Especulação imobiliária: o que é e como afeta as cidades?

Você provavelmente já ouviu falar sobre “especulação imobiliária”, um dos termos mais usados no mercado de imóveis. Mas você sabe do que se trata?

Investimento em bens como casas, apartamentos, edifícios, salas comerciais ou terrenos, a especulação objetiva lucros acima da média a partir da venda ou aluguel desses espaços, que ocorre através da valorização do entorno ou crescimento demográfico da região.

Contudo, essa prática promove diferentes efeitos, muitos deles negativos à cidade e sua população. Abaixo, discorremos mais acerca do tema e dos impactos que o processo pode gerar.

O que é especulação imobiliária e como ela funciona

O engenheiro civil e doutor em Arquitetura e Urbanismo pela FAUUSP, Luiz Kohara, define a especulação imobiliária como o seguinte:

“É um processo que utiliza de diferentes mecanismos legais ou ilegais para a máxima valorização imobiliária, a fim de que o proprietário privado obtenha maior lucratividade na comercialização de imóveis vazios ou construídos, rurais ou urbanos”.

Geralmente, os especuladores deixam os imóveis urbanos vazios até que o patrimônio seja valorizado com a melhoria da infraestrutura através de investimentos de recursos públicos ou do crescimento demográfico na região, o que aumenta a demanda, portanto, encarece o preço dos imóveis.

No mais, manter o imóvel vazio e impedir que ele exerça a sua função social fere as premissas da Constituição Federal Brasileira (art. 5º, XXIII e no art. 170, III). Mesmo assim, há quem exerça pressão para viabilizar a prática especulativa sem maiores problemas:

“O lobby do mercado imobiliário para mudanças do Plano Diretor e legislações de zoneamento, em grande parte, é para favorecer que os seus interesses econômicos especulativos sejam permitidos pela lei”, explica Luiz, que tem pós-doutorado em Sociologia Urbana e Habitação e também é fundador e colaborador do Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos.

Qual a diferença entre bolha imobiliária e especulação?

Apesar de terem nomes parecidos, bolha e especulação imobiliária são fenômenos distintos.

Segundo a advogada Laila Melo, mestranda em Direito das Cidades pela UERJ, a bolha imobiliária se manifesta por uma mudança contínua e crescente nos preços dos imóveis. “Essa alteração é, muitas vezes, impulsionada por um ciclo autossustentável, onde investidores, apostando na manutenção da valorização imobiliária, estão dispostos a pagar valores crescentes na antecipação de lucros”, diz.

Entretanto, os preços podem atingir um patamar em que os consumidores não conseguem mais suportar, uma vez que o aumento de renda não acompanhou o mesmo ritmo de crescimento.

“Assim, muitos imóveis podem permanecer estagnados, resultando em um excesso de oferta, que desencadeia uma abrupta queda nos preços. A isso chamamos de ‘estouro da bolha'”, explica Laila.

A bolha imobiliária é, portanto, decorrente de alterações econômicas, políticas ou sociais mais estruturais, que podem impactar na elevação dos preços ou desvalorização excessiva dos imóveis, gerando desestruturação econômica. “Acontece, por exemplo, quando há uma expansão não planejada de crédito em um cenário econômico cuja população tem baixa capacidade financeira de pagamento”, afirma Luiz.

A especulação imobiliária até pode se beneficiar do aumento dos preços no primeiro momento, mas estará sujeita a prejuízos caso ocorra o colapso da bolha imobiliária. “A bolha será acompanhada da especulação, mas a especulação nem sempre estará acompanhada da bolha”, aponta a advogada.

Para exemplificar, ela sugere pensar em um determinado bairro que ganhou um parque e, consequentemente, melhorias infraestruturais.

“Se o bairro teve os preços dos imóveis aumentados, porém, não em perspectiva contínua (um aumento proporcional que estacionou), pode-se falar em especulação, mas não em bolhas”, diz.

O que favorece o lucro na especulação imobiliária?

Alguns fatores podem favorecer o lucro no processo de especulação imobiliária. Um deles, segundo Luiz, é quando há investimentos públicos para melhorias urbanas em áreas até então pouco valorizadas, após a compra do imóvel. “Investimentos em infraestrutura em regiões que antes estavam em processo de abandono pode atrair a valorização”, acrescenta Laila.

A escassez de imóveis, segundo ela, também impulsiona o lucro nessa perspectiva de especulação imobiliária. É o que acontece quando centros comerciais e zonas gourmets se instalam em determinadas localidades, atraindo outras demandas e gerando uma alta busca por pontos comerciais.

“Outro exemplo é a expansão da zona urbana, quando terrenos que antes eram periféricos, com o ‘esticamento’ do limite da cidade, passam a ser considerados uma zona mais central. Isso também catalisa a busca por imóveis na região e o aumento dos seus valores”, diz a advogada.

Há ainda outro poderoso fator que influencia tal dinâmica: o lobby. “A especulação imobiliária é favorecida quando o grande capital imobiliário tem controle sobre as gestões públicas, no sentido de direcionar os investimentos nas áreas de seus interesses”, completa Luiz.

Efeitos da especulação imobiliária para as cidades

Um dos efeitos diretos da especulação imobiliária é a ociosidade dos imóveis, que ficam sem uso até que o entorno chegue aos níveis de valorização esperados pelo proprietário.

