Lei do Inquilinato: conheça os direitos e deveres do locador e locatário

Promulgada com o instituto de regulamentar os papéis dos envolvidos em um contrato de locação, a Lei do Inquilinato (ou Lei nº 8.245/91) determina os direitos e deveres do locador e locatário, descrevendo também o que deve acontecer em caso de inadimplência, reajuste de aluguel e solicitação de devolução do imóvel.

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, é uma lei federal que regulamenta as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos, sendo aplicada em todos os casos de contratos de locação remunerados deste tipo de imóvel.

“Ela serve para dar diretrizes gerais e estabelecer direitos e obrigações das pessoas que realizam contratos de locação de imóveis – seja casa, seja apartamento e outros –, tanto para moradia como para uso comercial”, diz Genesis Honorato, advogado especialista em Direito Civil e Processo Civil no escritório Marcos Inácio Advogados.

Alguns dos pontos abordados pela legislação são as formas de pagamento do aluguel; as regras para reajuste; a duração do contrato de locação; as obrigações de manutenção do imóvel; entre outros. “A lei visa proteger os interesses de ambas as partes e garantir uma convivência harmoniosa durante a locação do imóvel”, comenta a advogada Cátia Vita.

Quando a Lei do Inquilinato não se aplica?

Há casos em que a Lei do Inquilinato não é aplicada, como em imóveis rurais – nesta situação, as relações entre as partes são regidas pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64).

Já as locações temporárias (como aluguéis de imóveis para férias), normalmente são tratadas pelo Código Civil ou pelo Código de Defesa do Consumidor. Outro cenário não abordado pela Lei nº 8.245/91 é o contrato de comodatos, em que as regras são distintas.

Além disso, a própria Lei do Inquilinato faz ressalva para alguns casos em que ela não é aplicada, como locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; locações em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados; e arrendamento mercantil.

Direitos e deveres do locador

Os entrevistados destacaram abaixo os principais direitos e deveres do locador (proprietário do imóvel) previstos pela Lei do Inquilinato:

Direitos

• Receber o pagamento do aluguel no prazo estipulado no contrato de locação;
• Reajustar o valor do aluguel conforme o índice de correção previsto no contrato;
• Ter o imóvel devolvido nas mesmas condições que foi entregue, com exceção do desgaste natural pelo uso normal;
• Ter o seu imóvel usado segundo a sua destinação (residencial ou comercial);
• Reaver o imóvel ao final do contrato;
• Reaver o imóvel em caso de descumprimento das cláusulas do contrato pelo locatário;
• Cobrar multa por atraso no pagamento do aluguel, conforme estipulado no contrato;
• Ter garantias de que o locatário cumprirá as obrigações estipuladas no contrato de locação.

Deveres

• Entregar o imóvel em condições adequadas para o uso conforme o acordado no contrato de locação;
• Manter o imóvel em boas condições de conservação e funcionamento, realizando as manutenções necessárias durante a locação;
• Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
• Garantir a segurança e a salubridade do imóvel, adotando medidas para prevenir acidentes e problemas de saúde;
• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
• Respeitar a privacidade do locatário, não podendo realizar vistorias ou entrar no imóvel sem autorização prévia, exceto em casos específicos previstos na lei;
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio, quando houver, se essa responsabilidade estiver prevista no contrato de locação;
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio;
• Não cobrar do locatário despesas que sejam de responsabilidade do locador, a menos que estejam previstas de forma clara no contrato;
• Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas;

Direitos e deveres do inquilino

Agora, seguem os principais direitos e deveres de locatários (inquilinos) previstos pela Lei do Inquilinato:

Direitos

• Usar o imóvel alugado segundo o fim a que se destina, respeitando as condições estabelecidas no contrato de locação;
• Receber o imóvel em condições adequadas para o uso e habitabilidade;
• Requerer a realização de reparos e manutenções necessárias no imóvel, desde que não decorram de mau uso ou negligência do locatário;
• Ter sua privacidade respeitada, sendo vedado ao locador entrar no imóvel sem autorização, exceto em situações previstas na lei;
• Receber com antecedência o aviso de desocupação do imóvel, conforme prazos estabelecidos na lei;
• Renovar o contrato de locação nos casos previstos em lei, como a locação por prazo determinado;
• Receber o recibo de pagamento do aluguel;
• Ser mantido na posse do bem durante o prazo do contrato.

Deveres:

• Pagar o aluguel e encargos previstos no contrato de locação no prazo estipulado (ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido);
• Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina;
• Cuidar do imóvel e mantê-lo em boas condições, realizando pequenos reparos e conservando a limpeza;
• Comunicar ao locador eventuais problemas no imóvel que necessitem de reparo;
• Respeitar as normas do condomínio, se houver, e zelar pela boa convivência com os demais moradores;
• Devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, descontando o desgaste natural decorrente do uso normal;
• Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
• Cumprir as cláusulas do contrato de locação e as disposições legais pertinentes.

Se o locador morrer?

No caso de óbito do locador, segue-se uma regra geral do Direito: a transmissão do imóvel para os herdeiros. O contrato de aluguel não é automaticamente encerrado. Ele continua válido e os direitos e obrigações das partes devem ser respeitados até que seja feito um novo acordo ou determinada a rescisão.

