que as paredes estejam em bom estado. “Se for necessário aplicar massa e lixar todo o apartamento, o custo aumenta. Em geral, considerando que o imóvel alugado costuma ser entregue em bom estado, a pintura tende a ser uma opção mais econômica”, detalha a arquiteta Isabella Nalon.

A pintura também oferece maior facilidade de manutenção, já que pequenos riscos e marcas podem ser corrigidos apenas com retoques. “Como ponto negativo, cores muito escuras ou intensas podem exigir várias demãos na devolução, sobretudo se o imóvel tiver sido entregue em tom claro”, comenta Daniel.

Contudo, pintar as paredes pode envolver cheiro, sujeira, pó e um tempo maior de execução. “A pintura exige preparação, proteção dos móveis e do piso, tempo de secagem e, muitas vezes, mais de uma demão”, conta Cilene.

O papel de parede, por outro lado, consegue mudar a percepção do ambiente de maneira muito rápida e sem exigir grandes intervenções, trazendo possibilidades que a tinta não oferece, como estampas, texturas e padrões.

A atenção maior deve estar na instalação, que exige mão de obra especializada, e na escolha do material, já que alguns modelos podem danificar a pintura e a massa ao serem removidos. Além disso, reparos localizados são normalmente mais difíceis de disfarçar do que um retoque de tinta.

“O papel de parede é rápido de aplicar e oferece estampas lindas, mas, quando é retirado, a parede pode ficar comprometida. Dependendo da forma como o contrato determina que o apartamento deve ser devolvido, isso pode se tornar um problema”, analisa Isabella.

O preço do papel de parede varia conforme o material, a estampa e a mão de obra contratada. O papel autoadesivo ou removível tende a ser mais simples e rápido de aplicar, além de mais barato.

“Às vezes, aplicar papel em uma única parede já é suficiente para transformar todo o ambiente, enquanto uma mudança com tinta poderia envolver as demais superfícies”, opina Cilene.

Como retirar o papel de parede sem danificar a pintura original

Segundo as arquitetas, não existe uma garantia absoluta de que a retirada do papel de parede não vá danificar a pintura original. “Isso depende da qualidade da tinta existente, do estado da parede, do tempo que essa pintura tem e, principalmente, do tipo de cola utilizada”, pontua Cilene.

“Às vezes, a remoção deixa manchas de cola ou arranca pequenos pedaços da massa da parede. São problemas que podem ser resolvidos sem grandes dificuldades, mas exigem reparos”, fala Isabella.

Na retirada, o processo deve ser feito com cuidado e de maneira gradual, seguindo as orientações do fabricante. “Quanto mais adequada for a preparação da superfície e a escolha do material, maiores são as chances de conseguir essa reversibilidade sem comprometer o acabamento existente”, frisa Cilene.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre pintura e papel de parede?

Segundo Daniel, a Lei do Inquilinato não determina que todo imóvel seja devolvido com pintura nova ao fim da locação, como muitas imobiliárias costumam exigir dos inquilinos. “O art. 23, inciso III, estabelece que o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal”, explica o advogado.

O parâmetro, portanto, é a comparação entre o estado do imóvel na entrada e aquele verificado na saída. “O simples envelhecimento da pintura pelo tempo, o desgaste compatível com o uso regular e pequenas marcas próprias da ocupação não devem ser confundidos automaticamente com danos que justifiquem uma pintura completa”, fala Daniel.

Por outro lado, o locatário deve reparar os danos que ele mesmo tenha causado durante o contrato de alugue, conforme o art. 23, inciso V. “Isso pode incluir furos excessivos, manchas, riscos, descascamentos, pintura incompatível, alterações mal executadas e danos causados pela instalação ou retirada de um papel de parede”, conta o advogado.

A lei também determina, no inciso VI do mesmo artigo, que o locatário não modifique a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.

“A legislação não menciona expressamente o papel de parede, mas a instalação modifica o acabamento interno do imóvel e pode afetar a pintura, a massa ou outros revestimentos. Por isso, a regra sobre alterações é aplicável como orientação geral”, aponta Daniel.

