Leilão de imóveis: saiba como funciona e dicas para participar

Você provavelmente já assistiu a um filme ou uma série em que uma das cenas se passa em um leilão, geralmente de obras de arte, podendo fazer com que o conceito não lhe seja novidade. Mas sabia que vários outros bens podem ser leiloados, incluindo joias, veículos e até mesmo imóveis?

Nesta matéria, vamos explicar tudo sobre como funciona um leilão de imóveis: o que é, as suas categorias, como participar e pagar pelo bem arrematado, possíveis impostos e muito mais. Entenda tudo abaixo!

O que é um leilão de imóveis?

O leilão de imóveis é um método de venda pública regulamentado pelo Código de Processo Civil, onde os interessados (chamados licitantes) fazem ofertas (lances) para adquirir as propriedades. Vence quem fizer a melhor oferta acima do preço mínimo estabelecido.

Há dois tipos de leilões de imóveis: os judiciais e os extrajudiciais, explica Raphael Cataldo Siston, advogado cujo escritório é especializado em Direito Imobiliário e leilão de imóveis. “Os leilões judiciais decorrem de um processo judicial, por decisão de um juiz de direito, que determina a venda pública de um imóvel do devedor para que o valor da venda seja destinado ao pagamento das suas dívidas”, diz.

Já os leilões extrajudiciais ocorrem fora da esfera judicial, em grande parte promovidos por instituições financeiras com a finalidade de recuperar o valor devido em empréstimos ou financiamentos inadimplidos – como nos casos de alienação fiduciária, onde o imóvel é colocado como garantia de pagamento.

Segundo Daniel Blanck, advogado pós-graduado em Processo Civil, especializado em Direito Imobiliário e sócio-fundador do escritório Baldini Blanck Advogados, são várias as ocasiões que levam a um leilão de imóveis.

“Leilões de imóveis acontecem em diferentes contextos, como execução fiscal, cível, dívida de condomínio ou IPTU, falência, inadimplemento de financiamento ou por decisão do proprietário. As normativas legais, como o Código de Processo Civil, regem as situações em que leilões podem ser realizados”, afirma.

Como funciona o leilão de imóveis

Em ambas as modalidades, os leilões de imóveis ocorrem segundo o edital – que, por sua vez, segue as normativas do Código de Processo Civil. Ele contém as regras de funcionamento, tais como a descrição do imóvel, as datas e os horários do primeiro e do segundo leilão, o valor da avaliação, o preço mínimo de venda, o prazo de pagamento, as instruções para os interessados participarem, entre outras.

Quanto às datas, os leilões de imóveis costumam ser realizados em dois dias distintos. No primeiro leilão, o imóvel somente pode ser vendido por preço igual ou superior ao valor que foi avaliado.

“Nos leilões judiciais, o valor da avaliação do imóvel é atribuído por um oficial de justiça, enquanto nos extrajudiciais, o valor da avaliação é o estipulado no contrato de alienação fiduciária ou na base de cálculo do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI), o que for mais elevado”, diz Raphael.

Se não houver arremate – o que é mais comum –, ocorre o segundo leilão, em outra data. Neste momento, o imóvel pode ser vendido pelo valor mínimo legalmente permitido. “Nos leilões judiciais, o valor mínimo do segundo leilão é 50% abaixo do valor da avaliação. No entanto, o juiz do processo judicial pode estabelecer valor mínimo diverso”, explica o advogado.

Para ilustrar a situação, imagine um imóvel avaliado pelo oficial de justiça em R$ 500.000. O valor mínimo do segundo leilão será, então, de R$ 250.000. Mas, se o juiz estabelecer que o valor mínimo seja de 60% da avaliação, o preço mínimo de venda será de R$ 350.000.

Já se o leilão é extrajudicial, o valor mínimo da segunda data corresponde ao valor da dívida – ou seja, ao valor não quitado do empréstimo (acrescido dos encargos legais).

Como exemplo, vamos usar a hipótese de uma pessoa que pegou um empréstimo de R$ 250.000 para comprar um imóvel de R$ 500.000. Ela pagará os R$ 250.000 financiados de forma parcelada e, se restar inadimplente, faltando R$ 200.000, por exemplo, para a quitação total do empréstimo, será esse o valor mínimo de venda do imóvel no segundo leilão, acrescido de encargos (despesas cartorárias, ITBI, eventuais débitos condominiais, etc.).

Os profissionais habilitados para anunciar e conduzir leilões são os leiloeiros oficiais, registrados nas Juntas Comerciais de cada estado. “Quanto à participação, qualquer pessoa pode entrar no processo, desde que atenda aos requisitos estabelecidos no edital, garantindo uma participação justa e regulamentada”, diz Daniel.

Se o leilão for realizado online – como é o caso da maioria –, o interessado deve fazer um cadastro prévio no site do leiloeiro e se habilitar para dar lances.

Vantagens e desvantagens de participar de um leilão

Para Raphael, os benefícios de comprar imóveis em leilão são o preço e a segurança jurídica, já que é possível obter uma ótima rentabilidade na revenda ou locação, assim como adquirir a casa própria por um valor que caiba no orçamento, com extrema segurança jurídica e financeira – se o adquirente estiver assessorado por um advogado especializado e experiente nessa área.

“As desvantagens são que, na maioria dos leilões, o pagamento deve ser realizado à vista e os imóveis não podem ser visitados em seu interior para que seja averiguado o estado de conservação”, diz.

