Sublocação de imóvel: quando pode, riscos e o que diz a lei

Se você aluga um imóvel e quer dividir as despesas, sublocando ele todo ou em parte para outra pessoa, vai precisar formalizar a negociação por meio de um contrato de sublocação.

Essa prática é legal e muito comum no Brasil, desde que previamente autorizada pelo proprietário do imóvel. 

Além disso, a sublocação está sujeita a várias regras e também aos dispositivos da Lei do Inquilinato. Para esclarecer as principais dúvidas, o Portas entrevistou a advogada Fernanda Henneberg, que é sócia da área imobiliária e de contratos do Henneberg Ferreira Marques Advogados – HFM.

Afinal, o que significa sublocar um imóvel? Quem pode fazer isso? Quando essa prática se torna ilegal? O que acontece com quem subloca sem autorização? E se o contrato principal chegar ao fim? Estas e outras questões estão respondidas a seguir.

O que é sublocação de imóvel?

Sublocação é quando o locatário (inquilino) de um imóvel cede para uma terceira pessoa o uso e gozo daquele imóvel alugado, mediante pagamento. 

Ela pode ser total, quando o locatário repassa o imóvel inteiro, ou parcial, quando apenas parte dele é sublocada, como um quarto ou uma sala.

O locatário do imóvel passa a ser chamado de sublocador e a terceira pessoa é chamada de sublocatário.  

Como funciona a sublocação de um imóvel?

A sublocação está subordinada ao contrato principal de locação e deve seguir duas principais regras: ela depende do consentimento prévio e por escrito do locador e o locatário (sublocador) continua sendo o responsável pelo cumprimento de suas obrigações legais e contratuais perante o dono do imóvel.

É o que explica a advogada Fernanda Henneberg, sócia da área imobiliária e de contratos do Henneberg Ferreira Marques Advogados. Ela detalha:

“Como a sublocação se subordina ao contrato principal de locação, questões como o prazo, a destinação do imóvel e o valor do aluguel pactuado na locação devem ser observados na sublocação do imóvel. Assim, quando a locação se extingue, o contrato de sublocação também termina; a destinação de uma locação não pode, em regra, ser alterada na sublocação (de residencial para comercial, por exemplo); e o valor a ser cobrado na sublocação não pode exceder aquele do aluguel pactuado na locação do imóvel”. 

A sublocação é permitida pela Lei do Inquilinato?

Sim, a sublocação nas locações de imóveis urbanos também está prevista e é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). 

Veja, a seguir, algumas das principais normas que estão nesta lei.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre a sublocação

Norma	O que diz a Lei do Inquilinato
Mesmas regras das locações	O artigo 14 diz: “Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.”
Permissão do proprietário	O artigo 13 diz que a sublocação, total ou parcial, depende “do consentimento prévio e escrito do locador”.
Fim do contrato de locação e indenização	O artigo 15 diz que, se o contrato de locação principal for rescindido ou terminar, as sublocações também acabam automaticamente, “assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador”.
Cobrança em caso de atraso	O artigo 16 diz que, se o locatário deixar de pagar o aluguel e for cobrado judicialmente pelo proprietário, o sublocatário pode ter de pagar diretamente a ele o valor que deve ao locatário, além dos aluguéis que vencerem durante o processo.
Valor máximo do aluguel	O artigo 21 diz que o aluguel da sublocação não pode ser maior que o da locação. Além disso, nas habitações coletivas multifamiliares, “a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação”.
Direito de preferência	O artigo 30 diz que, se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade, o direito de preferência no caso de o proprietário colocá-lo à venda será primeiro do sublocatário e, em seguida, do locatário. “Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado”.
Penalidades criminais	O artigo 43 trata de contravenções relacionadas à sublocação, como exigir valores além do aluguel e encargos permitidos, exigir mais de uma modalidade de garantia ou cobrar aluguel antecipadamente em situações não permitidas. O artigo 44 considera crime a recusa do locador ou sublocador em fornecer o recibo discriminado em habitações coletivas multifamiliares.

“As exceções à aplicação do referido regime normativo estão previstas no art. 1º, parágrafo único, da mesma lei e se referem a imóveis públicos, vagas autônomas de garagem, espaços destinados à publicidade, apart-hotéis e arrendamento mercantil”, destaca a advogada Fernanda Henneberg. 

Quem é responsável pelo imóvel e pelo pagamento do aluguel na sublocação?

O locatário continua responsável pelo pagamento do aluguel previsto no contrato de locação e pela conservação do imóvel. E o sublocatário também deve pagar o valor estabelecido no contrato de sublocação e cuidar da conservação do imóvel, segundo a especialista.

Exemplo

Suponha que o contrato de locação estabeleça um aluguel de R$ 2 mil. Depois, o locatário faz um contrato de sublocação e cobra R$ 1 mil do sublocatário. Nesse caso, cada um tem obrigações relacionadas ao contrato que assinou.

