Conheça o caminho das pedras para financiar a casa própria

O acesso ao crédito imobiliário vem permitindo que muitos brasileiros realizem o sonho da casa própria.

Porém, efetivar a  compra um imóvel financiado não é tarefa tão simples e exige muita disposição, atenção nos detalhes e  uma boa dose de paciência.

Além escolher o tipo de moradia mais adequada às suas necessidades, é preciso pesquisar as opções de empréstimo bancário, o que inclui valor mínimo de compra, taxas de juros, prazos de pagamento, limite de crédito e custos extra. Para você não ficar com dúvidas sobre a contratação do crédito imobiliário, listamos as principais etapas que envolvem esse processo. Confira aí!

Financiamento imobiliário

Você pode adquirir um imóvel de três formas: à vista, por consórcio ou por financiamento imobiliário.

O financiamento imobiliário é, basicamente, um empréstimo feito junto a uma instituição bancária para a compra de um imóvel novo ou usado (residencial ou comercial).

Também pode ser realizado para adquirir um terreno para construção de imóvel, bem como concluir construções ou reformas.

Com o financiamento, o cliente poderá pagar o imóvel em diversas parcelas, que podem se estender por duas ou três décadas.

Trata-se de uma alternativa acessível para quem não pode comprar um imóvel à vista ou não quer aguardar muito até a finalização de um consórcio.  

Cálculo das parcelas

As parcelas dos financiamentos imobiliários são compostas por: amortização, juros, seguro de morte e invalidez permanente, seguro de danos físicos ao imóvel e taxas administrativas. Vejamos do que se trata cada uma delas:

1. Amortização

Amortização significa pagar o dinheiro emprestado pelo banco.

Assim, ao quitar uma parcela da dívida, você está amortizando seu saldo devedor.

Contudo, como as instituições financeiras cobram juros sobre a dívida, o valor amortizado é o que sobra do pagamento depois de descontados os juros.

Por exemplo, digamos que você tem uma dívida de R$ 2 mil, com R$ 40 de juros ao mês.

Se você pagar uma parcela de R$ 500, a amortização terá sido de R$ 460. Isto é, a amortização é igual ao pagamento da parcela (R$ 500) descontados os juros (R$ 40).

Os sistemas de amortização mais utilizados no Brasil são a Tabela SAC (ou Sistema de Amortização Constante) e a Tabela PRICE (também chamada de Sistema Francês de Amortização ou Sistema de Parcelas Fixas). Vamos conhecê-los:

• Tabela SAC – o consumidor paga uma parcela mais alta no início, que vai diminuindo gradualmente (prestações decrescentes). As parcelas são reajustados pela Taxa Referencial (TR),  calculada segundo a Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDBs) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.
• Tabela Price – o consumidor paga parcelas fixas. Nesse caso, as parcelas são mais baixas, porém o financiamento tende a ser mais longo e mais caro. Isso porque os juros incidem sobre o saldo devedor, que nesse caso demora mais para ser reduzido.

2. Juros

Juro é o valor cobrado devido ao empréstimo do dinheiro.

Na prática, trata-se do percentual adicionado pelo banco ao valor do empréstimo.

Essa taxa pode variar de 6% a 13% ao ano, dependendo da linha de crédito e do valor do imóvel.

O Sistema Financeiro Habitacional (SFH) limita a taxa de juros a 12% ao ano, mais a Taxa Referencial (TR).

Assim, os financiamentos feitos pelo SFH costumam ter taxas de juros menores do que as outras modalidades de crédito.

3. Seguro de morte e invalidez permanente (MIP)

Em todos os financiamentos, a contratação do Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) é obrigatória.

Esse seguro garante à instituição financeira que a dívida será paga em caso de morte ou invalidez permanente do comprador.

O valor é calculado mensalmente e aumenta de acordo com a idade do proprietário e o valor do imóvel.

4. Seguro de danos físicos ao imóvel (DFI)

Também é obrigatório nos contratos de financiamento.

Cobre os prejuízos causados por: incêndio, queda de raio, explosão, vendaval, inundação ocasionadas por transbordamento de rios e canais, alagamentos causados por chuvas ou rompimento de tubulações (desde que não sejam do imóvel segurado), destelhamento causado por ventos fortes ou granizo e desmoronamento total e parcial.  

