Como ganhar mais com aluguel? Saiba quais fatores definem rentabilidade
Uma quitinete ou apartamento de um dormitório pode render até 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Uma casa grande dificilmente chega à metade disso. Essa diferença, apontada pelo presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, é um dos pontos que mais podem surpreender quem está pensando em investir em imóveis para alugar — e um dos mais ignorados na hora de escolher o ativo.
A rentabilidade do aluguel, porém, depende de muito mais do que o tamanho do imóvel. Localização, estado de conservação, valor do condomínio, vaga de garagem e até a aceitação de pets entram na conta.
Esse é o consenso entre corretores, administradores, especialistas em direito imobiliário e representantes do setor em São Paulo, Rio de Janeiro, Londrina e Ribeirão Preto, que foram provocados a responder a uma simples questão: como um proprietário consegue melhorar a rentabilidade de um imóvel locado?
A resposta, de longe, não é simples. Porém, é possível entender melhor o que fazer para atingir uma precificação correta e evitar meses de vacância.
O assunto ganha força em 2026, ano em que o aluguel segue em forte valorização. Com a Selic ainda em patamares historicamente elevados e o crédito imobiliário ainda caro para grande parte das famílias, a locação permanece a principal alternativa de moradia para milhões de brasileiros — e de renda para os proprietários.
Resumo: o que mais aumenta a rentabilidade do aluguel, segundo especialistas
- Escolher imóveis com boa liquidez
- Precificar de acordo com a realidade da região
- Evitar longos períodos de vacância
- Investir em manutenção e conservação
- Apostar em armários planejados e ar-condicionado
- Aceitar pets
- Ter vaga de garagem
- Avaliar condomínio e custos fixos
- Conhecer o perfil do público da região
- Revisar planejamento tributário em caso de múltiplos imóveis
Localização e liquidez: por que o ponto ainda define a rentabilidade do aluguel
No mercado imobiliário, poucas máximas são tão repetidas quanto a velha ideia de que “o que vende é o ponto”. E, segundo especialistas, isso continua valendo para locação.
Para João Gitahy, perito avaliador e CEO da VG Imobiliária, do Rio de Janeiro, a localização ainda é o principal diferencial competitivo de um imóvel. “As pessoas querem morar perto do trabalho, da escola e do comércio. Um imóvel bem localizado já larga na frente”, afirma.
Especialistas indicam que a “boa localização” é um conceito relativo: enquanto unidades compactas, como quitinetes e estúdios, exigem proximidade extrema com transporte público, centros comerciais e eixos de trabalho para atrair jovens e solteiros, casas maiores com três dormitórios encontram maior liquidez em ruas silenciosas e tranquilas, onde o barulho do comércio ou do metrô pode ser visto como um ponto negativo.
Quando existe incompatibilidade entre imóvel e público-alvo, a tendência é aumentar o tempo de vacância ou exigir redução no valor do aluguel.
Esse casamento entre o produto e o nicho de inquilino reflete-se diretamente nos ganhos. “O imóvel quanto menor ele é, maior a sua rentabilidade. Uma quitinete ou apartamento de um dormitório pode render 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Já uma casa grande dificilmente chega a 0,5%”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do estado de São Paulo).
Na prática, isso ajuda a explicar por que muitos investidores passaram a apostar em apartamentos compactos próximos a eixos de mobilidade urbana.
Estado de conservação do imóvel: como a manutenção aumenta o valor do aluguel
Se a localização ajuda o imóvel a chamar atenção, o estado de conservação costuma definir se ele será alugado rapidamente ou ficará meses parado.
“Benfeitorias geram valor agregado”, diz Fabiano Marinho, sócio proprietário da Lago Imóveis, de Ribeirão Preto.
Para Wagner Lopes Redon, sócio e diretor de locação da Imobiliária Inglaterra, em Londrina (PR), muitos proprietários ainda tratam a manutenção como gasto, quando ela funciona como investimento. “O locatário está muito mais exigente. Um imóvel limpo, bem pintado e conservado reduz vacância e melhora a rentabilidade”, afirma.
Segundo Redon, itens ligados à praticidade e ao conforto passaram a pesar mais na decisão do inquilino nos últimos anos. “Aquele imóvel antigo, sem modernização, começa a perder espaço no mercado”, diz.
Ele afirma ainda que soluções de garantia locatícia vêm ajudando proprietários a reduzir riscos de inadimplência e acelerar o fechamento de contratos.
Ar-condicionado, armários planejados e vaga: os diferenciais que elevam o aluguel
Mais do que uma decoração sofisticada, o que costuma aumentar a competitividade de um imóvel são melhorias funcionais. Ar-condicionado, armários planejados, fechamento de sacada, piso vinílico e cozinhas mais prontas aparecem entre os diferenciais mais valorizados atualmente, segundo especialistas ouvidos pela reportagem.
