O que é e para que serve uma convenção de condomínio?

Um edifício residencial é como uma “mini cidade”, em que a boa convivência depende de uma séria de normas e diretrizes, que devem ser seguidas por todos. O primeiro instrumento que os empreendimentos recém-lançados têm nesse sentido é a chamada convenção de condomínio, que deve ser escrita pela construtura ou incorporadora.

Além das regras que regem o conjunto residencial, este documento estipula os direitos dos condôminos. “Nele são estabelecidas as áreas comuns e individuais, bem como um conselho para auxiliar o síndico nas questões mais importantes”, explica Leonardo Morau, advogado especialista em direito imobiliário.

O documento, obrigatório a todos os novos empreendimentos, estabelece as regras gerais de convivência, administração e uso das áreas comuns. “Ele organiza a relação entre os condôminos e define as obrigações e direitos de todos os moradores e proprietários”, detalha Rodrigo Hora, advogado especialista em direito imobiliário.

A assembleia de instalação formaliza a criação do condomínio e aprova a convenção redigida pela construtora ou incorporadora — Foto: Freepik/Creative Commons
exA assembleia de instalação formaliza a criação do condomínio e aprova a convenção redigida pela construtora ou incorporadora — Foto: Freepik/Creative Commons

A convenção de condomínio é formalizada na chamada assembleia de instalação, a primeira reunião formal realizada pelo novo edifício. “Ela ocorre em todos os novos empreendimentos. O objetivo é formalizar a criação do condomínio, aprovar a convenção e eleger o primeiro síndico”, fala Leonardo.

Para que serve a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio serve para estabelecer e organizar as regras fundamentais que regem o funcionamento, a convivência e a administração predial, garantindo a ordem e determinando regras claras sobre a gestão administrativa, a utilização das áreas comuns, a divisão de despesas e outras questões relevantes.

A convenção de condomínio é um instrumento jurídico que oferece respaldo em situações de conflitos entre condôminos — Foto: Freepik/Creative Commons
A convenção de condomínio é um instrumento jurídico que oferece respaldo em situações de conflitos entre condôminos — Foto: Freepik/Creative Commons

“Ela desempenha um papel crucial para evitar conflitos, promover a harmonia entre os moradores e garantir a gestão adequada. Em resumo, guia a vida em comunidade, assegura a boa gestão do patrimônio coletivo e cria bases legais para a convivência”, aponta Leonardo.

“Além disso, é um instrumento jurídico que oferece segurança e respaldo em situações de conflitos entre os condôminos”, complementa Rodrigo.

Como ela é constituída?

A convenção de condomínio deve ser constituída conforme os artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil. “O processo envolve a criação de um documento claro e detalhado, que seja aprovado pelos condôminos e registrado no Cartório de Registro de Imóveis”, diz Leonardo.

As normas detalhadas na convenção de condomínio abrangem aspectos essenciais para a organização, gestão e convivência em um edifício residencial — Foto: Freepik/Creative Commons
As normas detalhadas na convenção de condomínio abrangem aspectos essenciais para a organização, gestão e convivência em um edifício residencial — Foto: Freepik/Creative Commons

Para que a convenção tenha validade, ela deve ser aprovada por, no mínimo, dois terços dos proprietários das unidades. “É essencial que o documento seja elaborado de forma objetiva para evitar ambiguidades e conflitos futuros. Para isso, é recomendável que o condomínio conte com o apoio de um advogado especializado, que pode orientar na adequação às normas legais”, orienta Rodrigo.

Como deve ser a sua composição?

A composição da convenção deve seguir os requisitos legais previstos no Código Civil e incluir os elementos essenciais para o funcionamento adequado do prédio. Os principais itens que devem compor são:

  • Identificação do condomínio e das unidades autônomas;
  • Descrição das áreas privativas e comuns;
  • Frações ideais (o percentual de cada unidade em relação à totalidade do terreno e das áreas comuns);
  • Direito e deveres dos condôminos;
  • Administração do condomínio, ou seja, dar a descrição das responsabilidades do síndico e do conselho fiscal;
  • Como devem ser as assembleias gerais;
  • Critérios para rateio de despesas;
  • Regras para utilização das áreas comuns;
  • Penalidades em caso de descumprimento das normas;
  • Alterações e atualizações futuras;
  • Disposições gerais do documento;
  • Integração com o regimento interno;
  • Registro legal, o compromisso de registrar a convenção no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo sua validade jurídica.

Quais normas constam na convenção de condomínio?

Segundo os especialistas, as normas abrangem aspectos essenciais para a organização, gestão e convivência. Os principais tópicos que geralmente constam são:

  • Normas sobre o uso das áreas privativas;
  • Proibições e permissões quanto ao uso das áreas comuns, como piscinas, salões de festas e estacionamentos;
  • Política de convivência e comportamento, como restrições a barulhos em horários específicos;
  • Normas financeiras para a boa gestão do condomínio;
  • Normas administrativas, como procedimentos para eleição do síndico e outros representantes;
  • Normas sobre segurança do edifício;
  • Normas de penalidades, como sanções aplicáveis em caso de inadimplência ou violação das regras;
  • Regras para reformas e alterações nas unidades privativas;
  • Regras sobre locação das unidades.

Convenção de condomínio X regimento interno

Os dois instrumentos são muito importantes para a administração de um edifício residencial, mas têm funções diferentes. Enquanto a convenção apresenta as regras gerais do condomínio, como a estrutura organizacional e de funcionamento do edifício, o regimento interno detalha como essas regras devem ser aplicadas no dia a dia para uma boa convivência entre os moradores.

Outra diferença é que a convenção de condomínio é um documento escrito pela construtora ou incorporadora, e o regimento interno deve ser redigido pelos próprios condôminos em comum acordo.

expresso.arq com informações de Ana Sachs

Quer receber mais conteúdos como esse gratuitamente?

Cadastre-se para receber os nossos conteúdos por e-mail.

Email registrado com sucesso
Opa! E-mail inválido, verifique se o e-mail está correto.
Ops! Captcha inválido, por favor verifique se o captcha está correto.

Fale o que você pensa

O seu endereço de e-mail não será publicado.