Ou seja, a cobertura abrange danos infligidos ao imóvel por fatores externos. O DFI é calculado como um percentual do valor de avaliação do imóvel.

5. Taxa de serviços administrativos 

Tarifa cobrada mensalmente (somada à parcela) para manutenção do financiamento. Varia de banco para banco, com valor médio de R$ 25 por prestação.

Etapas de contratação do crédito imobiliário

1. Simulação

O cliente faz as simulações de contratação de crédito, informando o valor do imóvel, o valor que deseja financiar e o prazo de pagamento.

Assim, as instituições bancárias enviarão propostas de acordo com seu perfil financeiro.

Acesse os simuladores dos cinco maiores bancos do País:

• Simulador Habitacional Caixa Econômica Fderal (atualmente, a instituição financia cerca de 95% dos imóveis adquiridos com o crédito imobiliário)
• Simulador Habitacional Banco do Brasil
• Simulador Habitacional Itaú
• Simulador Habitacional Santander
• Simulador Habitacional Bradesco

2. Escolha do banco

Após fazer as simulações de contratação de crédito, você poderá escolher a proposta mais adequada a seu perfil.

3. Entrega da documentação

Cada instituição financeira possui uma lista de documentos necessários para o financiamento imobiliário.

Esses documentos servem para comprovar a idoneidade dos compradores e vendedores.

Também garantem que o imóvel está com a situação regularizada para ser vendido. A seguir, alguns dos documentos utilizados nos processos de financiamento, mas o check-list pode mudar de acordo com o banco.

Cliente

• Proposta de Financiamento.
• Declaração Pessoal de Saúde.
• Opção de Compra e Venda com assinatura e rubrica do(s) proponente(s) e vendedor(es).
• Cópia do RG e CPF inclusive do cônjuge ou convivente.
• Documentos para comprovação de Estado Civil.
• Documentos para comprovação de Renda.

Vendedor (Pessoa Física)

• Cópia do RG e CPF, inclusive do cônjuge ou convivente.
• Cópia autenticada da Procuração (se for o caso).
• Documentos para comprovação de Estado Civil.
• Alvará Judicial.
• Declaração firmada de Venda Ascendente para Descendente.

Vendedor (Pessoa Jurídica)

• CRF do FGTS original ou cópia autenticada.
• Carta assinada pelos representantes legais com firma reconhecida.
• Cartão CNPJ (se utilizar FGTS).
• Certidão de Débitos Previdenciários (INSS) original ou cópia autenticada.
• Cópia do Contrato Social.
• Certidão Conjunta da Receita Federal e Dívida Ativa da União (negativa ou positiva com efeitos de negativa).
• Cópia do Estatuto Social.
• Cópia do CPF, RG e Declaração de Estado Civil dos Representantes Legais.

Imóvel

• Certidão de Matrícula do Imóvel e também das vagas, quando se tratar de unidades autônomas.
• Cópia da página do imposto predial do exercício.

Cópia da convenção de condomínio.

FGTS (se for utilizar)

• Autorização para saque de FGTS preenchida e assinada com firma reconhecida.
• Extrato(s) original(is) do FGTS atualizado(s).
• Cópia de 1 comprovante de residência atual.
• Documentos para comprovação de Estado Civil.
• Cópia da CTPS – Carteira de Trabalho e Previdência Social.
• Carta do Empregador.
• Preencher e assinar Opção de Compra e Venda.
• Declaração do Imposto de Renda.

Seguradora (se for utilizar instituição do mercado)

• Proposta de Apólice aceita pela Seguradora.
• Quadro resumo das condições de cálculo e atualizações.
• Custo Efetivo do Seguro Habitacional.
• Material Publicitário (se houver).
• Certidão de Regularidade junto à SUSEP.
• Declaração dos compradores informando ter conhecimento das diferenças entre as apólices.

Fonte: Banco Santander

4. Análise do perfil bancário

Após analisar a documentação, o banco determinará se os clientes que irão compor a renda podem prosseguir com o processo de obtenção de crédito. Em caso positivo, a instituição determinará o valor do financiamento a ser concedido.

5. Avaliação do imóvel 

Engenheiros credenciados pela instituição bancária realizam uma vistoria para avaliar o imóvel, verificando se a propriedade atende às condições para o financiamento.