Washington Vasconcellos, CEO da Yonder Easy Imóveis, que atua na zona leste de São Paulo, afirma que imóveis mais preparados para uso imediato tendem a alugar mais rápido e por valores maiores. “Hoje o cliente chega com uma lista de desejos que incluem ar-condicionado, cozinha planejada, fechamento de sacada e vaga de garagem. O imóvel mais pronto normalmente é o que vai alugar primeiro”, afirma.
Segundo Vasconcellos, apartamentos semi-mobiliados chegam a ser alugados por valores entre 20% e 35% superiores aos de unidades vazias no mesmo prédio.
Em um dos casos acompanhados pela Yonder, um apartamento em andar mais baixo acabou alugado antes de outros disponíveis porque já possuía ar-condicionado instalado. O proprietário ainda conseguiu elevar o valor pedido em cerca de 10%.
A importância do ar-condicionado, porém, varia conforme a região do país. Para Mariana Giorgi, CEO da Compacto Imóveis, de São José do Rio Preto (SP), “aqui o ar-condicionado é um item necessário. A gente vê até imóveis de valores menores já com ar-condicionado. Está virando realmente um item de necessidade”.
Cozinha e banheiro planejados: quanto esses itens valorizam o aluguel?
Para João Gitahy, CEO da VG Imobiliária, que atua no Rio de Janeiro, cozinha e banheiro planejados continuam entre os itens com maior retorno no aluguel residencial tradicional. “A cada três clientes, pelo menos dois preferem imóveis que já tenham essa estrutura pronta”, afirma.
Gitahy afirma que recomenda aos proprietários investirem nesses itens para tentar melhorar a liquidez dos imóveis.
Já Marco Dal Maso, diretor de negócios imobiliários da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), afirma que o proprietário precisa observar o padrão dos imóveis concorrentes antes de decidir investir. “Se todos os apartamentos semelhantes estão atualizados e o seu não está, ele perde competitividade”, diz.
Outro diferencial que começa a ganhar espaço é a geração de energia solar. “Se você tem dois imóveis parecidos e um deles gera economia de R$ 600 por mês em energia, isso pode ser incorporado ao valor do aluguel”, afirma Redon, diretor da Imobiliária Inglaterra, em Londrina (PR).
Especialistas ressaltam, porém, que nem toda mobília traz retorno proporcional. Em contratos tradicionais de longo prazo, móveis soltos e eletrodomésticos costumam ter menos impacto do que melhorias estruturais e planejadas.
Mariana Giorgi, da Compacto Imóveis, de São José do Rio Preto (SP), afirma que imóveis mobiliados podem aumentar significativamente a rentabilidade, mas alerta que isso depende do perfil do imóvel e da região.
“O mobiliado traz sim uma rentabilidade até 40% maior do que uma locação sem mobília. Porém, não é em qualquer lugar e nem em qualquer imóvel. É importante identificar antes se existe essa demanda para não fazer um investimento desnecessário”, diz Giorgi, da Compacto Imóveis.
Como o valor do condomínio afeta a rentabilidade do aluguel
Nem sempre um imóvel bem localizado e conservado consegue compensar um custo fixo elevado. O valor do condomínio aparece entre os principais fatores que prejudicam a liquidez de uma locação.
“Você pega um imóvel que poderia render R$ 2 mil de aluguel, mas o condomínio custa R$ 1 mil. Isso afasta muita gente”, afirma Viana Neto.
Marco Dal Maso, da AABIC, afirma que o proprietário precisa olhar menos para o valor emocional do imóvel e mais para o comportamento do mercado. “O proprietário precisa entender a percepção de mercado do produto dele. Às vezes o imóvel está ótimo, mas existe excesso de oferta naquela região e o preço vai cair”, afirma.
Segundo Dal Maso, comparar imóveis semelhantes na mesma região continua sendo a forma mais eficiente de evitar erros de precificação.
Vacância no aluguel: por que o imóvel parado prejudica mais do que a inadimplência
Especialistas ouvidos pela reportagem afirmam que muitos proprietários têm mais medo da inadimplência do que da vacância. Porém, na prática, o imóvel parado costuma gerar um impacto financeiro ainda maior.
“A vacância pesa mais no bolso do dono do imóvel do que a inadimplência”, afirma João Gitahy. “Para inadimplência existem ferramentas, como seguro-fiança, caução e ação judicial. Já o imóvel vazio gera despesa todos os meses”, complementa.
Redon afirma que soluções de garantia de aluguel, como as oferecidas pela Loft e outras empresas do setor, têm ajudado a reduzir a insegurança dos proprietários em relação à inadimplência. Porém, para a vacância, essa solução não é tão simples. Isso porque, além da perda do aluguel, o proprietário continua pagando IPTU, condomínio e manutenção.
