Principais FIIs de “tijolo” já pagam 14% a mais em dividendos do que no período pré-pandemia
Os últimos anos têm sido de desafios para os fundos imobiliários, negociados na maioria das vezes abaixo do valor patrimonial, espécie de valor justo do ativo.
Mas se a desvalorização da cota – e consequentemente do patrimônio do investidor – incomoda, a distribuição de dividendos dos fundos, de forma geral, não tem decepcionado.
As restrições impostas pela pandemia da Covid-19 prejudicaram as operações de parte dos fundos imobiliários – especialmente nos segmentos de shopping e escritório.
A redução das receitas refletiu nas cotações e as carteiras perderam valor na Bolsa.
O ciclo de alta da taxa básica de juros, a Selic, que subiu de 2% no início de 2021 para os atuais 13,75% ao ano, também reduziu a atratividade dos fundos imobiliários no período.
Quanto mais elevado o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que atrai investidores da renda variável – inclusive dos FIIs.
O movimento colabora com a desvalorização das cotas dos fundos, especialmente os de “tijolo”, que investem diretamente em imóveis.
Mas mesmo diante do cenário, Otuki lembra que os principais FIIs de “tijolo” seguem entregando bons – e até mais – dividendos – principal objetivo da maior parte dos investidores de fundos imobiliários.
Utilizando dados do Clube FII, o economista aponta que uma carteira composta pelos 15 principais fundos de “tijolo” paga atualmente 14% mais dividendos do que no início de 2020 – período pré-pandemia.
Neste recorte, Otuki exclui os fundos de “papel” – que investem em títulos de renda fixa – e considera as carteiras com maior peso no Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa.
Na simulação, fundos como o XP Malls (XPML11) e o CSHG Logística (HGLG11) aparecem como destaque, com aumento de 80% e 41%, respectivamente, na comparação entre o rendimento distribuído pela carteira no mês passado e o dividendo repassado no início de 2020.
Confira a lista.
| Ticker | Fundo | Segmento | Dividendo (jan/2020) | Dividendo (jan/2023) | Variação |
| XPML11 | XP Malls | Shopping | R$ 0,50 | R$ 0,90 | 80% |
| HGLG11 | CSHG Logística | Logística | R$ 0,78 | R$ 1,10 | 41% |
| VISC11 | Vinci Shopping Centers | Shopping | R$ 0,63 | R$ 0,82 | 30% |
| KNRI11 | Kinea Renda Imobiliária | Híbrido | R$ 0,74 | R$ 0,91 | 23% |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | R$ 0,56 | R$ 0,62 | 11% |
| HGRE11 | CSHG Real Estate | Escritório | R$ 0,74 | R$ 0,78 | 5% |
| JSRE11 | JS Real Estate Multgestão | Híbrido | R$ 0,47 | R$ 0,49 | 4% |
| HGBS11 | Hedge Brasil Shopping | Shopping | R$ 1,40 | R$ 1,40 | 0% |
| VILG11 | Vinci Logística | Logística | R$ 0,68 | R$ 0,67 | -1% |
| BCFF11 | BTG Pactual Fundo de Fundos | FoF | R$ 0,57 | R$ 0,56 | -2% |
| HFOF11 | Hedge Top FoF 3 | FoF | R$ 0,67 | R$ 0,63 | -6% |
| XPLG11 | XP Log | Logística | R$ 0,64 | R$ 0,74 | 16% |
| BRCR11 | BTG Pactual Corporate Office Fund | Híbrido | R$ 0,56 | R$ 0,47 | -16% |
| HGRU11 | CSHG Renda Urbana | Renda Urbana | R$ 0,68 | R$ 0,82 | 21% |
| BTLG11 | BTG Pactual Logística | Logística | R$ 0,60 | R$ 0,74 | 23% |
| Variação | |||||
| Total | R$ 10,22 | R$ 11,65 | 14% |
“Os números mostram um pouco a resiliência dos FIIs mesmo diante de um período adverso como tem sido os últimos três anos”, diz Otuki.
“Mostram também como uma carteira diversificada já consegue proteger o portfólio [e garantir um crescimento no volume de dividendos]”, destaca o economista, lembrando que alguns fundos reduziram nominalmente o volume de dividendos distribuídos.
Ainda do ponto de vista da diversificação, ele lembra que a inflação entre 2020 e 2023 girou na casa dos 22%, nível que justifica a inclusão de FIIs de “papel” no portfólio.
Essa classe de ativos investe em títulos de renda fixa atrelados a índices de preço ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário).
Dado o perfil, esse tipo de fundo imobiliário consegue blindar o investidor das variações tanto dos juros como da inflação, explica o economista.
O que explica o aumento dos dividendos dos FIIs?
A taxa de retorno com dividendos (dividend yield) do Ifix alcançou em fevereiro 11,20% no acumulado dos últimos 12 meses, um dos maiores patamares da história e em linha com os dados apresentados por Otuki.
Moraes reconhece que o aumento do indicador – relação entre o volume de dividendos distribuído em um período e o valor das cotas – está diretamente relacionado com a desvalorização dos fundos imobiliários nos últimos anos.
No entanto, o especialista pondera que bons fundos imobiliários, de fato, têm aumentado o repasse dos rendimentos. Segundo ele, a própria dinâmica do mercado explica o movimento.
“Seja pelo repasse da inflação nos fundos de “papel” ou pela correção dos contratos de locação, também indexados a índices de preço ou aos juros”, lembra.
Além disso, Maria Fernanda, da XP, lembra que a desvalorização das cotas dos FIIs, normalmente, não representa a interrupção do fluxo de pagamentos de dividendos – situação que deve ser observada pelo cotista, recomenda a analista.
“Se o fundo não perdeu os fundamentos, não precisamos nos preocupar se eventualmente há uma pressão nas cotas ou uma volatilidade maior do ativo”, sugere a especialista ao investidor que, eventualmente, observa queda no patrimônio.
O que são e como funcionam os fundos imobiliários
Atualmente, mais de dois milhões de brasileiros investem em fundos imobiliários, de acordo com dados divulgado pela B3, em fevereiro.
Os FIIs captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos.
As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.
Diferentemente dos aluguéis da locação tradicional de imóveis, os rendimentos (dividendos) dos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda, uma das principais vantagens do produto – especialmente para o investidor que busca a geração de renda passiva e recorrente.
Ao longo dos anos, o mercado de FIIs se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais, agências bancárias, cemitérios, além dos fundos de “papel”.
expresso.arq sobre artigo de Wellington Carvalho
