A importância de fazer um contrato com apoio jurídico antes de uma reforma

Antes de iniciar uma reforma, é imprescindível realizar um planejamento detalhado do que será executado no imóvel. Isso inclui orçamento, cronogramas financeiro e de obras, definição dos objetivos em cada etapa e contratação de profissionais habilitados.

“Também é essencial verificar a regularidade do imóvel, as licenças necessárias junto ao município e as normas do condomínio, quando aplicável”, explica a advogada Cátia Vita, especialista em direito imobiliário.

Para evitar prejuízos financeiros e litígios futuros, Bruno Medeiros Durão, advogado tributarista e especialista em direito do consumidor do escritório Durão, Almeida & Pontes – Advogados Associados, indica tomar algumas cautelas antes do início da reforma.

“Verificar a idoneidade do profissional ou da empresa, exigir orçamento detalhado por escrito, confirmar se haverá responsável técnico habilitado quando a obra exigir, definir exatamente o escopo do serviço e reunir toda a documentação do imóvel e do projeto”, diz.

Em condomínios, também é essencial observar as regras internas e a necessidade de apresentação de plano de reforma, “sobretudo porque a Norma de Reformas da ABNT NBR 16.280 prevê etapas e controles para intervenções que possam afetar a segurança da edificação”, aponta o advogado.

“Do ponto de vista jurídico, a informação clara e adequada é um direito do consumidor, e o fornecedor responde por vícios e falhas na prestação do serviço”, detalha Bruno.

Para tanto, o contrato escrito, preferencialmente revisado por advogado, é uma das medidas mais importantes da relação. “O contrato com assessoria jurídica é altamente recomendável, pois assegura a formalização adequada das obrigações, direitos e responsabilidades das partes”, argumenta Cátia.

Ele reduz ambiguidades, delimita obrigações, organiza prazos, forma de pagamento, responsabilidade por materiais, penalidades por atraso e critérios de aceitação da obra.

“No âmbito do Código de Defesa do Consumidor [CDC], cláusulas ambíguas tendem a ser interpretadas de forma mais favorável ao consumidor, e cláusulas abusivas podem ser anuladas. Já no Código Civil, a empreitada tem disciplina própria, o que reforça a importância de redigir o instrumento com precisão técnica e jurídica”, analisa Bruno.

A prevenção de conflitos acontece por meio da elaboração de um contrato claro e completo, com definição precisa de responsabilidades, prazos, custos, padrões de entrega e penalidades, além do acompanhamento jurídico durante a execução da obra.

“O advogado atua justamente para retirar zonas cinzentas do negócio. Evita cláusulas abusivas, cria mecanismos de prova, estrutura penalidades equilibradas e organiza os gatilhos de rescisão e indenização. Na prática, o conflito em obra muitas vezes nasce menos do problema técnico e mais da ausência de documentação clara”, alerta Bruno.

Contrato de reforma seguro

Um contrato de reforma seguro deve ser objetivo e bem detalhado, contemplando todas as etapas da obra, com especificações técnicas, cronograma, responsabilidades e mecanismos de proteção jurídica, sendo preferencialmente elaborado ou revisado por advogado especializado.

“O contrato seguro nasce de três pilares: projeto definido, escopo fechado e documentação completa. Primeiro, é preciso saber exatamente o que será feito. Depois, transformar isso em cláusulas claras e, por fim, vincular pagamento ao avanço real da obra”, pontua Bruno.

Segundo Bruno, o contrato deve conter: identificação completa das partes; documentação do imóvel; projeto arquitetônico aprovado; memorial descritivo; cronograma dos trabalhos; prazos de início e término; orçamento detalhado, com valor total e critérios de reajuste; forma e datas de pagamento; definição sobre o fornecimento de materiais; hipóteses de aditivo contratual; multa por atraso; cláusula de rescisão; obrigação de correção de vícios; prazo de garantia; forma de solução de conflitos; alvarás e licenças; responsabilidade técnica pela reforma — Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), conforme o caso —; comprovantes de regularidade do profissional responsável; e, em caso de imóvel em condomínio, autorização ou aprovação exigida pela administração.

Além disso, é importante que o documento preveja mecanismos como inspeções periódicas, aceite por etapas, prazo para correção de defeitos e responsabilidade por danos a terceiros ou ao imóvel, orienta o especialista. “Quando houver atuação de arquiteto ou urbanista, a atividade técnica deve observar o respectivo registro de responsabilidade técnica”, afirma.

“Também é recomendável prever retenção de parte do valor final até a entrega definitiva. Essas previsões dialogam com o dever de informação do CDC e com as regras da empreitada previstas no Código Civil”, orienta Bruno. “Esses anexos não são meros complementos. Eles integram a obrigação contratual e ajudam a demonstrar o que efetivamente foi prometido e aceito”, aponta Bruno.