Ou seja, nesse exemplo, o sublocatário é obrigado a pagar R$ 1 mil por mês ao locatário e este continua obrigado a pagar R$ 2 mil ao proprietário do imóvel todos os meses, conforme o contrato de locação original. 

E tem uma questão importante: como já vimos, segundo a Lei do Inquilinato, o locatário não pode cobrar do sublocatário um valor maior do que o aluguel previsto em seu contrato original com o proprietário. Portanto, no nosso exemplo, o valor máximo que ele poderia cobrar do sublocatário seria de R$ 2 mil.

O sublocatário pode pagar o aluguel diretamente ao proprietário?

Em regra, não existe relação contratual direta entre o locador e o sublocatário, segundo a advogada Fernanda Henneberg, que é especializada em direito imobiliário. 

“A lei prevê uma exceção pontual: o sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. Trata-se de responsabilidade subsidiária do sublocatário e limitada ao que ele efetivamente deve”, diz a advogada.

Ela explica que o pagamento feito pelo sublocatário diretamente ao locador do imóvel é juridicamente possível, pelo Código Civil, mas não cria, por si só, relação locatícia entre o locador e o sublocatário. “Adotado esse arranjo, é recomendável formalizá-lo por escrito”, recomenda. 

Posso sublocar um imóvel sem autorização do proprietário?

Não. A sublocação depende de consentimento prévio e escrito do locador, conforme o artigo 13 da Lei do Inquilinato. Depois de ser notificado pelo locatário, o proprietário tem 30 dias para manifestar formalmente a sua oposição. 

“Esse prazo, contudo, não converte o silêncio em autorização. Não se presume o consentimento do locador pela simples demora em manifestar formalmente sua oposição”, explica a advogada Fernanda Henneberg.

Além disso, segundo ela, o proprietário pode recusar a sublocação sem necessidade de justificar a recusa. 

O proprietário pode proibir a sublocação no contrato de aluguel?

Sim, o proprietário do imóvel pode incluir uma cláusula no contrato de aluguel proibindo a sublocação ou citando condições para que ela aconteça. Por exemplo, pode condicioná-la a apenas determinada pessoa, para um uso específico, por prazo certo ou até mesmo mediante um reforço da garantia, segundo a advogada Fernanda Henneberg.

“Em caso de sublocação não autorizada do imóvel, o locador poderá desfazer a locação por meio de ação de despejo”, alerta a especialista.

Exemplo de cláusula de contrato proibindo sublocação

O exemplo abaixo foi retirado de um contrato de locação real:

“A (O) LOCATÁRIO (A) não poderá ceder ou transferir os direitos decorrentes do presente contrato, nem sublocar, total ou parcialmente, o objeto deste contrato em hipótese alguma.”

Quais são os riscos de fazer uma sublocação sem autorização?

A sublocação não autorizada pelo proprietário é uma infração que pode levar à aplicação de penalidades contratuais ou até mesmo a uma ação de despejo, segundo a advogada entrevistada:

“Com a sublocação não autorizada, o imóvel passa a ser ocupado por quem o locador não escolheu, nem avaliou. Assim, a sublocação não autorizada é infração que autoriza o locador a pleitear o desfazimento da locação e/ou a aplicação das penalidades contratuais ao locatário. Em locação não residencial, a perda do contrato também pode significar a perda do ponto comercial pelo locatário.”

Nesse caso, o sublocatário também será notificado sobre a ação de despejo e poderá pleitear indenização contra o locatário que sublocou o imóvel para ele sem autorização.

Em resumo:

Riscos ao proprietário do imóvel	O imóvel fica sendo ocupado por alguém que ele não conhece, não escolheu nem avaliou.
Riscos ao locatário (sublocador)	Está sujeito a penalidades previstas no contrato, pode ser despejado e, no caso de locação não residencial, pode perder o ponto comercial.
Riscos ao sublocatário	No caso de uma ação de despejo, ele terá de desocupar o imóvel e pode perder o ponto comercial, se for o caso. Restará tentar conseguir que o sublocador pague uma indenização judicial.

Como fazer um contrato de sublocação?

O contrato de sublocação deve conter as seguintes informações, de acordo com a advogada Fernanda Henneberg:

• Identificação do sublocador e do sublocatário do imóvel.
• Descrição precisa do imóvel ou área sublocada.
• Referência ao contrato de locação principal, com cláusula reconhecendo que a sublocação se extingue junto com ele.
• Finalidade da sublocação.
• Prazo, que não deve ultrapassar o da locação principal.
• Valor do aluguel, que não pode ser superior ao da locação, e forma de pagamento.
• Responsabilidade pelo IPTU, encargos e contas de consumo.
• Garantia eventualmente exigida, sendo que não pode ser exigida mais de uma modalidade.
• Hipóteses de rescisão e as penalidades aplicáveis. 

Lembrando que o contrato só pode ser feito se houver a autorização prévia do proprietário do imóvel para isso.

Agora que você já sabe o que é sublocar o imóvel e conhece as principais regras de funcionamento da sublocação, veja os cuidados para alugar direto com o proprietário.

expresso.arq com informações de Cristina Moreno de Castro