Como Investir nos Metros Quadrados Mais Caros do Mundo?
Se você já investe no mercado financeiro, sabe que imóveis são uma das formas mais tradicionais e seguras de diversificar o portfólio. Mas e se, em vez de um apartamento na melhor região da sua cidade, o endereço do seu próximo investimento estivesse em Londres, Singapura ou Monte Carlo?
Aportar nos metros quadrados (m²) mais caros do mundo não é apenas uma questão de status. Essas localizações super valorizadas tendem a preservar – e até multiplicar – seu valor ao longo do tempo, mesmo em momentos de turbulência econômica.
Segundo o The Wealth Report 2025, do instituto Knight Frank Wealth, Mônaco lidera o ranking dos metros quadrados mais caros do mundo. Quem deseja morar no principado precisa desembolsar US$ 1 milhão (R$ 5,48 milhões) para comprar apenas 19 metros quadrados. O valor equivale a R$ 305 mil por metro quadrado — preço 2078,57% superior ao do metro quadrado da cidade mais cara do Brasil, Balneário Camboriú, que está avaliado em R$ 14 mil.
Na sequência aparecem Hong Kong, onde US$ 1 milhão (R$ 5,48 milhões) compra 22 metros quadrados, e Cingapura, com 32 m². As regiões de Genebra e Londres também estão no topo, oferecendo imóveis de até 34 m² pelo mesmo valor.
Primeiros passos
A escolha do local deve considerar fatores como estabilidade regulatória, legislação local sobre investimento em imóveis, análise da oferta, demanda e liquidez do mercado. O diretor de Capital Markets e Land Services da CBRE Brasil, Danilo Monteiro Ferrari, afirma que cidades como Londres, Nova York e Lisboa, por exemplo, oferecem segurança jurídica e infraestruturas consolidadas para investidores internacionais.
Em relação ao público, para o head de Advisory e Alternativos do Santander Private Banking, Andre Xavier, as pessoas que devem mirar nesses imóveis são investidores patrimoniais, com foco na preservação de capital e diversificação global. “São mercados mais voltados à proteção de patrimônio do que à geração de renda imediata”, diz.
O diretor da CBRE também destaca que os ativos são excelentes instrumentos de proteção patrimonial. “Ativos imobiliários de alto padrão em economias maduras atuam como reserva de valor em moeda forte, além de manterem sua atratividade mesmo em cenários de crise”, comenta Ferrari.
Outro aspecto positivo é que imóveis em mercados ultravalorizados podem atrair o interesse de investidores internacionais globais. Além do apelo simbólico, essas propriedades, em geral, têm baixa volatilidade. “Do ponto de vista de rentabilidade e diversificação de risco, aportar em múltiplos ativos em mercados em ascensão pode oferecer melhor retorno também em moeda forte. É uma decisão estratégica que depende do equilíbrio desejado entre prestígio, segurança e performance”, afirma Danilo Ferrari.
Comprar imóvel X Investir via fundos internacionais
Segundo André Xavier do Santander Private Banking , a compra direta dá controle e segurança patrimonial, mas exige gestão e capital elevado. Os fundos — como os Real Estate Investment Trusts (REITs) — oferecem liquidez, diversificação e acesso com menor aporte. “Na maioria das vezes, o ideal é combinar os dois”, recomenda.
Já da perspectiva jurídica, para Alessandro Fonseca, sócio do escritório Mattos Filho na área de Tributário, a análise da estrutura mais adequada para a compra de um imóvel depende das implicações e dos objetivos de cada um.
A investigação de tais impactos deve ser realizada com base na estrutura familiar e patrimonial existente naquela data, para que sejam considerados elementos como: a residência fiscal do indivíduo ou dos membros da família; os principais objetivos buscados por meio da operação, como proteção patrimonial ou eficiência fiscal; e as regras tributárias e sucessórias aplicáveis.
Etapas jurídicas
Cada país possui regras próprias, sendo que alguns permitem a compra livremente, enquanto outros impõem restrições quanto ao tipo, localização ou tamanho do imóvel. De acordo com Fonseca, sócio do Mattos Filho, o investidor residente no Brasil deve avaliar os requisitos para a compra de bens por estrangeiros, segundo a legislação da jurisdição escolhida. “O interessado também deve analisar os custos operacionais e os impactos fiscais, no Brasil e no exterior”, explica o advogado.
Após essa etapa, o diretor da CBRE Brasil afirma que os detalhes podem incluir ainda a análise de compliance (KYC), abertura de conta no exterior, contratação de assessoria jurídica local, processo de investigação do ativo e estruturação da transação.
Outro fator é se atentar às obrigações fiscais brasileiras. Via de regra, os imóveis detidos no exterior devem ser informados na Declaração de Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (DIRPF) — pelo valor de aquisição convertido para reais com base na cotação do dólar na data da compra — apresentada anualmente perante a Receita Federal do Brasil (RFB). “A depender do preço total do patrimônio detido no exterior, deve ser colocado na Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (DCBE) apresentada perante o Banco Central do Brasil (BCB)”, complementa o sócio.
Caso a propriedade gere renda, como aluguéis, esses valores também precisam ser informados e tributados conforme a tabela progressiva do Imposto de Renda, no Carnê-Leão. Já se o imóvel for adquirido por meio de alguma estrutura (empresas no exterior, trusts, fundações) é preciso considerar as formas de declaração e tributação de eventuais rendimentos associados aos imóveis.
O Brasil também possui acordos para evitar a bitributação com diversos países. Isso permite ao contribuinte compensar o imposto pago no exterior com o devido no Brasil, desde que o local esteja na lista de tratados vigentes, como Suíça, Portugal, França e Japão. O sócio do Mattos Filho destaca que a atenção precisa ser redobrada quando se trata de uma aquisição fora do Brasil, já que há o risco de tributações inesperadas ou restrições legais impostas a estrangeiros, como a exigência de autorizações prévias para compra em determinadas regiões.
Em geral, a operação costuma envolver as seguintes etapas:
Consulta a assessores locais para avaliação das regras de propriedade e tributação aplicáveis no país;
Definição da estrutura que será utilizada para a compra do imóvel (diretamente pela pessoa física ou por meio de uma empresa, trust ou fundo de investimento);
Diligências para verificação da regularidade do imóvel, especialmente para confirmar a ausência de ônus ou dívidas sobre o imóvel, a regularidade do registro e a legitimidade do proprietário;
Elaboração, assinatura e registro do contrato de compra e venda do imóvel, estabelecendo o valor e a forma de pagamento, prazos e sanções por descumprimento. Em diversos países, é comum a preparação de um contrato preliminar — chamado compromisso de compra e venda — e, posteriormente, uma vez efetuados todos os pagamentos devidos, a celebração da escritura definitiva de compra e venda, que concretiza a transmissão da propriedade para o comprador;
Pagamento do valor devido ao vendedor, inclusive mediante eventual remessa de recursos para o exterior;
Recolhimento dos custos e tributos exigidos no momento da aquisição, como impostos sobre a transferência do imóvel e taxas cartorárias.
expresso.arq com informações de Ana Paula Branco Alves
