SFH: entenda o que é e como funciona o sistema financeiro de habitação

Quem sonha em adquirir a casa própria conta com algumas opções na manga para viabilizar a compra, como o crédito imobiliário. Dentre os muitos tipos de financiamento disponíveis, um dos mais populares e tradicionais é o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFH).

Abaixo, explicamos tudo sobre o sistema: o que é, como funciona, quem pode solicitar o financiamento e suas demais regras. Confira!

O que é o SFH?

Criado em 1964 para reduzir o déficit habitacional brasileiro, o SFH é um sistema que fornece políticas gerais para que as instituições financeiras facilitem o acesso à moradia. É o principal programa de financiamento habitacional do país.

Não são todos que podem participar, porém, há um conjunto de regras, descritas mais abaixo, que limitam o acesso ao SFH, cujo foco maior é a população de menor renda. Dentro do SFH, por exemplo, está o programa Minha Casa, Minha Vida, voltado para famílias com renda mensal de até R$ 8.000, que dispõe de suas próprias regras.

Os recursos do financiamento provêm basicamente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, que é um fundo composto por vários saldos – como o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e a poupança.

Como funciona o SFH

Com o SFH, o comprador pode financiar até 80% do valor do imóvel (que, por regra, não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão). Para ter acesso ao financiamento, é preciso passar por uma análise de crédito, comprovando que os encargos mensais relacionados ao benefício não ultrapassam os 30% da renda mensal bruta. Esses encargos incluem prestação, juros e seguro.

O prazo máximo de pagamento do financiamento é de 420 meses ou 35 anos e, segundo Alberto Ajzental, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FGV, a taxa de juros é de até 12% acrescida da taxa referencial (TR).

“Há a modalidade pré-fixada e pós-fixada. A pré será invariável ao longo dos anos, e a pós pode ser indexada por TR, pelo IPCA (que é a inflação oficial) ou por poupança. Você pode usar o método tabela price, em que as parcelas são constantes, ou SAC, que é o sistema de amortização constante, em que as parcelas vão caindo”, diz.

Ele acrescenta que o financiamento através do SFH só vale para imóveis residenciais em área urbana e que o bem dado em garantia deve estar registrado no Cartório de Imóveis, com matrícula disponível.

“Quem tomará o empréstimo deve trabalhar e morar na região onde o imóvel está localizado. Ele deve ser a sua primeira moradia. Ou seja, o financiamento serve para você morar no seu primeiro imóvel – e não para comprar, especular, alugar ou fazer dele um negócio”, explica Alberto.

Além disso, é preciso ter mais de 18 anos ou ser emancipado, e ser brasileiro nato ou naturalizado. No caso de estrangeiros, é necessário portar visto de permanência. Não se pode ter qualquer restrição junto ao Banco Central, Receita Federal ou Serasa: o cadastro deve estar “limpo”, sem nenhuma negativação, provando capacidade de pagamento da prestação mensal.

Para financiar um patrimônio no SFH, também é preciso contratar seguros e pagá-los mensalmente junto às prestações do financiamento. São eles: o seguro por morte e invalidez e o seguro contra danos físicos do imóvel.

SFH e FGTS

É possível usar o saldo do FGTS para dar o sinal, amortizar parcelas do financiamento ou quitar a dívida, mas há certas condições. Em primeiro lugar, o comprador deve ter trabalhado ao menos 3 anos sob o regime do FGTS, podendo ser somados períodos de trabalhos ou não, em uma ou mais empresas.

Ademais, não se pode ter financiamento ativo no SFH em nenhum local do Brasil ou possuir outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção.

Diferenças entre o SFH e o SFI

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é outro tipo de financiamento de imóveis, criado em 1997, que engloba os casos não contemplados pelo SFH.

“O SFI é regido pelas normas do próprio mercado, então as condições de financiamento e regulamentações são diferentes e próprias de cada instituição financeira”, explica a planejadora financeira Cristina Horst.

Nesta modalidade de financiamento, por exemplo, o montante concedido pode chegar a 90% do valor do imóvel financiado e não há limite de renda comprometida. Isso significa ser possível pagar parcelas mais altas e quitar o financiamento em menos tempo.

O SFI também pode ser concedido tanto a pessoas físicas quanto jurídicas e apresenta prazo máximo de quitação de 420 meses (35 anos). A propriedade em questão pode ser unidade comercial ou estar localizada em zona rural ou fora da região onde se mora ou trabalha.

Além disso, o comprador pode ter outros imóveis em seu nome. Por outro lado, não há limites para os juros, que variam de 12% a 16% ao ano.

Dicas

Seja para o SFH, seja SFI, Cristina sugere que o interessado consulte diferentes instituições financeiras antes de tomar a sua decisão.

“Ao apresentar os seus documentos, eles te falarão a respeito da sua capacidade de pagamento conforme a sua renda e informar sobre as regras. Mas a principal dica é lembrar que fazer um financiamento é um relacionamento de longo prazo”, diz. Portanto, é preciso verificar qual das instituições oferece a melhor opção para a sua condição financeira atual.

expresso.arq.br com informações de Yara Guerra