E pode ter outras dores de cabeça também, segundo Dal Maso. “Imóvel vazio pode sofrer depreciação e até invasão, dependendo do caso. Passar seis ou sete meses sem alugar representa um prejuízo enorme.”
Por isso, os especialistas defendem que insistir em um valor acima da realidade do mercado pode acabar reduzindo a rentabilidade total ao longo do ano. “Às vezes o proprietário acha que está economizando ao não pintar ou reformar o imóvel. Mas o imóvel parado vira um passivo”, diz Vasconcellos.
Bom inquilino ou aluguel mais alto? O que especialistas recomendam
Nem sempre o maior aluguel significa o melhor negócio. Para o advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, um bom inquilino pode valer mais do que uma tentativa agressiva de reajuste.
“Vale a pena trocar um inquilino que paga em dia há dez anos por alguém que vai pagar R$ 200 a mais, mas cujo comportamento você não conhece?”, questiona.
Segundo ele, fatores como histórico de pagamento, estabilidade profissional e tempo de permanência ajudam a reduzir riscos futuros e podem evitar novos períodos de vacância.
Tapai também lembra que o proprietário não pode simplesmente aumentar o aluguel durante a vigência do contrato residencial porque a região valorizou. “O contrato deve ser respeitado até o final. Durante a vigência, o índice aplicado é o que está previsto no contrato”, afirma o advogado.
Ele destaca que qualquer mudança negociada entre proprietário e inquilino deve ser formalizada em aditivo contratual. “Enquanto as partes estão bem, parece desnecessário. Mas é justamente quando surge um problema que o documento faz diferença.”
Pet friendly, vaga de garagem e home office: o que o inquilino valoriza em 2026
O comportamento do inquilino mudou bastante nos últimos anos, especialmente depois da pandemia. E isso, sem dúvida, pesa também na rentabilidade para o proprietário.
Segundo Gitahy, imóveis pet friendly passaram a ter procura maior. “O animal deixou de ser apenas um pet e virou membro da família. Proprietário que não aceita acaba reduzindo o universo de interessados”, afirma.
Se a restrição é do condomínio, o especialista recomenda que o proprietário pleiteie isso nas assembleias.
Outros itens que podem influir na rentabilidade do aluguel estão ligados a comodidades no condomínio, tais como espaços para home office ou coworking, além de demais áreas compartilhadas.
Outro diferencial valorizado é a vaga de garagem. Ela deve se tornar ainda mais importante nos próximos anos, principalmente porque muitos lançamentos recentes já vêm sem vaga. “Em algumas regiões, uma vaga pode agregar entre R$ 500 e R$ 1 mil ao valor do aluguel”, afirma Marco Dal Maso.
Como precificar o aluguel corretamente e evitar meses de vacância
Segundo os especialistas, a precificação do aluguel de um imóvel começa bem antes, ainda quando o investidor vai adquirir o imóvel para essa finalidade. “Quanto mais único esse imóvel for, melhor valor agregado ele terá”, afirma Marinho.
Um dos fatores que podem gerar ruído entre o proprietário e quem for administrar o imóvel é o apego emocional. “Costumo dizer que quem dá o preço é o dono. E cabe ao corretor a avaliação”, diz Gitahy.
Nesse “cabo de guerra”, o que prevalece são os dados e o estudo de mercado. “Aferir não é uma parte emocional, mas sim uma parte lógica. É você olhar como está o mercado em relação ao seu produto, quais valores estão sendo praticados por imóveis similares ao seu”, diz Marco Dal Maso.
Feito esse estudo, entra em jogo um conceito básico da economia, o da oferta e procura. Se muitos imóveis estiverem vagos na região, a tendência é a de que o preço caia. E só sai na frente aquele que tiver algo a mais. “Se ele [proprietário] quiser alugar com preço diferenciado, o [imóvel] dele tem que ter o diferencial que os outros não têm”, diz Vasconcellos.
Viana Neto alerta que uma precificação errada, seja por ser muito barata ou por gerar meses de vacância, consome rapidamente o lucro do investidor.
Reforma tributária e aluguel: o que muda para quem tem múltiplos imóveis
A gestão tributária também entrou na lista de preocupações do setor imobiliário. E isso pode pesar na conta para quem está interessado em adquirir um imóvel para gerar renda com ele.
Isso porque, com a implementação gradual da reforma tributária a partir de 2027, proprietários com múltiplos imóveis poderão sentir maior impacto na carga de impostos.
Marco Dal Maso lembra que a reforma tributária deve impactar principalmente proprietários com mais de três imóveis e renda mensal acima de R$ 20 mil em aluguéis.
Segundo ele, muitos investidores podem precisar rever a estrutura patrimonial nos próximos anos. “A pessoa física pode acabar pagando muito mais imposto do que pagaria em uma holding patrimonial”, afirma.
