Lojas Americanas podem ter o direito de não pagar aluguel durante o processo de recuperação judicial?

São muitas as dimensões pelas quais a recuperação judicial da Americanas chama a atenção do mercado.

Pelo ponto de vista do tamanho da dívida, ela é a 4ª maior do país, com débitos superiores ao PIB de 16 capitais brasileiras, e mesmo de cidades pujantes como Jundiaí, Ribeirão Preto e Santos.

Pelo ponto de vista jurídico, questões importantes serão respondidas pelo Poder Judiciário e demais atores institucionais.

Uma, em particular, deve ser acompanhada com atenção pelo mercado: os aluguéis vincendos podem ser incluídos no plano de recuperação?

Muitos fundos de investimento e donos de imóveis foram incluídos na lista de credores nesta condição.

Os gestores do Fundo Imobiliário Bresco Logística, por exemplo, chegaram a publicar fato relevante informando que não existem aluguéis em atraso devidos pela Americanas.

Não se sabe, portanto, se a companhia pretende inadimplir os aluguéis indicados ou sujeitá-los aos mecanismos de pagamento que serão apresentados à assembleia de credores.

A recuperação judicial abrange todos “os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos” (art. 49, Lei de Recuperação Judicial). Ao interpretar a regra, o Superior Tribunal de Justiça decidiu no julgamento do Recurso Especial n. 1.840.531/RS que “Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador”.

Por este ponto de vista, os aluguéis vincendos se sujeitariam ao plano.

Entretanto, necessário analisar a peculiaridade do crédito decorrente de locação.

A obrigação pactuada é periódica e sucessiva: mês a mês o dever de pagar nasce e se extingue caso ocorra o adimplemento, tendo como contrapartida a cessão da posse do imóvel.

Os aluguéis futuros, portanto, não existem no momento da recuperação; eles somente serão devidos se o imóvel, no futuro, for utilizado pelo locatário.

Por conta disso, os aluguéis sujeitos à recuperação são apenas os vencidos, como tem entendido em inúmeros julgados o Tribunal de Justiça de São Paulo.

Mesmo para aluguéis já vencidos antes do pedido de recuperação, a jurisprudência brasileira tem sido cautelosa quanto a possibilidade de a recuperanda manter-se no imóvel.

Nestes casos, a devedora sustenta que a retomada impedirá sua recuperação, em prejuízo de todos os credores e da função social da empresa.

Ainda que peculiaridades possam levar a decisões distintas, é majoritário o entendimento de que o proprietário não fica privado da retomada do imóvel.

Assim, se mesmo os débitos vencidos não alteram o contrato, com maior razão aluguéis vincendos e os direitos decorrentes do contrato de locação não devem ser modificados pela recuperação judicial da locatária.

Casos emblemáticos são sempre oportunidades de refinar, pelo ponto de vista jurídico, a regulação do mercado.

Neste ponto, consideramos que o entendimento deve ser: os aluguéis vindouros não devem ser alcançados pela recuperação judicial.

Assim, cabe ao locatário definir se deseja manter o contrato ou rescindir por alteração substancial das condições materiais do contrato.

Por fim, o caso da Americanas será uma grande oportunidade de reafirmar este ponto pelos tribunais, inclusive sobre arranjos contratuais como o built to suit e demais temas correlatos de forma a incrementar segurança jurídica no mercado.

expresso.arq sobre artigo de Linti Ali Miranda Faiad