Quais são os documentos necessários para uma reforma?

A informalidade é um dos principais problemas verificados na execução de obras de reforma no Brasil.

Origem de problemas técnicos, gerenciais e financeiros, pode acarretar prejuízos para os contratantes, multas, embargos e responsabilidade criminal por acidentes graves.

O desenvolvimento da NBR 16280 (Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos), em 2014, veio após a comoção nacional com o desabamento do Edifício Liberdade, de 20 andares, que arrastou para baixo mais dois imóveis, no centro do Rio de Janeiro, há pouco mais de 10 anos.

Provocado por reformas irregulares, o colapso causou 22 mortes.

Quais são as documentações necessárias para executar uma reforma em uma edificação?

Nós temos a norma brasileira, a ABNT NBR 16280, que trata de reformas em edificações.

Ela teve a primeira versão em 2014, outra em 2015, e agora, recentemente, em 2020, foi feita uma errata, uma pequena alteração.

Essa norma rege, efetivamente, as obras de reforma.

Todas deverão atender a um plano formal de diretrizes, que deverá ser elaborado por um profissional habilitado.

Quais são os profissionais habilitados?

Só existem dois: os engenheiros registrados formalmente no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e os arquitetos, que possuem um conselho próprio há alguns anos, o CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

O que é o Plano de Reforma? Quem deve prepará-lo e quais informações precisa conter?

O plano formal deve ser elaborado por profissionais habilitados que, no caso de reforma, são os arquitetos e engenheiros.

O objetivo desse plano é salvaguardar todos os sistemas de segurança existentes na edificação, preservando os próprios usuários, a vizinhança e o entorno de eventuais prejuízos decorrente de uma reforma.

É por isso que o plano deve ter uma descrição clara dos processos da obra e das exigências que deverão ser seguidas.

Isso envolve tanto a questão do registro junto aos órgãos competentes quanto a regularização junto à prefeitura.

No caso de pequenas reformas, sem alteração de área, você entra com um pedido mais simples, que é praticamente um comunicado.

Para reforma que envolve mudança de layout e ampliação de área, aí sim, é fundamental dar entrada nos procedimentos cabíveis junto à prefeitura.

É preciso definir os responsáveis pelas respectivas atribuições dentro da própria reforma. Você deve fazer um planejamento para que haja previsão de início, meio e fim da obra, com uma estimativa dos recursos materiais e um cronograma.

Isso é fundamental.

Deve constar, também, a parte técnica, com o desenvolvimento dos projetos. Tem a parte financeira e humana.

A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica, no caso de engenheiros) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica, para arquitetos) tanto de projeto quanto da obra em si, da execução.

Por vezes, o síndico se preocupa em ter a ART ou a RRT, mas não sabe o conteúdo.

E você utiliza, inclusive, profissionais especializados, como é o caso da estrutura ou das instalações elétricas.

Não é qualquer um que pode se arvorar a fazer determinados tipos de trabalho.

Então, é importante que tenha a parte de projeto e a parte de obra propriamente dita porque, muitas vezes, o que acontece?

Um profissional desenvolve um projeto simplificado e a parte da obra tem outro responsável técnico.

Isso é importante estar declarado.

Além da legislação vigente, deve-se respeitar a própria convenção do condomínio, pois há regramentos e horários.

Em um condomínio residencial, por exemplo, só se pode trabalhar no período útil, muitas vezes reduzido, das 9h às 15h, porque depois é necessário fazer a limpeza.

Se é um condomínio comercial, costuma ser à noite, no final de semana.

Isso com todos os cuidados, de maneira que se garanta a segurança dos usuários e da vizinhança.

Deve-se verificar, por exemplo, se a atividade vai gerar ruídos indesejáveis.

Fazer uma previsão também de utilização de produtos tóxicos ou inflamáveis.

Garantir a segurança do próprio funcionário com o uso de EPIs (equipamentos de proteção individual).

Temos também a questão dos trabalhos em altura – acima de dois metros, já é considerado trabalho em altura.

Tem que haver treinamento e responsabilidade sobre o pessoal durante a obra.

Quem vai fazer a elétrica? E a hidráulica? E a marcenaria?

Com esse plano formal em mãos, o próprio síndico autoriza o início da obra.

Ele tem um horizonte de finalização e pode liberar também entrada de material.

Ou seja, acaba sendo um plano minucioso de toda a execução da obra, com todos os aspectos de segurança e qualidade.

Mais do que uma obrigação legal, pode ser também um instrumento de gestão para o profissional utilizar na reforma.

Para que você tenha, realmente, um planejamento, ou seja, que a reforma siga dentro daquilo que foi, efetivamente, programado, com início, meio e fim. Intercorrências, às vezes, acontecem.

Em alguns casos, é incontrolável.

Mas é possível ter uma boa margem de controle, para evitar que a situação fique ruim.

Terminou a obra?

O síndico declara a reforma como finalizada.

Fica proibida a entrada do pessoal e de materiais. Importante ressaltar que, apesar de estarmos falando muito em condomínios – a própria norma faz isso –, as regras são válidas para obras particulares, institucionais, de toda a ordem.

Então, tudo precisa ter realmente um planejamento e os registros que fazem parte do plano, incluindo toda a documentação pertinente aos projetos.

Materiais, cronograma, tudo isso deve ser arquivado.

Por quê?

Futuramente, imagine que mudou a administração predial ou o imóvel foi vendido.

As informações técnicas precisam estar registradas.

Qual foi a alteração?

Imagine uma intervenção grande, uma mudança na fachada, que era revestida com argamassa ou pintura e você mudou para revestimento cerâmico.

Deve haver um novo plano de manutenção, um complemento de manual.

A própria documentação do edifício acaba sendo alterada.

É um trabalho de muita responsabilidade.

Daí a importância de você ter o registro e o arquivo para que o sucessor também seja, formalmente, comunicado de todas as alterações e intervenções realizadas, seja nas unidades autônomas ou nas áreas comuns.

Quais são as sanções previstas em lei no caso de descumprimento dessas determinações?

Do ponto vista da prefeitura, por exemplo: se você executou uma reforma com ampliação de área e não fez um comunicado expresso, está caracterizada uma irregularidade.

Se houver algum tipo de denúncia ou fiscalização, o condomínio pode ser penalizado.

Outra coisa importante: uma irregularidade é passível de ser regularizada.

Mas, e se for uma ilegalidade?

Um aumento de área que não é permitido em função da legislação.

Aí fica aí sujeito até a demolição.

Há também a questão do seguro.

No caso de qualquer alteração, você precisa informar à seguradora para que, em caso de sinistro, haja respaldo, cobertura efetiva.

E há, também, a responsabilidade sob o ponto de vista do condomínio.

Vamos dizer, por exemplo, que houve uma determinada alteração numa janela e, de repente, ela caiu e causou um acidente.

Se o síndico não teve o cuidado de ter aquele plano de reforma com a previsão da troca de janela, quem é o responsável?

Ele próprio.

expresso.arq com informações de Cozza Comunicação