Ele diz que a diferença pode representar aumento de 10% a 15% na carga tributária total, o que afetará os ganhos com esses ativos.
Além da questão fiscal, administradoras profissionais também ajudam na análise cadastral dos inquilinos, mediação de conflitos e acompanhamento do mercado.
Marinho, da Lago Imóveis, diz que uma atividade importante e que ajuda na rentabilidade do proprietário do imóvel é escolher uma imobiliária que sempre traga uma atualização do valor do mercado.
O que especialistas recomendam para maximizar a rentabilidade do aluguel
Apesar das diferenças entre regiões e perfis de imóvel, os especialistas concordam em alguns pontos básicos:
- Imóveis bem localizados continuam mais líquidos
- Apartamentos compactos costumam gerar retorno proporcionalmente maior — confirmando o dado que abre esta reportagem
- Manutenção deixou de ser opcional
- Insistir em preços acima da realidade pode transformar meses de aluguel perdido em prejuízo acumulado
No fim, a rentabilidade do aluguel depende menos de encontrar “o inquilino perfeito” e mais da capacidade de manter o imóvel competitivo em um mercado cada vez mais disputado. E, como mostra o dado do Creci-SP, a escolha do tipo de imóvel — muito antes de qualquer reforma ou melhoria — pode ser o fator mais determinante de todos.
Perguntas e respostas sobre rentabilidade do aluguel
O que mais influencia a rentabilidade de um imóvel alugado?
Segundo especialistas ouvidos pelo Portas, os principais fatores são localização, estado de conservação, valor do condomínio, liquidez da região, tamanho do imóvel e diferenciais como vaga de garagem, ar-condicionado e móveis planejados.
Imóvel pequeno rende mais do que imóvel grande?
Em muitos casos, sim. De acordo com o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, imóveis compactos costumam ter rentabilidade proporcionalmente maior. “Uma quitinete ou apartamento de um dormitório pode render até 1% ao mês sobre o valor do imóvel, enquanto imóveis maiores costumam ter retorno proporcional menor”, afirma.
Vale a pena investir em reforma antes de colocar para alugar?
Sim, principalmente em melhorias ligadas à conservação e praticidade. Pintura nova, armários planejados, piso vinílico, ar-condicionado e cozinha funcional ajudam a reduzir vacância e podem elevar o valor do aluguel.
O que pesa mais: inadimplência ou imóvel vazio?
Para especialistas do setor, a vacância costuma gerar prejuízo maior. Além de deixar de receber aluguel, o proprietário continua pagando condomínio, IPTU e custos de manutenção enquanto o imóvel permanece parado.
Condomínio alto atrapalha a locação?
Sim. Um condomínio elevado pode reduzir a atratividade do imóvel, mesmo em regiões valorizadas. “Às vezes o imóvel teria potencial para aluguel de R$ 2 mil, mas o condomínio custa R$ 1 mil. Isso afasta interessados”, afirma Viana Neto.
Imóvel mobiliado realmente aumenta o valor do aluguel?
Depende do perfil da locação. No short stay, como Airbnb, imóveis mobiliados e decorados são praticamente obrigatórios. Já no aluguel tradicional, especialistas afirmam que cozinha e banheiro planejados costumam fazer mais diferença do que eletrodomésticos e mobília completa. Segundo Mariana Giorgi, da Compacto Imóveis, imóveis mobiliados podem render até 40% mais — mas apenas quando há demanda específica por esse perfil na região.
Aceitar pets ajuda a alugar mais rápido?
Sim. Segundo corretores ouvidos pela reportagem, imóveis pet friendly têm procura maior e universo mais amplo de potenciais inquilinos.
Vale a pena comprar vaga de garagem para agregar ao imóvel?
Em algumas regiões, sim. Especialistas afirmam que a vaga de garagem deve se tornar cada vez mais valorizada, principalmente em áreas onde os lançamentos mais recentes já não oferecem vagas. O acréscimo pode chegar a R$ 1 mil no valor mensal do aluguel.
Posso aumentar o aluguel durante o contrato porque a região valorizou?
Não automaticamente. Segundo o advogado Marcelo Tapai, o contrato precisa ser respeitado até o fim da vigência. O reajuste deve seguir o índice previsto no contrato, salvo acordo entre as partes ou ação revisional em situações específicas previstas em lei.
A reforma tributária pode afetar quem vive de aluguel?
Sim. Proprietários com múltiplos imóveis e renda mensal acima de R$ 20 mil em aluguéis podem ter aumento de 10% a 15% na carga tributária total a partir de 2027. Especialistas recomendam acompanhamento contábil e avaliação sobre estruturas patrimoniais, como holdings familiares. Leia mais sobre quem vai pagar imposto sobre aluguel com a reforma tributária.
expresso.arq com informações de Clayton Freitas
