Quanto Custa Alugar ou Comprar um Imóvel Comercial em Punta del Este, La Barra e José Ignacio
Punta del Este deixou de ser apenas um balneário sazonal há muito tempo. Hoje, funciona como uma cidade com vida própria, atividades ao longo de todo o ano e uma demanda constante por serviços, gastronomia e comércio.Essa mudança estrutural se reflete claramente no mercado imobiliário comercial, onde a oferta está cada vez mais escassa e os preços continuam a subir.
Quem explica esse movimento é Andrés Jafif, diretor da imobiliária Santos Dumont, empresa familiar com 70 anos de experiência e especializada na comercialização de imóveis comerciais em todo o departamento de Maldonado.
“O primeiro ponto crucial é entender que nem todas as ruas têm o mesmo valor. Uma boa assessoria é essencial”, disse Jafif à Forbes. Hoje, na península de Punta del Este, incluindo a Avenida Gorlero, Rua 20, Rua 24 e suas transversais, não há espaços comerciais disponíveis.
“Todos estão ocupados e praticamente não há imóveis à venda”, resume. Quando algum fica disponível, é alugado imediatamente; quando não, geralmente é por um preço considerado exorbitante ou por expectativas irreais do proprietário.
Mapa de valores
Um dos principais impulsionadores do mercado nos últimos anos tem sido o comprador argentino. Segundo Jafif, trata-se de um perfil que prioriza a valorização do capital em detrimento da renda imediata. “Há muitas pessoas que dobraram o valor do imóvel que compraram há três ou quatro anos”, afirma.
Houve transações antes, durante e depois da pandemia, além de um forte crescimento no período em que o Uruguai ofereceu incentivos para residência fiscal. Além disso, muitos investidores passaram a considerar o imóvel comercial mais rentável do que apartamentos ou casas destinadas à locação residencial.
Em termos de aluguel, os valores variam conforme área, metragem e localização exata. Na Rua 20, em Punta del Este, pequenos espaços comerciais são alugados por valores entre US$ 35 e US$ 40 por metro quadrado (entre R$ 188,00 e R$ 215,00), enquanto imóveis grandes, de 300 a 400 metros quadrados, custam em torno de US$ 20 a US$ 25 por metro quadrado (de R$ 107,40 a R$ 134,25).
Em La Barra, às margens da rodovia, há imóveis disponíveis para locação com cerca de 100 metros quadrados, com valores entre US$ 30 e US$ 35 por metro quadrado (de R$ 161,10 a R$ 188,00). A principal diferença em relação aos anos anteriores é que hoje os contratos são anuais, com opção de renovação, e não mais apenas sazonais.
A demanda também mudou. “Antes, três ou quatro amigos se juntavam para abrir um restaurante; hoje, buscam espaços para grandes marcas, com reputação consolidada e histórico comprovado”, explica Jafif.
O mesmo ocorre no setor automotivo: BMW, Audi, Land Rover, Volvo e outras marcas importantes já estão estabelecidas no departamento, algo impensável há uma década.
O crescimento também se estende a regiões como Manantiales, à cidade de Maldonado e a vias estratégicas como a Avenida Itália, onde predominam comércios ligados a artigos para o lar, materiais de construção e iluminação. Nesses locais, há lista de espera por espaços disponíveis.
José Ignacio é um capítulo à parte
A oferta de espaços comerciais em José Ignácio é mínima, e muitas marcas buscam presença mais por posicionamento do que por lucratividade direta. Ainda assim, cresce o número de empresas que permanecem abertas durante todo o ano, algo incomum no passado. “Hoje, a Rua 20, a Avenida Gorlero e outras áreas da península funcionam 12 meses por ano; ninguém fecha no inverno”, destaca Jafif, atribuindo esse fenômeno ao crescimento populacional e econômico do departamento, que liderou o último censo nacional.
No mercado de venda, os preços também impressionam. Um espaço comercial pode custar entre US$ 3.000 e US$ 4.000 por metro quadrado (de R$ 16.110 a R$ 21.480), dependendo da localização e das características do imóvel.
Na Avenida Gorlero, por exemplo, unidades de 100 metros quadrados já foram vendidas por cerca de US$ 400.000 (aproximadamente R$ 2,15 milhões). Em La Barra, os aluguéis são tão atrativos que muitos proprietários simplesmente optam por não vender.
Olhando para o futuro, Jafif não tem dúvidas de que a tendência de alta deve continuar. Há pouca terra disponível para novos empreendimentos comerciais, os preços dos terrenos seguem elevados e os investidores avaliam com cautela suas opções em um cenário de dólar fraco.
Ainda assim, todo novo espaço construído é rapidamente absorvido pelo mercado. “Hoje, os aluguéis rendem cerca de 6% ao ano em dólares, e tudo indica que os valores continuarão subindo, porque simplesmente não há espaço comercial suficiente”, conclui.
expresso.arq com informações de Mathias Buela