O imóvel também pode estar sendo ocupado pelo proprietário, por isso, o interessado deve se atentar ao processo de desocupação do imóvel. Além disso, não há um prazo legalmente definido para que o arrematante obtenha a posse e a propriedade do bem – cada caso é um caso.

Há também outra questão: as pendências legais às quais o imóvel pode estar sujeito. “O arrematante precisa verificar quais ônus podem recair sobre sua responsabilidade. Por isso, quem deseja entrar nesse mercado, deve buscar ajuda de um profissional com experiência na área”, orienta Hulisses Dias, analista CNPI mestre em Finanças Comportamentais.

Como devo pagar o bem arrematado?

As condições de pagamento estão descritas no edital de cada leilão, lembra Hulisses: “O pagamento à vista é o mais usado em leilões judiciais. Nessa modalidade de pagamento, o comprador realiza uma transferência do valor integral do item arrematado”.

Em outras palavras, há uma guia de depósito judicial através da qual o valor é depositado em uma conta vinculada ao processo que deu origem ao leilão.

“O pagamento deve ser feito à vista, em até 24h após a arrematação. Em alguns poucos casos, o edital de leilão pode estabelecer que seja pago 30% em até 24h e o restante em até 15 dias da arrematação”, diz Raphael.

Então, somente na hipótese de não haver interessado em fazer o pagamento à vista, é admitido que o pagamento da arrematação seja feito de forma parcelada, com a oferta mínima de 25% à vista e o restante em até trinta prestações mensais.

“Caso o pagamento não seja feito, a pessoa perde o direito de arrematação e ainda pode estar sujeita a penalidades”, acrescenta Hulisses.

Já nos leilões extrajudiciais, o pagamento do imóvel pode ser financiado conforme o que se estipulou no edital. Neste caso, a pessoa deve ter aprovação prévia do crédito junto à uma instituição financeira para que possa dar efetivação ao processo.

Taxas e impostos

Além do valor de arremate, é comum a incidência de taxas, como a comissão do leiloeiro (mínimo de 5%) e taxa de de registro da escritura ou carta de arrematação, a depender da modalidade do leilão (geralmente em torno de 1%); além impostos, incluindo o ITBI (de 2% a 3%; pode variar por município), sobre o imóvel arrematado.

“Essas obrigações adicionais são regulamentadas pela legislação local e devem ser consideradas no planejamento financeiro pós-arremate”, diz Daniel.

Haverá também despesas para expedição de certidões, autenticação de documentos e outros emolumentos necessários para a conclusão do registro. “Quaisquer débitos eventuais de IPTU também serão de responsabilidade do arrematante”, diz Hulisses.

Segundo Daniel, nos leilões judiciais, o imóvel é leiloado livre e desembaraçado – ou seja, com o valor arrecadado, as dívidas são pagas e, caso exceda o valor, a dívida fica com o devedor que perdeu o bem.

“Em leilões extrajudiciais, como os promovidos por bancos, que retomam imóveis em caso de não pagamento de financiamento, é comum que a dívida seja daquele que arrematou”, diz.

Posso desistir da arrematação?

Nos leilões judiciais, o arrematante poderá desistir da arrematação somente se o devedor do processo judicial alegar algum vício (irregularidade) do processo após arrematação ou se provar a existência de algum ônus sobre o imóvel que não foi mencionado no edital de leilão.

“Tratando-se de leilão extrajudicial, o arrematante somente poderá desistir se houver alguma grave irregularidade no edital de leilão. Portanto, fora dessas hipóteses excepcionais, não é possível desistir da arrematação”, diz Raphael.

Segundo Daniel, o não cumprimento do pagamento ou a desistência podem acarretar penalidades e perda do sinal depositado.

Se o imóvel estiver ocupado?

A maioria dos imóveis leiloados estão ocupados e, segundo Raphael, não há nenhum problema nisso. O arrematante assume a responsabilidade pela desocupação do imóvel, mas pode fazê-lo com auxílio de um advogado.

“Nos leilões judiciais, estando o imóvel ocupado ou não, o advogado do arrematante promoverá a entrada na propriedade, mediante requerimento dirigido ao juiz do processo, sendo a desocupação realizada através de um mandado de imissão na posse, a ser cumprido pelo advogado do arrematante juntamente a um oficial de justiça”, explica.

Já nos leilões extrajudiciais de imóveis ocupados, o advogado do arrematante deverá ajuizar uma ação (denominada ação de imissão na posse), na qual requererá ao juiz uma liminar para que o ocupante entregue o imóvel em 60 dias, sob pena de desocupação forçada.

Dicas para participar de um leilão de imóveis

Os advogados reuniram algumas outras dicas para quem está interessado em participar de um leilão, sendo a primeira delas procurar um advogado especializado.

“Isso porque os leilões de imóveis, sejam eles judiciais ou extrajudiciais, possuem procedimentos previstos em lei, de forma que um advogado experiente na área pode identificar eventuais irregularidades no processo ou procedimento que levou o imóvel a leilão e garantir que a arrematação não seja posteriormente anulada”, diz Raphael.

Ele acrescenta que o advogado especializado garantirá que o arrematante não seja responsabilizado por nenhuma dívida do devedor que está perdendo o imóvel. Também vale estudar minuciosamente o edital para entender todas as regras de funcionamento do leilão em questão.

expresso.arq sobre artigo de Yara Guerra