Dependendo das características da intervenção, o papel de parede e a pintura meramente decorativa podem ser considerados melhorias de interesse particular do proprietário. Nestes casos, a retirada ao fim da locação somente deve ocorrer se não causar prejuízo à estrutura do imóvel.

“De todo modo, o contrato pode estabelecer regras específicas, e qualquer cláusula deve ser interpretada em conjunto com o estado real do imóvel, com a autorização concedida e com a distinção entre desgaste natural e dano efetivamente causado pelo locatário”, analisa o advogado.

Em resumo, a lei não impõe uma solução estética específica. Ela exige que o imóvel seja cuidado, que alterações relevantes sejam autorizadas e que a devolução respeite as condições em que o bem foi recebido, sem transferir ao inquilino a obrigação de eliminar o desgaste normal do tempo.

Preciso de autorização para pintar ou instalar papel de parede?

A orientação mais segura é pedir a autorização prévia e por escrito. “O art. 23, inciso VI, da Lei do Inquilinato exige o consentimento escrito do locador para modificações na forma interna ou externa do imóvel”, aponta. “Como o papel de parede altera o acabamento interno e pode causar danos na aplicação ou na retirada, não é recomendável confiar apenas em uma autorização verbal, em uma conversa informal com o corretor ou no silêncio do proprietário”, completa Daniel.

Essa autorização deve informar em qual cômodo e em quais paredes o material será aplicado, o tipo de papel, método de instalação e se haverá preparação da superfície. Ele recomenda ainda estabelecer no documento como será a devolução do imóvel.

“O proprietário pode concordar que o papel permaneça, desde que seja entregue em bom estado, ou pode exigir a retirada e a recomposição da parede. Em qualquer cenário, é melhor que essa decisão seja tomada antes da instalação, e não no momento da entrega das chaves, quando a margem para negociação costuma ser menor”, afirma Daniel.

Em casos de pintura, as precauções devem ser as mesmas. Segundo Daniel, uma manutenção simples da cor existente não costuma causar problemas, mas a mudança para uma tonalidade mais escura, a aplicação de textura ou o uso de um acabamento especial devem ser previamente comunicados ao proprietário.

“O ideal é que a autorização seja incorporada ao contrato ou formalizada em um aditivo assinado pelas partes, com fotos do estado da parede antes do serviço”, indica.

Aluguel de imóvel com papel de parede

Se o imóvel foi entregue com papel de parede, o locatário deve devolvê-lo com esse acabamento, em condição compatível com aquela registrada na vistoria inicial, salvo se houver acordo escrito diferente.

“Isso não significa que o papel tenha de ser substituído por um material novo ao final de uma locação longa. O desgaste natural decorrente do tempo e do uso regular não deve ser automaticamente transferido ao locatário”, destaca.

Por outro lado, rasgos, furos, manchas causadas pelo morador, descolamentos decorrentes de mau uso e danos provocados por móveis ou por uma retirada inadequada podem exigir reparação.

“Durante o contrato, qualquer infiltração, descolamento ou defeito deve ser comunicado por escrito, e o inquilino deve guardar as mensagens, autorizações, notas fiscais e comprovantes de eventuais reparos”, orienta o advogado.

Para evitar conflitos, a vistoria de entrada deve descrever o papel de parede em detalhes, incluindo padrão, cor, estado das emendas, das quinas e dos rodapés, além da existência de bolhas, manchas, rasgos, ondulações, áreas remendadas, descolamentos ou sinais de umidade.

“Também devem ser fotografados os encontros do papel com tomadas, interruptores, portas, janelas e teto. Se houver mofo, infiltração ou qualquer defeito preexistente, isso precisa constar expressamente no laudo, para que o problema não seja atribuído ao locatário no futuro”, esclarece Daniel.

Na vistoria de saída, o imóvel deve ser comparado com as imagens e descrições da entrada. “Uma exigência genérica de ‘troca do papel’ ou de ‘pintura completa’ não esclarece, por si só, se houve dano além do desgaste normal”, conclui Daniel.

expresso.arq com informações de Ana Sachs