Não venda seu imóvel antes de conferir este checklist — e poupe dores de cabeça!

Vender um imóvel pode ser uma ótima oportunidade para realizar novos projetos ou reorganizar a vida financeira. O processo até a concretização da venda, no entanto, não é simples. É necessário organizar documentos, quitar dívidas e deixar a casa ou apartamento impecável para o possível comprador.

Esses cuidados resultam em uma venda com menos dor de cabeça. “A organização certa ajuda a vender mais rápido, com menos desconto na negociação e menos surpresas no cartório”, pontua Rodrigo Palacios, sócio da área de direito imobiliário do Viseu Advogados .

Separamos um checklist de tudo o que precisa ser feito antes de vender um imóvel. Confira!

1. Cheque pendências

O primeiro passo é verificar a situação jurídica da construção. Essa análise começa com a solicitação da certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis. É esse documento que checa a “saúde” da propriedade.

“É na matrícula que aparecem o atual proprietário, antecessores, metragens do imóvel, alterações, eventuais ônus, como hipoteca, penhora, usufruto e alienação fiduciária”, detalha Rodrigo.

Lembre-se também de checar e sanar débitos financeiros, como IPTU e mensalidades do condomínio. “Caso o imóvel esteja financiado, é importante verificar o saldo a pagar e procedimento de quitação/baixa perante o banco financiador”, diz o advogado.

2. Organize documentos

Separe a papelada! “Há documentos que são quase universais e outros que variam conforme cidade, cartório e perfil do imóvel, como casa isolada, casa em condomínio ou apartamento”, aponta Rodrigo. Contratar um profissional para checar se faltam documentos específicos para um tipo de imóvel pode garantir uma venda mais segura.

Confira alguns dos documentos que devem ser emitidos antes da venda.

• Certidão de matrícula atualizada do imóvel.
• Comprovantes do imóvel: IPTU (carnê/inscrição e certidão de débitos, se aplicável) e declaração de quitação condominial (se condomínio).
• Escritura pública e registro no Cartório de Imóveis: são os documentos que possibilitam a venda — é o registro que efetivamente transfere a propriedade.
• Certidões do vendedor (cível, federal, trabalhista, protesto), já que reduz risco de alegação de fraude contra credores.
• Se for pessoa jurídica: documentos societários e Certidão Negativa de Débitos (CDN) Federal.
• Se for imóvel rural: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Imposto Territorial Rural (ITR) e georreferenciamento.

Caso as pendências e documentações não estejam em dia, é possível que o comprador tente negociar um valor abaixo do anunciado. “Imóvel com restrição pode impedir a venda ou gerar disputa judicial. Neste caso o comprador não irá aceitar comprar o imóvel sem as devidas baixas”, explica Rodrigo.

3. Prepare-se para os custos

Lembre-se de organizar as finanças para deixar o imóvel disponível para venda e não se surpreender negativamente mais tarde. Alguns documentos necessários são pagos, como matrícula e verificação de ônus.

Pendência de imposto, taxa da corretora de imóveis e possíveis ajustes estruturais e técnicos devem ser levados em consideração. Ainda, após a negociação, haverá imposto sobre o lucro da venda.

4. Faça vistorias

Por mais que não sejam obrigatórias legalmente, as vistorias são ideais para identificar defeitos estruturais e técnicos. “O laudo registra as condições reais do imóvel por meio de descrições detalhadas e imagens, trazendo mais segurança para ambas as partes e reduzindo o risco de disputas futuras”, coloca Felipe Morgado, presidente da unidade de serviços financeiros da Loft.

Para o vendedor, o documento evita questionamentos posteriores sobre o estado do imóvel. Já para o comprador, é uma oferta de transparência, que permite embasar negociações de preço. “Na prática, um laudo simples, com fotos técnicas e lista transparente do que foi revisado passam sensação de cuidado e reduz margem para ‘pechincha por medo’ ou desistência”, opina Rodrigo.

5. Corrija defeitos

Com o laudo da vistoria, é possível optar por antecipar a correção de problemas encontrados — o que resulta em uma venda mais rápida. “Problemas elétricos e hidráulicos devem ser avaliados com atenção. Falhas visíveis, como vazamentos, fiação antiga ou mau funcionamento de itens básicos, podem dificultar a venda, sendo recomendável corrigi-las antes de anunciar”, diz Felipe.

“Pequenas manutenções podem fazer diferença na percepção do comprador. Um imóvel bem cuidado transmite a sensação de que não exigirá gastos imediatos, o que costuma acelerar a decisão de compra”, complementa.

6. Decida se uma reforma é vantajosa

Além de pequenas imperfeições técnicas, obra, adição de revestimentos ou atualização de imóveis antigos podem valorizar a venda.

“Há uma modalidade de investimento imobiliário em que o investidor procura imóveis em condições não muito boas, adquire o imóvel com deságio de valor relevante, o reforma inteiro de forma eficiente e com padrão neutro, e revende pouco tempo depois com lucro. Há casos em que a operação chega a retornos de até 40% do valor investido em prazo de seis a oito meses”, revela Marcos Monteiro, diretor comercial da Sequóia Properties.

Felipe pontua, no entanto, que devem ser evitadas mudanças específicas e que restringem o interesse do consumidor. “O ideal é buscar soluções que valorizem o imóvel sem comprometer sua atratividade no mercado.”

“Antes de reformar é fundamental avaliar se o custo será compensado no preço final. Colocar na ponta do lápis o valor do metro quadrado, os gastos com obra, comissão e documentação ajuda a entender se o investimento será vantajoso”, ele adiciona.

7. Organize o imóvel

Com ajustes e reformas feitas, é recomendado deixar o imóvel organizado e limpo para os possíveis compradores visitarem. “Ações simples, como padronizar tomadas e interruptores, limpar rejuntes, garantir o bom funcionamento de portas e janelas e manter o imóvel limpo e organizado, aumentam significativamente o apelo do apartamento ou casa”, pontua Felipe.

8. Faça fotos profissionais

Na visão de Marcos, a apresentação do imóvel ao comprador é o momento mais importante do processo de venda. “É o primeiro contato do comprador com a propriedade e o melhor momento para encantá-lo com uma boa apresentação”, fala.

A sugestão é optar por fotógrafos profissionais que se atentem ao ângulo e iluminação que dê uma perspectiva geral dos ambientes. “Vídeos e visitas virtuais ampliam a experiência e podem acelerar a tomada de decisão. Quanto mais clara e envolvente for a apresentação, maiores são as chances de venda”, acrescenta Felipe.

9. Seja transparente

Chegou a hora de anunciar. Lembre-se de trazer especificações técnicas de tamanho, acabamentos e possíveis defeitos. Isso torna o processo transparente e evita questões judiciais.

“Se o vendedor for anunciar o imóvel com pendências, deixe claro no anúncio e no compromisso. Se existe algo para regularizar, o ideal é já levar para o comprador a solução: quem faz, quanto custa, quem paga e em quanto tempo fica pronto”, sugere o advogado.

expresso.arq com informações de Bianca Camatta