6. Análise jurídica

Caso a análise da documentação do imóvel e do vendedor seja favorável, o processo tem continuidade e o banco elabora a minuta do contrato.

7. Assinatura do contrato

Comprador e vendedor devem comparecer ao banco para assinar o contrato.

8. Registro em cartório

Após a assinatura do contrato, o comprador deverá registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis.

Esses locais geralmente exigem o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), emitido pela prefeitura ou órgão competente.

9. Entrega do contrato

O comprador deverá entregar ao banco uma via do contrato de financiamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, junto com a certidão que atesta a alienação do imóvel ao banco e a utilização do FGTS, se houver.

Após a conferência de todos os documentos, o dinheiro é liberado ao vendedor.

Fique atento:

Todos os bancos exigem a Garantia de Alienação Fiduciária.

Isso significa que, até que seu empréstimo seja quitado, a posse do imóvel é sua, mas o banco fica como proprietário.

Quando a dívida é paga, você passa a ser proprietário.

Entretanto, caso a dívida não seja paga, o banco tem o direito de ficar com imóvel e vendê-lo para outra pessoa.

Fonte: Caixa Econômica Federal

Custos adicionais

Além do valor do imóvel, você terá que pagar taxas cartoriais, bancárias e impostos.

Isso, infelizmente, pode sair caro: até 5% do valor do bem adquirido.

Para não ter surpresas desagradáveis, confira agora os gastos médios que você terá no processo de obtenção do crédito imobiliário.

Documentações e certidões

Esses documentos atestam a viabilidade do negócio.

O custo total com o despachante pode chegar a R$ 1.000 para um imóvel de R$ 200 mil, por exemplo. 

• Cópia do título aquisitivo;
• Certidão de Propriedade, com negativa de ônus e alienações, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Capital;
• Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos da Capital, abrangendo o período de cinco anos anteriores à data;
• Certidões Negativas dos Distribuidores Forenses das Justiças Estadual e Federal e Executivos Fiscais – Estaduais e Municipais, abrangendo o período de 10 anos anteriores à data;
• Certidão dos Distribuidores da Justiça de Trabalho;
• Certidões de objeto e pé de eventuais ações, execuções ou protestos, constantes das certidões antes referidas;
• IPTU, com as parcelas vencidas até a data devidamente quitada;
• Capa do IPTU do ano anterior para cálculo do ITBI;
• Certidão Negativa da PMSP, dando plena quitação dos impostos municipais até a data da transmissão da posse;
• Comprovante de pagamento da última conta de energia, água e gás, se houver;
• Cópia autenticada do RG e CPF, da Certidão de Casamento e do pacto antinupcial;
• Declaração da administradora condominial dando plena quitação das despesas condominiais até a data, com documento comprobatório dos poderes de quem a assina.

Fonte: Zap Imóveis

Taxa de avaliação do imóvel

Refere-se ao valor cobrado pelo banco para a realização da vistoria que irá atestar a situação do imóvel.

Na Caixa Econômica Federal, a taxa de avaliação do imóvel pode chegar a custar R$ 2,2 mil.

Taxa de cadastro

Tarifa cobrada para cobrir a pesquisa em serviços de proteção ao crédito e informações cadastrais, bem como análise de dados e informações para a contratação de crédito imobiliário.

Não pode ser cobrada cumulativamente. 

O valor, dependendo do banco, pode variar de 1% a 3% o valor do imóvel.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Cobrado pelas prefeituras nos casos de transferência de propriedade.

A tarifa pode chegar a 3% do valor do imóvel, dependendo do município.

Caso seja a primeira aquisição do comprador pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), pode haver desconto. 

Registro do imóvel

O comprador deve comparecer ao cartório com as vias do contrato assinadas e a guia de ITBI paga para da entrada no Registro.

Em certos municípios, é necessário apresentar também algumas certidões.

Os valores dos registros, que variam de acordo com o estado, podem ser consultados no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

Por lei, se o cliente estiver comprando o primeiro imóvel por meio do Sistema Financeiro de Habitação, desde que seja de até R$ 500 mil, poderá ter desconto de 50% no registro e na escritura. Porém isso não vale caso a pessoa já tenha sido proprietária de um imóvel, aplicando-se o mesmo caso tenha recebido uma propriedade de herança ou doação.

Expresso.arq sobre artigo de Helena Dutra / Jornalista / Fotos: Freepik