O que é e para que serve uma convenção de condomínio?
Um edifício residencial é como uma “mini cidade”, em que a boa convivência depende de uma séria de normas e diretrizes, que devem ser seguidas por todos. O primeiro instrumento que os empreendimentos recém-lançados têm nesse sentido é a chamada convenção de condomínio, que deve ser escrita pela construtura ou incorporadora.
Além das regras que regem o conjunto residencial, este documento estipula os direitos dos condôminos. “Nele são estabelecidas as áreas comuns e individuais, bem como um conselho para auxiliar o síndico nas questões mais importantes”, explica Leonardo Morau, advogado especialista em direito imobiliário.
O documento, obrigatório a todos os novos empreendimentos, estabelece as regras gerais de convivência, administração e uso das áreas comuns. “Ele organiza a relação entre os condôminos e define as obrigações e direitos de todos os moradores e proprietários”, detalha Rodrigo Hora, advogado especialista em direito imobiliário.
A convenção de condomínio é formalizada na chamada assembleia de instalação, a primeira reunião formal realizada pelo novo edifício. “Ela ocorre em todos os novos empreendimentos. O objetivo é formalizar a criação do condomínio, aprovar a convenção e eleger o primeiro síndico”, fala Leonardo.
Para que serve a convenção de condomínio?
A convenção de condomínio serve para estabelecer e organizar as regras fundamentais que regem o funcionamento, a convivência e a administração predial, garantindo a ordem e determinando regras claras sobre a gestão administrativa, a utilização das áreas comuns, a divisão de despesas e outras questões relevantes.
“Ela desempenha um papel crucial para evitar conflitos, promover a harmonia entre os moradores e garantir a gestão adequada. Em resumo, guia a vida em comunidade, assegura a boa gestão do patrimônio coletivo e cria bases legais para a convivência”, aponta Leonardo.
“Além disso, é um instrumento jurídico que oferece segurança e respaldo em situações de conflitos entre os condôminos”, complementa Rodrigo.
Como ela é constituída?
A convenção de condomínio deve ser constituída conforme os artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil. “O processo envolve a criação de um documento claro e detalhado, que seja aprovado pelos condôminos e registrado no Cartório de Registro de Imóveis”, diz Leonardo.
Para que a convenção tenha validade, ela deve ser aprovada por, no mínimo, dois terços dos proprietários das unidades. “É essencial que o documento seja elaborado de forma objetiva para evitar ambiguidades e conflitos futuros. Para isso, é recomendável que o condomínio conte com o apoio de um advogado especializado, que pode orientar na adequação às normas legais”, orienta Rodrigo.
Como deve ser a sua composição?
A composição da convenção deve seguir os requisitos legais previstos no Código Civil e incluir os elementos essenciais para o funcionamento adequado do prédio. Os principais itens que devem compor são:
- Identificação do condomínio e das unidades autônomas;
- Descrição das áreas privativas e comuns;
- Frações ideais (o percentual de cada unidade em relação à totalidade do terreno e das áreas comuns);
- Direito e deveres dos condôminos;
- Administração do condomínio, ou seja, dar a descrição das responsabilidades do síndico e do conselho fiscal;
- Como devem ser as assembleias gerais;
- Critérios para rateio de despesas;
- Regras para utilização das áreas comuns;
- Penalidades em caso de descumprimento das normas;
- Alterações e atualizações futuras;
- Disposições gerais do documento;
- Integração com o regimento interno;
- Registro legal, o compromisso de registrar a convenção no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo sua validade jurídica.
Quais normas constam na convenção de condomínio?
Segundo os especialistas, as normas abrangem aspectos essenciais para a organização, gestão e convivência. Os principais tópicos que geralmente constam são:
- Normas sobre o uso das áreas privativas;
- Proibições e permissões quanto ao uso das áreas comuns, como piscinas, salões de festas e estacionamentos;
- Política de convivência e comportamento, como restrições a barulhos em horários específicos;
- Normas financeiras para a boa gestão do condomínio;
- Normas administrativas, como procedimentos para eleição do síndico e outros representantes;
- Normas sobre segurança do edifício;
- Normas de penalidades, como sanções aplicáveis em caso de inadimplência ou violação das regras;
- Regras para reformas e alterações nas unidades privativas;
- Regras sobre locação das unidades.
Convenção de condomínio X regimento interno
Os dois instrumentos são muito importantes para a administração de um edifício residencial, mas têm funções diferentes. Enquanto a convenção apresenta as regras gerais do condomínio, como a estrutura organizacional e de funcionamento do edifício, o regimento interno detalha como essas regras devem ser aplicadas no dia a dia para uma boa convivência entre os moradores.
Outra diferença é que a convenção de condomínio é um documento escrito pela construtora ou incorporadora, e o regimento interno deve ser redigido pelos próprios condôminos em comum acordo.
expresso.arq com informações de Ana Sachs