“Há também a subutilização de imóveis em áreas que já possuem boa estrutura na espera de um potencial de lucro ainda maior. Esses casos atingem diretamente a função social da propriedade, que não é cumprida”, diz Laila.

Apesar de ferir a premissa fundamental constitucional, a especulação imobiliária não é ilegal. Isso porque não há uma regulamentação específica a respeito do tema , portanto, o proprietário em questão não terá o imóvel tomado diretamente.

Todavia, pode sofrer sanções pelo poder público como aumento progressivo do IPTU, exigência do uso do imóvel ou, em último caso, desapropriação com pagamento de indenização.

Voltando aos efeitos da especulação, outro problema, segundo Laila, é a gentrificação. Trata-se de um fenômeno de transformação em áreas urbanas que resulta no aumento dos custos de vida e intensifica a segregação socioespacial nas cidades.

Isso acontece porque, apesar de os residentes antigos estarem ali há mais tempo, eles não conseguem acompanhar os custos de vida da região – agora, inflados pelo influxo de ícones de mercado e lazer de interesse de núcleos mais abastados.

O resultado, explica a advogada, é a criação de bolhas de isolamento, a necessidade de deslocamento e o aumento da violência.

“A especulação imobiliária faz com a cidade seja cada vez mais desigual devido ao alto custo da terra e dos crescimentos de assentamentos urbanos precários em áreas menos valorizadas e sem infraestrutura, e provoca um modelo de desenvolvimento urbano insustentável”, resume Luiz.

Ou seja, trata-se de uma estratégia de investimento que acaba por penalizar as famílias dos trabalhadores de menor renda, que não conseguem acessar uma moradia digna.

“Também há efeitos sobre o mercado, que não sobrevive da especulação imobiliária e lhes é prejudicial porque o custo do acesso aos imóveis é mais elevado”, acrescenta o engenheiro.

Direito à cidade ferido

É importante voltar ao que dizem os especialistas sobre o impacto que a especulação imobiliária exerce sobre as famílias de baixa renda, que são obrigadas a se deslocarem de onde primeiro residiam através do processo chamado de gentrificação.

O fenômeno vai diretamente ao encontro do direito à cidade, cuja premissa é de que o espaço citadino deve ser acessível e usufruível por todos, bem como que as propriedades devem exercer a sua função social.

“Nos casos do encarecimento de regiões urbanas, parte da população que ali residia precisa se deslocar para outras zonas, às vezes degradadas e sem estrutura, deixando para trás os laços criados com o entorno, enquanto inúmeros imóveis estão vazios ou subutilizados em prol do boom econômico imobiliário do local”, explica Laila.

Ela lembra que, como ensina Kevin Lynch (autor de A Imagem da Cidade), os aspectos cênico-visuais da urbe e a relação criada com o espaço que nos envolve compõem a nossa identidade como indivíduos.

“O direito à cidade passa por esta relação espacial e visual com o nosso recorte citadino, de modo que tais deslocamentos forçados pela gentrificação e especulação imobiliária mitigam diretamente o pleno exercício desse direito”, conclui.

Luiz também acredita que o modelo da expansão urbana deva ser definido por todos os moradores da cidade, conforme interesses públicos e as necessidades da população para assegurar a equidade social.

“Mas quando os interesses especuladores imobiliários prevalecem sobre as gestões públicas municipais, é abortada a participação social, já ferindo o conceito fundamental do direito à cidade da participação dos cidadãos nos rumos do município”, diz.

Ele explica que, assim, a especulação imobiliária leva milhões de pessoas a viverem em condições de extrema precariedade nas longínquas periferias, sem infraestruturas e serviços públicos básicos – como educação, saúde, assistência social, segurança pública e acesso à mobilidade urbana.

Investidor, cuidado!

“O poder público tem a responsabilidade de impedir a especulação imobiliária e também de investir em melhorias nas áreas onde vivem as populações vulnerabilizadas para mitigar os impactos da mercantilização danosa dos espaços urbanos, de forma que assegure a efetivação do direito à cidade da maioria da população urbana”, defende ele, que é ex-conselheiro do Conselho Municipal de Habitação e do Conselho Municipal de Politica Urbana de São Paulo.

A propósito, a especulação imobiliária também pode ser danosa ao especulador. Isso porque estamos falando de uma aposta na valorização urbana, o que, segundo Laila, depende de uma atuação multifatorial que envolve poder público e mercado.

“Muitas vezes, isso escapa ao investidor. É preciso acompanhar o histórico da localidade, índices sociais, mudanças na infraestrutura até o momento e em possibilidades futuras, proximidade com grandes equipamentos urbanos – como aeroportos e estádios, que tendem a tornar a ordenação local mais caótica e interferir nos preços dos imóveis próximos –, bem como outros detalhes que incidam no funcionamento local”, explica.

Além disso, essa estratégia de investimento gera instabilidade no mercado e pode colocar em risco, principalmente, o pequeno investidor. “É uma prática danosa para a economia sustentável, pois o ganho do setor imobiliário gera prejuízo em outras esferas da economia e também eleva os custos do Estado para equilibrar os diferentes âmbitos”, completa Luiz.

expresso.arq sobre artigo de Yara Guerra