Erros comuns em contratos de reforma

Os erros mais comuns dos contratos incluem assinar o documento sem ter um projeto concluído; não detalhar materiais e acabamentos; prever pagamento adiantado excessivo; deixar o prazo para finalização em aberto; e não estipular multa por atraso.

Outros equívocos ocorrem quando não se define quem será responsável por entulhos, danos, licenças e compras, além de não se preverem procedimentos para mudanças na obra nem a formalização de possíveis aditivos contratuais. “Isso abre espaço para conflitos sobre ‘serviços extras’, cobrança inesperada e alegações de que a obra atrasou por fatores não previstos”, pontua.

Cátia destaca a ausência de detalhamento do trabalho a ser executado como uma das grandes falhas dos contratos de obras. “Há, ainda, os pagamentos sem vinculação à execução, a inexistência de cláusulas de rescisão e garantias, além da utilização de contratos genéricos ou verbais”, frisa a advogada.

Antes de assinar qualquer proposta, o contratante deve verificar a idoneidade do profissional ou da empresa e exigir documentação técnica.

“Deve-se desconfiar de propostas vagas, preços muito abaixo do mercado e promessas sem formalização escrita. É essencial exigir orçamento discriminado, guardar comprovantes de pagamento, registrar conversas relevantes, pedir notas fiscais, acompanhar o cronograma e somente aprovar alterações por escrito”, ensina Bruno.

Mais um cuidado decisivo é não fazer pagamentos expressivos sem garantias ou sem a correspondência com a etapa efetivamente executada. “A prevenção documental é o que melhor protege o consumidor em eventual discussão sobre atraso, sobrepreço, abandono da obra ou serviço mal executado”, afirma o especialista.

Quando assinar o contrato de reforma?

Segundo os advogados, o contrato deve ser assinado antes do início da obra e de qualquer pagamento relevante, mas somente após a definição completa do projeto, do orçamento e das condições de execução.

Bruno sugere que o momento juridicamente mais seguro é aquele em que já existe uma definição técnica mínima para transformar a negociação em obrigação. “Assinar cedo demais, sem esses elementos, é perigoso. Assinar tarde demais, quando a obra já começou, também é ruim, porque a relação já estará em andamento sem regras claras”, pondera.

Firmar o contrato antes de ter o projeto aprovado é extremamente arriscado, frisam ambos advogados. Isso porque sem esse documento ou sem ter um memorial descritivo minimamente fechado, o objeto contratado fica impreciso, o que pode gerar divergências, custos adicionais e discussões judiciais sobre o cumprimento ou não de determinadas obrigações.

“Contrato com objeto mal definido gera disputa sobre preço, prazo, padrão de acabamento, responsabilidade por alterações e até sobre o que efetivamente estava incluído. Em outras palavras: sem projeto, o consumidor corre o risco de contratar ‘uma promessa genérica’ e isso fragiliza a cobrança posterior de cumprimento, multa ou indenização”, alerta Bruno.

Como deve ser feito o pagamento da reforma?

Os especialistas sugerem que o ideal é o pagamento de forma parcelada, vinculado à evolução da obra. Evite pagamentos integrais antecipados, o que reduz os riscos de problemas com a reforma.

Recomenda-se uma entrada moderada, suficiente para mobilização inicial, e o restante vinculado às etapas efetivamente concluídas, com previsão de retenção de parte do valor final até a entrega completa e a correção de eventuais pendências.

“Esse modelo protege o consumidor porque reduz o risco de abandono da obra e cria incentivo econômico para o cumprimento adequado do contrato”, fala.

Penalidades e garantias

Cátia explica que é possível, e recomendável, estabelecer penalidades e garantias contratuais. “O contrato deve prever cláusulas de multa por atraso, cláusula de desempenho, retenção de valores, possibilidade de rescisão em caso de descumprimento, prazos bem definidos e, se necessário, seguros”, enumera.

Para Bruno, o indicado é incluir ainda uma cláusula que trate a obrigação de refazer o serviço sem custos em caso de não cumprimento do contrato, e outra sobre responsabilidade por perdas e danos.

“Também é possível incluir garantia contratual de execução e prazo para saneamento de vícios. O CDC assegura ao consumidor, diante de serviço defeituoso, a reexecução, restituição do valor ou abatimento proporcional, sem prejuízo de indenização. E a jurisprudência do STJ reconhece que atraso injustificado e descumprimento contratual podem gerar consequências patrimoniais relevantes, a depender do caso concreto”, detalha.

expresso.arq com informações de Ana Sachs