“Com o falecimento do locador, seus herdeiros passam a ser os novos proprietários do imóvel, conforme as disposições do inventário e da partilha de bens. Os herdeiros podem decidir se desejam manter o contrato de aluguel em vigor ou se pretendem encerrá-lo”, acrescenta Cátia.

Ela diz que os herdeiros ou o inventariante devem comunicar aos locatários sobre a mudança de propriedade e fornecer informações sobre como proceder em relação ao pagamento do aluguel e demais obrigações contratuais.

“Em alguns casos, os herdeiros podem optar por negociar um novo contrato de aluguel com os locatários, com novas condições de pagamento, reajuste de aluguel, entre outros aspectos”, afirma.

Em resumo, ela explica que, em caso de falecimento do locador, é importante os locatários serem informados sobre a situação e haver comunicação transparente entre as partes a fim de garantir a continuidade da locação de forma adequada e em conformidade com a legislação vigente.

Quando o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel?

As situações variam conforme a forma que foi feito o contrato. Segundo Genesis, se o contrato foi feito de forma escrita e por um prazo igual ou maior que 2 anos, assim que findar o prazo, o locador pode pedir o imóvel sem precisar notificar o inquilino.

“Se o contrato foi feito de forma escrita ou verbal, mas por um prazo inferior a 2 anos, o contrato se renova automaticamente”, diz.

Neste caso, para pedir o imóvel, o locador precisa notificar o inquilino e alegar os motivos previstos na lei, como: uso próprio, ou do cônjuge ou companheiro do locador, ou de seus ascendentes ou descendentes que não tenham imóvel próprio; demolição; infração ao contrato por parte do inquilino; inadimplência; entre outros.

“Em todos os casos, o proprietário deve seguir os trâmites legais e respeitar os direitos do locatário, garantindo o cumprimento das normas previstas na Lei do Inquilinato e evitando a prática de ações ilegais de despejo”, diz Cátia.

Ela recomenda buscar orientação jurídica especializada em casos de desocupação do imóvel para garantir que o processo seja realizado de forma correta e legal.

Diante da solicitação de desocupação do bem, o inquilino tem, como regra geral, sair em 30 dias. Mas esse tempo pode ser menor, a exemplo da situação de uma ação de despejo por falta de pagamento, em que pode ser determinada a saída em 15 dias.

Caso o inquilino se recuse a sair, o proprietário pode entrar com ação de despejo. Já se o prazo foi dado já em uma ação de despejo, o juiz determinará a retirada forçada do inquilino do imóvel por meio de oficial de justiça e força policial.

Reajuste de aluguel

Como regra, o reajuste de aluguel deve ser analisado entre os contratantes. A Lei do Inquilinato diz que “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.

“Entretanto, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, também é possível que um dos contratantes peça ao juiz a revisão do aluguel para adequar o valor ao preço de mercado”, diz Genesis.

Cátia explica que, para contratos de locação por prazo determinado, o reajuste pode ser anual, seguindo a variação de um índice de correção previamente acordado entre as partes.

“No contrato de locação por prazo indeterminado, o reajuste do aluguel deve ser negociado entre as partes. Caso não haja acordo, o reajuste geralmente é feito com base no índice da correção econômica, como o Índice Geral de Preços de Mercado, IGPM, o INPC ou o IPCA”, diz.

Além disso, a lei proíbe reajustes abusivos de aluguel, garantindo que o aumento seja razoável e proporcional à realidade do mercado imobiliário.

“O locador não pode aumentar o aluguel de forma excessiva, sem justificativa ou acima dos índices de correção previstos na legislação”, explica a advogada.

O proprietário também deve comunicar ao inquilino com antecedência sobre o reajuste do aluguel, informando o novo valor e a data a partir da qual passará a vigorar.

Avarias causadas por desastres naturais

Em casos de avarias causadas por desastres naturais em um imóvel alugado, a responsabilidade pelo pagamento dos reparos pode variar de acordo com as circunstâncias e as disposições do contrato de locação.

“Em geral, o locador (proprietário) é responsável por realizar os reparos necessários no imóvel alugado em caso de avarias causadas por desastres naturais. O locador deve garantir a habitabilidade e o bom estado do imóvel, conforme estabelecido na Lei do Inquilinato”, diz Cátia.

Em outras situações, o locador pode ter contratado um seguro para o imóvel que cubra danos causados por desastres naturais. Nesse caso, o seguro pode cobrir os custos dos reparos, desde que esteja previsto na apólice do seguro.

De qualquer forma, é importante que o locatário comunique imediatamente o locador sobre os danos causados pelo desastre natural para que as medidas necessárias sejam tomadas. O locador, por sua vez, deve providenciar os reparos de forma ágil e eficiente.

Já se os reparos necessários em decorrência de desastres naturais forem considerados despesas extraordinárias – ou seja, não relacionadas à manutenção normal do imóvel –, Cátia diz ser importante que as partes entrem em acordo sobre a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas.

Por fim, Genesis acrescenta que a responsabilidade pode cair sobre o inquilino no seguinte caso: “É plenamente possível que o contrato tenha uma cláusula prevendo a chamada ‘alocação de riscos’ entre os contratantes, em que o locatário também assume parcela de responsabilidade, especialmente nos casos que não importem a destruição total ou parcial, mas somente a deterioração de partes do imóvel (vidraças quebradas, telhas arrancadas, portão destruído, por exemplo)”, diz o advogado.

expresso.arq sobre artigo de Yara Guerra