Oscar Freire Lidera Valorização Global das Ruas de Luxo Com Alta de 65%
Batizada em homenagem a um médico baiano que lecionou nos primórdios da Santa Casa de Misericórdia, a rua Oscar Freire, nos Jardins, foi oficialmente criada há 101 anos. Ela tem cerca de 2.600 metros de extensão, entre a alameda Casa Branca e a avenida Doutor Arnaldo. Porém, o que a tornou famosa mundialmente não foi o nome do médico nem toda a sua extensão. Foram as diversas lojas de luxo que começaram a se instalar ali na década de 1990, em um miolo de cerca de 1.200 metros, da rua Doutor Melo Alves até a alameda Casa Branca.
E cada metro quadrado desse luxo tem preço. E é alto, bem alto. Segundo o “Main Streets Across the World”, pesquisa realizada anualmente pela Cushman & Wakefield, uma das principais consultorias imobiliárias do mundo, o metro quadrado na Oscar Freire custa € 1.128 (R$ 7 mil). No topo mundial do ranking aparece a New Bond Street, em Londres, onde os aluguéis avançaram 22% e agora chegam a € 20.482 (R$ 127,3 mil). Em segundo lugar está a Via Montenapoleone, em Milão, com valor de € 20.000 (R$ 124,3 mil), seguida pela Upper 5th Ave, o trecho super chique da Quinta Avenida, em Nova York, com € 18.359 (R$ 114,1 mil).
Os 65% de avanço colocaram a Oscar Freire como a via comercial de luxo que registrou a maior valorização no valor do aluguel entre as 140 principais do mundo incluídas no estudo. Em média, o aumento foi de 4,2%. Quando o recorte considera apenas as Américas, a alta foi de 7,9%. O estudo inclui apenas quatro ruas brasileiras, que tiveram uma elevação média mais modesta do que a líder do ranking — “apenas” 40%.
Brasileiras na lista
Além da Oscar Freire, a segunda via que mais avançou no mundo foi sua vizinha, a Faria Lima, com alta de 43% no valor dos aluguéis, estimados atualmente em € 920 (R$ 5,7 mil) por metro quadrado. As outras duas vias brasileiras citadas no estudo estão em Ipanema, no Rio de Janeiro: a Visconde de Pirajá, com variação anual de 30%, e a avenida Garcia D’Ávila, com crescimento de 20%. O valor do metro quadrado na Visconde é de € 821 (R$ 5,1 mil) e, na Garcia D’Ávila, de € 784 (R$ 4,87 mil).
Entre as 50 mais valorizadas do mundo, o Brasil é representado apenas pela Oscar Freire, que passou da 41ª posição para a 34ª.
Motivos da alta
Segundo Dennys Andrade, head de pesquisa de mercado da Cushman & Wakefield no Brasil, o forte avanço dos valores na Oscar Freire está ligado tanto à dinâmica inflacionária, tanto a oficial quanto à percebida pelo varejo, quanto à pressão concentrada em pontos muito específicos da via. Ele explica que a rua vive um pico de preços impulsionado pela combinação de escassez de espaços, contratos longos e disputa intensa por endereços estratégicos, onde marcas competem literalmente a tapa por uma oportunidade de entrada.
Para Marcelo da Cruz, CEO do Grupo Referência, a Oscar Freire expressa de forma clara como o varejo de rua brasileiro entrou em um novo ciclo de maturidade e reposicionamento. O salto de 65% nos valores de locação revela a força do endereço como símbolo de consumo, experiência urbana e estratégia de marca. “Quando uma via se torna vitrine global, ela passa a funcionar como ativo de geração de receita, não apenas como ponto comercial”, afirma.
Segundo Andrade, parte dos imóveis da Oscar Freire vem sendo vendida para uso residencial, o que torna ainda mais limitada a oferta de pontos disponíveis para o varejo. Nesse cenário, proprietários testam novos patamares de preço e, quando o mercado aceita, esses valores passam a estabelecer novas referências. “É uma via finita, que virou um símbolo de prestígio. Muitas vezes pouco importa se a loja é pequena, o que vale é estar ali”, diz o executivo da consultoria.
Já Alexandre Rodrigues, sócio e gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, afirma que a Oscar Freire vive um momento particular de transformação urbana. Mudanças no zoneamento, o avanço da verticalização e a chegada da estação de metrô impulsionaram novos empreendimentos residenciais com fachada ativa, reforçando a vocação da rua como destino de consumo.
Ao mesmo tempo, a demolição de lojas antigas reduziu temporariamente o estoque comercial disponível. Segundo ele, esse efeito combinado, que junta demanda qualificada, menos pontos e qualidade imobiliária crescente, ajuda a entender a forte valorização registrada no corredor.
Faria Lima no mapa do luxo
Em relação à Faria Lima, Andrade, do escritório brasileiro da Cushman & Wakefield, diz que a avenida, tradicionalmente associada ao mercado corporativo, não costumava aparecer entre os primeiros colocados quando o foco era varejo. O que mudou, segundo ele, foi a dinâmica de demanda. A região viveu um ciclo de valorização que ampliou o interesse das marcas por presença física em pontos específicos, especialmente nos trechos com maior circulação e conexão com hubs de serviços e escritórios, aponta.
Especialistas reforçam que a Faria Lima não tem vocação natural para o varejo de rua, já que seus projetos mais recentes são majoritariamente corporativos e muitos nem possuem fachada ativa. Ainda assim, a forte valorização imobiliária e a escassez de espaços elevaram o preço das poucas lojas existentes.
“Quando uma via se torna vitrine global, ela passa a funcionar como ativo de geração de receita”, afirma Marcelo da Cruz. Segundo ele, na avenida, o valor está menos no consumo e mais no prestígio e na exposição de marca.
Alexandre Rodrigues acrescenta que esse movimento foi reforçado pelo adensamento corporativo e pelo fluxo diário de público de alta renda, que transformou esses poucos pontos comerciais em vitrines altamente disputadas. Em um momento em que escassez e visibilidade são a norma, o berço do mercado financeiro nacional deve seguir se destacando nos rankings.
As 10 ruas comerciais mais caras do mundo
- New Bond Street
Local: Londres, Reino Unido (UK)
Valor: €20,482 (R$ 127,3 mil) - Via Montenapoleone
Local: Milão, Itália
Valor: €20,000 (R$ 124,3 mil) - Upper 5th Avenue (49th to 60th Streets)
Local: Nova York, Estados Unidos (U.S.)
Valor: €18,359 (R$ 114,1 mil) - Tsim Sha Tsui (main street shops)
Local: Hong Kong, Grande China
Valor: €13,907 (R$ 86,4 mil) - Avenue des Champs-Élysées
Local: Paris, França
Valor: €12,519 (R$ 77,8 mil) - Ginza
Local: Tóquio, Japão
Valor: €11,538 (R$ 71,6 mil) - Bahnhofstrasse
Local: Zurique, Suíça
Valor: €9,644 (R$ 59,8 mil) - Pitt Street Mall
Local: Sydney, Austrália
Valor: €7,294 (R$ 45,2 mil) - Myeongdong
Local: Seul, Coreia do Sul
Valor: €5,997 (R$ 37,2 mil) - Kohlmarkt
Local: Viena, Áustria
Valor: €5,520 (R$ 34,3 mil)
Fonte: “Main Streets Across the World”, pesquisa realizada anualmente pela Cushman & Wakefield
