O que faz um engenheiro de avaliações?

Um conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens.

Assim pode ser definida, de forma bastante resumida, a engenharia de avaliações.

Desde a promulgação da Lei de Terras no Brasil, em 1850, frações do território nacional passaram, oficialmente, a constituir reserva de valor, ou seja, um patrimônio capaz de gerar ganhos financeiros, tanto com a locação para terceiros quanto com a própria valorização em si.

Por isso, a engenharia de avaliações é uma atividade de grande relevância para diferentes agentes do mercado imobiliário, tais como bancos e entidades de crédito, compradores e vendedores de imóveis, investidores seguradoras, incorporadoras, construtoras, instâncias governamentais, órgãos públicos e, em especial, para o Poder Judiciário.

QUEM PODE ATUAR

A atividade não se resume, porém, aos imóveis urbanos. Inclui também as propriedades rurais, empreendimentos, máquinas, equipamentos, instalações, bens industriais, recursos naturais e ambientais e patrimônios históricos.

Tudo isso está previsto na NBR 14653 – Avaliação de Bens, cuja primeira parte define as metodologias e parametrizações utilizadas nos laudos e pareceres de avaliação mercadológica.

Existe uma discussão, judicializada há vários anos, entre engenheiros, arquitetos e corretores de imóveis, sobre quais profissionais podem realizar avaliações de imóveis.

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) defende a competência dos corretores para elaborar pareceres técnicos.

De outro lado, o Confea (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia) argumenta que a vistoria física de imóveis públicos e privados para a avaliação dos bens deve ter laudo subscrito por engenheiro, arquiteto ou engenheiro agrônomo.

O CAU-BR (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil) segue a mesma linha.

CURSOS ESPECÍFICOS

Polêmicas à parte, são necessárias algumas habilidades e competências para os profissionais que desejam atuar na área.

Afinal, como costumava dizer o autor do livro Engenharia Legal e de Avaliações, Sérgio Antonio Abunahman, “a engenharia de avaliações é um trabalho técnico-científico que ultrapassa qualquer sentimento pessoal do avaliador, tendo que refletir as tendências do mercado imobiliário”.

Existem vários cursos livres e de pós-graduação voltados especificamente para a engenharia de avaliações. Vários deles são organizados pelas seções estaduais do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

Veja abaixo algumas opções:

OPÇÕES DE PÓS-GRADUAÇÃO, CURSOS E CERTIFICAÇÃO EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

Ibape Nacional – Certificação Profissional em Engenharia de Avaliações
INBEC – Especialização em Avaliações e Perícias de Engenharia
PUC-Rio – Perícias Judiciais, Engenharia Legal e de Avaliações
Universidade Mackenzie – Perícias de Engenharia e Avaliações

COMPETÊNCIAS E HABILIDADES DO ENGENHEIRO DE AVALIAÇÕES

Mas quais são, afinal, os principais requisitos exigidos desse profissional?

Confira habilidades e competências necessárias para a função.

Formação técnica

“Conhecimento de edificações é fundamental para avaliar a qualidade dos materiais empregados, verificar se a estrutura foi bem projetada e executada e checar os procedimentos de manutenção”, afirma o Eng. Tito Lívio Ferreira Gomide, diretor do Gabinete de Perícias Gomide.

“Não basta simplesmente olhar a área e a metragem quadrada”, completa.

Portanto, a formação em engenharia, arquitetura ou agronomia (a depender do bem a ser avaliado) costuma ser bastante valorizada pelos contratantes.

Conhecimento de normas técnicas

A NBR 14653 – Avaliação de Bens é relevante, pois determina as metodologias empregadas nos laudos e pareceres de avaliação.

“Há casos específicos que as normas técnicas não conseguem abranger, mas é muito importante conhecê-las: tanto as da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), quanto do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e, em São Paulo, da Cajufa (Centro de Apoio aos Juízes das Varas da Fazenda Pública da Capital)”, afirma a Enga Stella Marys Della Flora, coordenadora da Divisão Técnica de Engenharia Diagnóstica do Instituto de Engenharia.

Conhecimento de mercado

Só a bagagem técnica, porém, não basta.

“O profissional não pode depender exclusivamente da análise das amostras (imóveis semelhantes localizados em regiões de valorização imobiliária similar) para realizar a avaliação”, opina Gomide.

 “É preciso conhecer as características da região e estar antenado com o momento e as tendências do mercado”, completa.

Evidente que, neste caso, há variações relevantes de acordo com o que está sendo avaliado: imóveis urbanos ou rurais, empreendimentos, máquinas, equipamentos, instalações, bens industriais, recursos naturais e ambientais e patrimônios históricos.

Tal variedade de bens gera, inclusive, a existência de profissionais especializados.

Habilidade com matemática e inferência estatística

Há uma série de metodologias aplicadas à avaliação de imóveis como, por exemplo, o método comparativo direto de dados de mercado, o involutivo, da renda e o evolutivo.

“O conhecimento de matemática é importante, pois muitas vezes serão utilizados recursos de inferência estatística e regressão linear nas avaliações”, afirma Gomide.

Vale a pena pesquisar cursos específicos sobre tais metodologias, tanto para identificar o valor do bem, frutos e direitos, quanto para calcular o custo de um imóvel.

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Gosto pela literatura técnica da área

A principal ferramenta do engenheiro de avaliações é o conhecimento e as metodologias que ele emprega ou desenvolve para realizar o seu trabalho de forma confiável e embasada.

Como não há uma formação específica, os avaliadores costumam buscar referências na literatura técnica, que possui uma boa quantidade e variedade de títulos no Brasil.

Veja abaixo alguns dos livros mais reconhecidos pelos profissionais da área:

LIVROS DE REFERÊNCIA EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

Avaliação de Imóveis – Luiz Carlos Berrini
Engenharia de Avaliações – José Carlos Pellegrino (coordenação)
Engenharia Legal e de Avaliações – Sérgio Antonio Abunahman
Engenharia de Avaliações: Uma Introdução à Metodologia Científica – Rubens Alves Dantas
Avaliação de Aluguéis: Imóveis Urbanos – Mônica D´Amato e Nelson Roberto Pereira Alonso

Além desses, há outros autores importantes, que vale a pena conhecer e pesquisar, como Milton Candeloro, Ernesto Whitaker, Carlos Augusto Arantes, Manuel Gonçalo Alcázar Molina, Celso Aprigio Guimarães Neto e José Fiker, entre outros.

expresso.arq com informações de Cozza Comunicação